上海市基準地價修正體系，基準地價修正法與市場法的區別

來源：整理時間：2023-05-19 11:27:25 編輯：上海生活手機版

1，基準地價修正法與市場法的區別

基準地價系數修正法是市場法的一種特殊狀態，是指利用當地政府制定頒布的基準地價作為參照物，對其各種因素進行系數修正，求得待估土地評估值的一種方法。

基準地價修正法與市場法的區別

2，基準地價系數修正法中的期日修正系數怎么算

其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：1、V：土地價格。2、V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價。3、∑Ki：宗地地價修正系數。4、Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數。此公式適宜用于政府已公布基準地價且基準地價修正體系較為完善的地區。可在短時間內大批量進行宗地地價評估，一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。擴展資料：基準地價更新與平衡是一項應用性強的工作。城市基準地價是由政府土地管理的有關部門通過科學的方法確定的，主要體現為以下幾個作用：1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標準顯示城市土地質量的優劣程度。2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。4、為政府征收土地稅費提供客觀依據。基準地價既可為土地使用稅的征收提供主要依據．也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法。5、國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規則、經濟發展戰賂和產業政策。6、基準地價的確立可進一步促進地價體系的建立和完善、也有利于進一步完善中國的國民經濟統計和核算體系。參考資料來源：百度百科—基準地價系數修正法

基準地價系數修正法中的期日修正系數怎么算

3，基準地價修正法土地評估中的臨街寬度臨街深度和寬深比修正是怎樣

臨街寬度就是建筑物臨街這一側的長度，臨街深度就是垂直于臨街一側的長度，簡單點說就是一橫一縱的長度，寬深比就是臨街寬度比臨街深度。基準地價修正的時候大概的估測一下就好，不像路線價法要求的那么嚴格

基準地價修正法土地評估中的臨街寬度臨街深度和寬深比修正是怎樣

4，建設用地定級及基準地價跟住建局什么關系

2022年7月19日，縣政府印發《關于公布執行全縣國有建設用地使用權土地級別和基準地價的通知》（以下簡稱《通知》），為便于社會公眾廣泛知曉《通知》的內容，正確理解執行，現就相關政策解讀如下：一、背景依據我縣現行的城鎮土地級別及基準地價于2016年更新并發布實施，至今已超過6年時間，按照《土地估價規程》規定，基準地價超6年不能再使用。隨著我縣城市規劃的實施和城市建設的變化，現行土地級別和基準地價已不能完全反映土地市場價格。為客觀反映城市地價水平及分布規律,滿足政府調控土地市場的需求,合理引導土地市場健康發展從而推動區域經濟持續發展,根據《自然資源部辦公廳關于做好2021年度自然資源評價評估有關工作的通知》(自然資辦發〔2021〕39號)和《重慶市規劃和自然資源局關于做好2021年度自然資源評價評估工作的通知》(渝規資〔2021〕384號)精神,結合我縣實際,公布本通知。二、主要內容(一)土地用途的確定基于全縣城鎮國有建設用地,針對全縣城鎮規劃范圍區域建立了統一的土地級別和基準地價體系。按照分類定級的方法劃分云陽縣本次更新范圍內商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地四大類用地的土地級別及基準地價,編制基準地價修正體系。(二)土地級別調整按照云陽縣城市規模,依照《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507-2014),劃分全縣商服用地:1-6級;住宅用地1-5級;工礦倉儲用地:1-3級;公共管理與公共服務用地:1-5級。(三)基準地價更新基準地價以樓面地價作為表現形式。國有建設用地用途、使用年限及對應地價：商服用地40年（1—6級）對應地價為1800、1200、750、460、330、200元/平方米；住宅用地70年（1—5級）對應地價為1650、1400、1120、600、350元/平方米；公共管理與公共服務用地50年（1—5級）對應地價為1050、850、650、350、250元/平方米；工業倉儲用地50年（1—3級）對應地價為320、120、110元/平方米。(四)修正體系基準地價修正體系包含用途修正、年期修正、期日修正、容積率修正、地下空間修正、開發程度修正、區域及個別因素修正等內容。基準地價使用時按基準地價修正說明中修正系數對應因數等級進行修正。三、新舊基準地價主要差異與原《重慶市云陽縣人民政府關于公布云陽縣國有建設用地使用權土地級別和基準地價的通知》（云陽府發〔2016〕38號）相比,本通知主要存在以下差異:(一)土地用途變化在原有的商業、辦公、住宅、工業倉儲用地,四大類別上,取消辦公用地,增加了公共管理與公共服務用地。原辦公類細分用地將分屬于商服用地和公共管理與公共服務用地，能很好解決該問題，同時與2017年實施的GB/T21010-2017《土地利用現狀分類》相銜接。(二)土地級別數量調整原有住宅用地級別數量為1-6級,本次住宅用地級別數量為1-5級;原有工業用地級別數量為1-6級,本次工礦倉儲用地級別數量為1-3級。(三)土地級別區域范圍的主要變化情況1、北部新區已發展成熟，行政單位、學校、醫院等均布置在北部新區，公用設施配套完善，商業、住宅由2級提升至1級；2、青龍街道與雙江街道作為商業住宅區核心區域，城區內基礎設施完善、生活便利、商業點密集，商業、住宅由3級提升至2級；3、黃石鎮由于鄭萬高鐵的云陽段站點的設立，且納入中心城區規劃區內，未來交通條件、公用設施配套完善度將有明顯提升，商業、住宅由4級提升至3級；4、其他鄉鎮較上一輪土地級別調整土地利用狀況變化不大，對土地質量影響未達到量變情況，級別無明顯變化，但由于級別壓縮，級別范圍覆蓋商服3-6級、住宅3-5級、工業倉儲3級。

5，基準地價修正法的修正程序

a.收集有關基準地價資料；b.確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價；c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；d.依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正法表 ,確定待估宗地地價修正系數；e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地價。

6，基準地價修正法的基本公式

基本公式：利用級別或區域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj式中：V：土地價格V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價∑Ki：宗地地價修正系數Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區域土地的平均價格。它包括城鎮用地基準地價和農用地基準地價。運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：搜集有關基準地價的資料；確定估價對象所處地段的基準地價；進行交易日期修正；進行區域因素修正；進行個別因素修正；求出估價對象宗地價格。