上海市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，基準(zhǔn)地價(jià)修正法與市場(chǎng)法的區(qū)別

來源：整理時(shí)間：2023-05-19 11:27:25 編輯：上海生活手機(jī)版

1，基準(zhǔn)地價(jià)修正法與市場(chǎng)法的區(qū)別

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是市場(chǎng)法的一種特殊狀態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價(jià)作為參照物，對(duì)其各種因素進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評(píng)估值的一種方法。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法與市場(chǎng)法的區(qū)別

2，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的期日修正系數(shù)怎么算

其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：1、V：土地價(jià)格。2、V1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)。3、∑Ki：宗地地價(jià)修正系數(shù)。4、Kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)。此公式適宜用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)且基準(zhǔn)地價(jià)修正體系較為完善的地區(qū)。可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估，一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法，而作為一種輔助方法。擴(kuò)展資料：基準(zhǔn)地價(jià)更新與平衡是一項(xiàng)應(yīng)用性強(qiáng)的工作。城市基準(zhǔn)地價(jià)是由政府土地管理的有關(guān)部門通過科學(xué)的方法確定的，主要體現(xiàn)為以下幾個(gè)作用：1、顯示中國(guó)城鎮(zhèn)土地在已有利用過程中所能產(chǎn)生的各類經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)也按價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)顯示城市土地質(zhì)量的優(yōu)劣程度。2、為各級(jí)政府在土地使用權(quán)有償出讓時(shí)提供依據(jù)，同時(shí)也可為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)提供參考依據(jù)。3、各地價(jià)區(qū)段及不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)水平，也對(duì)國(guó)家加強(qiáng)土地市場(chǎng)的管理、實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，使有限的城市土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效用創(chuàng)造了條件。4、為政府征收土地稅費(fèi)提供客觀依據(jù)。基準(zhǔn)地價(jià)既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)．也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法。5、國(guó)家和各級(jí)政府可以依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定出靈活的地價(jià)政策，通過地價(jià)的差別和調(diào)整引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，落實(shí)城市規(guī)則、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)賂和產(chǎn)業(yè)政策。6、基準(zhǔn)地價(jià)的確立可進(jìn)一步促進(jìn)地價(jià)體系的建立和完善、也有利于進(jìn)一步完善中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)和核算體系。參考資料來源：百度百科—基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的期日修正系數(shù)怎么算

3，基準(zhǔn)地價(jià)修正法土地評(píng)估中的臨街寬度臨街深度和寬深比修正是怎樣

臨街寬度就是建筑物臨街這一側(cè)的長(zhǎng)度，臨街深度就是垂直于臨街一側(cè)的長(zhǎng)度，簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是一橫一縱的長(zhǎng)度，寬深比就是臨街寬度比臨街深度。基準(zhǔn)地價(jià)修正的時(shí)候大概的估測(cè)一下就好，不像路線價(jià)法要求的那么嚴(yán)格

基準(zhǔn)地價(jià)修正法土地評(píng)估中的臨街寬度臨街深度和寬深比修正是怎樣

4，建設(shè)用地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)跟住建局什么關(guān)系

2022年7月19日，縣政府印發(fā)《關(guān)于公布執(zhí)行全縣國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），為便于社會(huì)公眾廣泛知曉《通知》的內(nèi)容，正確理解執(zhí)行，現(xiàn)就相關(guān)政策解讀如下：一、背景依據(jù)我縣現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)于2016年更新并發(fā)布實(shí)施，至今已超過6年時(shí)間，按照《土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)超6年不能再使用。隨著我縣城市規(guī)劃的實(shí)施和城市建設(shè)的變化，現(xiàn)行土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)已不能完全反映土地市場(chǎng)價(jià)格。為客觀反映城市地價(jià)水平及分布規(guī)律,滿足政府調(diào)控土地市場(chǎng)的需求,合理引導(dǎo)土地市場(chǎng)健康發(fā)展從而推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于做好2021年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估有關(guān)工作的通知》(自然資辦發(fā)〔2021〕39號(hào))和《重慶市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于做好2021年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》(渝規(guī)資〔2021〕384號(hào))精神,結(jié)合我縣實(shí)際,公布本通知。二、主要內(nèi)容(一)土地用途的確定基于全縣城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地,針對(duì)全縣城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍區(qū)域建立了統(tǒng)一的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)體系。按照分類定級(jí)的方法劃分云陽(yáng)縣本次更新范圍內(nèi)商服用地、住宅用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地四大類用地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià),編制基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。(二)土地級(jí)別調(diào)整按照云陽(yáng)縣城市規(guī)模,依照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T18507-2014),劃分全縣商服用地:1-6級(jí);住宅用地1-5級(jí);工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地:1-3級(jí);公共管理與公共服務(wù)用地:1-5級(jí)。(三)基準(zhǔn)地價(jià)更新基準(zhǔn)地價(jià)以樓面地價(jià)作為表現(xiàn)形式。國(guó)有建設(shè)用地用途、使用年限及對(duì)應(yīng)地價(jià)：商服用地40年（1—6級(jí)）對(duì)應(yīng)地價(jià)為1800、1200、750、460、330、200元/平方米；住宅用地70年（1—5級(jí)）對(duì)應(yīng)地價(jià)為1650、1400、1120、600、350元/平方米；公共管理與公共服務(wù)用地50年（1—5級(jí)）對(duì)應(yīng)地價(jià)為1050、850、650、350、250元/平方米；工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地50年（1—3級(jí)）對(duì)應(yīng)地價(jià)為320、120、110元/平方米。(四)修正體系基準(zhǔn)地價(jià)修正體系包含用途修正、年期修正、期日修正、容積率修正、地下空間修正、開發(fā)程度修正、區(qū)域及個(gè)別因素修正等內(nèi)容。基準(zhǔn)地價(jià)使用時(shí)按基準(zhǔn)地價(jià)修正說明中修正系數(shù)對(duì)應(yīng)因數(shù)等級(jí)進(jìn)行修正。三、新舊基準(zhǔn)地價(jià)主要差異與原《重慶市云陽(yáng)縣人民政府關(guān)于公布云陽(yáng)縣國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（云陽(yáng)府發(fā)〔2016〕38號(hào)）相比,本通知主要存在以下差異:(一)土地用途變化在原有的商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地,四大類別上,取消辦公用地,增加了公共管理與公共服務(wù)用地。原辦公類細(xì)分用地將分屬于商服用地和公共管理與公共服務(wù)用地，能很好解決該問題，同時(shí)與2017年實(shí)施的GB/T21010-2017《土地利用現(xiàn)狀分類》相銜接。(二)土地級(jí)別數(shù)量調(diào)整原有住宅用地級(jí)別數(shù)量為1-6級(jí),本次住宅用地級(jí)別數(shù)量為1-5級(jí);原有工業(yè)用地級(jí)別數(shù)量為1-6級(jí),本次工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地級(jí)別數(shù)量為1-3級(jí)。(三)土地級(jí)別區(qū)域范圍的主要變化情況1、北部新區(qū)已發(fā)展成熟，行政單位、學(xué)校、醫(yī)院等均布置在北部新區(qū)，公用設(shè)施配套完善，商業(yè)、住宅由2級(jí)提升至1級(jí)；2、青龍街道與雙江街道作為商業(yè)住宅區(qū)核心區(qū)域，城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活便利、商業(yè)點(diǎn)密集，商業(yè)、住宅由3級(jí)提升至2級(jí)；3、黃石鎮(zhèn)由于鄭萬(wàn)高鐵的云陽(yáng)段站點(diǎn)的設(shè)立，且納入中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未來交通條件、公用設(shè)施配套完善度將有明顯提升，商業(yè)、住宅由4級(jí)提升至3級(jí)；4、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)較上一輪土地級(jí)別調(diào)整土地利用狀況變化不大，對(duì)土地質(zhì)量影響未達(dá)到量變情況，級(jí)別無(wú)明顯變化，但由于級(jí)別壓縮，級(jí)別范圍覆蓋商服3-6級(jí)、住宅3-5級(jí)、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)3級(jí)。

5，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的修正程序

a.收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；b.確定待估宗地所處級(jí)別（區(qū)域）的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)；c.分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表；d.依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法表 ,確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)；e.進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地價(jià)。

6，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本公式

基本公式：利用級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj式中：V：土地價(jià)格V1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)∑Ki：宗地地價(jià)修正系數(shù)Kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。它包括城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正；求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。