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1，天津各區域房價

跟您簡單介紹一下天津市區域情況，希望能幫到您。天津市分為：市內六區（市區），環城四區（近郊區），遠郊五區和濱海新區。區域發展成熟度：市內六區>環城四區=濱海新區>遠郊五區市內六區：紅橋、河北、河東、河西、和平、南開環城四區：東麗、津南、西青、北辰遠郊五區：武清、靜海、寶坻、寧河、薊州濱海新區：泰達開發區、塘沽城區、大港、漢沽、東疆、中新生態城等板塊一、市內六區介紹紅橋、河北、河東——天津市區里的老城區，發展比較早，配套成熟，但是近些年發展比較慢，配套老舊，老天津人居住較多，老房子較多，人文環境比較一般。這三個區住宅的均價在3~3.7w之間，因配套、交通不同價格有所差異，最小的戶型在70㎡以上。和平、河西、南開——市內六區里發展最好的三個區，也是房價最貴。和平區是金融中心，天津市的金融中心，基本都是二手房，二手房均價5w+以上。河西是目前天津市政府所在區域，也是天津市的行政、經濟、對外文化交流中心，地位類似于北京市的朝陽區，人口稠密、商圈發達，規劃比較好，目前少數新房在售，單價4.5w起步，缺乏小戶型。南開區是天津市傳統上的教育和文化中心，類似于北京市的海淀區，教育水平高，因此房價也超過河西，和和平區持平，學區房均價在5w+，基本沒有新房。總體來說，市內六區的新房250w左右起步（河北、河東有房），首付至少需要70~80w，其中和平、南開、河西基本沒有小戶型，都是大面積的改善。二．環城四區介紹 1.西青靠近南開區、河西區，過去十年發展較快，現在建設基本成熟，西北部的中北鎮、西南的張家窩鎮、東南的大寺鎮是配套較好、適宜居住的區域，目前僅在張家窩鎮的天津南站附近、中北鎮、新梅江附近還有少量部分新房在售，價格也是1.9W起到3W多都有。 2.北辰北辰臨近河北、紅橋區，在天津北側，傳統上是天津的重工業區、物流產業園區，區域內制藥廠、農藥廠、重工業廠房、物流企業較多。現在快速路附近有恒大、金地、融創等開發商拿地建設住宅區，5號線今年年底通車，大型商業、教育配套也在規劃中，未來發展比較好。但是該區域傳統工業較多，居住環境在環城四區里排名靠后均價20500起，小淀版塊也有性價比較高的1.5W起的項目。 3.津南津南區靠近河西，受到河西區的經濟輻射，近年來發展較快。同時津南規劃有海河高教園區，天津大學、南開大學的本科校區都準備搬遷至津南，所以津南在未來幾年來的發展前景非常好。津南面積廣，比較好的板塊有雙港—辛莊板塊、海河高教園區板塊、咸水沽板塊等等，距離市區比較近的雙港—辛莊板塊、海河高教園區板塊配套發展最為完善，有地鐵規劃、有學校、醫院、商業配套，均價1.9~2w左右。而咸水沽是津南的老城區，有地鐵、有商業，但受限于距離太遠，受到河西的輻射有限，潛力一般，均價1.5w左右。 4.東麗東麗區靠近河東，臨近濱海新區，同時區域內有濱海國際機場、空港經濟區、東麗開發區等，經濟在環城四區類排名靠前，發展潛力比較大，房價也比較高。基本均價在2.5w左右。距離空港較近的華明鎮版塊，新房均價1.3W-1.4W，距離市區比較遠的東麗湖區房價在1.2w左右，但距離較遠，適合單純落戶和中長期投資。三．遠郊五區介紹遠郊五區里，武清發展較高，房價差異比較大。高鐵站沿線配套齊全，基本沒有新房，二手房均價2~3w左右，與環城四區持平；偏遠地區的均價在1.3~2w之間徘徊。寶坻區因為規劃有京濱城際和京唐高鐵，所以受到開發商青睞，恒大、鴻坤、萬科等開發商都在此區域拿地建設北京的衛星城區，類似于已經發展起來的武清，適合單純落戶和長期投資。但是該區域剛剛建設，配套異常缺乏，短期內生活可能有所不便利。優點是高鐵通了之后到北京比較方便，適合來自北京的自住或投資客群。該區域目前房價在1w左右，個別樓盤不足1w。靜海是天津西南的遠郊區，有旅游區的規劃，有生態湖區，天津人養老去那里的比較多。寧河、薊縣基本沒有什么發展。四．濱海新區濱海新區和傳統中理解的不一樣。該區域的確是規劃較好、前景明朗，但受到前幾年天津港爆炸影響、配套跟不上等原因，導致該區域不被天津本地人認可，目前該區域發展嚴重不均衡。泰達開發區、塘沽城區、中新生態城規劃明確，發展較快配套較好，房價也比較高，2.6~4w之間，基本沒房，很多都在建、排卡。東疆、大港、漢沽等區域則是發展跟不上、配套不齊全、短期內生活不方便，導致房價在1~1.3w左右區間徘徊。

天津各區域房價

2，天津的窮河東富河西是不是已經成為了過去式

這個問題出的是錯誤的，天津市的人一般說的是窮河東，爛河西！沒有人說窮河東，富河西的！事實求是說改革開放創新發展以來，天津市各區都是發展比較快，河東區因為地理位置優越，是市區與濱海新區的交通要道，發展確實很快，雖然河東區發展不平衡，尤其是因為開辟六條天津市區到濱海新區的道路，造成一些老的繁華區衰退了，可是新的經濟增長點，層出不窮！目前看來河東區因為是交通要道，還有與天津空港經濟區的臨近關系，河東區發展前景很好。天津市河西區在二十多年前，因為危房改造速度快，一度發展不錯，可是因為區位偏南，河西區與紅橋區是沒有在天津市內環線內有區域的區！快速發展還是需要創造新的因素。目前河西區沒有最高檔樓盤，也就是說，天津市的富人不可能居住在河西區，天津市的富人首選是和平區，和平區的學區房價格最高，還有就是南開區，因為南開區的大中小學校，多是赫赫有名的名校，南開大學和天津大學坐落南開區，南開區的老百姓平均文化水平是天津市區第一。南開區的鼓樓地區目前是天津市房價最高的區域，還有南開區的水上公園附近區域的房價已經達到近十萬平米了。這些都是河西區望塵莫及的。我聽過這一說法，我只聽說過臭河東，爛河西，雜卜地河北區。至于窮河東，富河西嗎？我可以從最貴房價來說，河東們雅頌居原來九萬八千一平米，河西梅江有十多萬一平米確定的說應該不是河西區，河西區因為大領導基本居住在河西區，所以說河東區高房價地區也很多。河西區高房價普遍。至于教育方面半斤對八兩。至于醫療方面沂西區晨有名的醫院是醫大二附院，河東區最有名的是三中心醫院。商業方面河西有銀河廣場，河東有萬達廣場和愛琴海。河西區是市政府和市委所在地。還有大伯伯賓館比河東區多。至于普通百姓貧富也是半斤八兩，那個地方都有窮人還不少呢。 1、區位：如果以勸業場為天津市中心點來計算，河東區在內環以里的區域好像比河西區要多。比如大王莊、東站后廣場等地區。但是反應在房價上卻不一定比河西區中環線以外的房價高。 2、人氣：對于人口密度大、人氣旺的居住區來講，河東區也有優勢。去中山門、大橋道、程林莊看看就會發現都很熱鬧。商鋪、飯店林立，購物方便。河西區能跟這些區域比的好像有南北大街、東樓、西南樓了。小海地和體院北都只是局部熱鬧。熱鬧、交通便利這些也是普通老百姓看重的。但是也說明區域內百姓住房的平均面積小，一個樓棟戶數多自然整體小區人口就多。再加上即便土著有房出租也是小戶型好租，所以不缺乏人氣。反之，像梅江這些房屋戶型普遍偏大的地區，自然戶數少，人口少，密度少，人氣就顯得不那么旺。有的家庭有富裕房子因為面積大，導致整體租金高還不好出租，所以就干脆空著。 3、教育：河西區跟河東區比較還是應該有優勢的。河西區的這種優勢大有追趕和平區的勢頭。不是說嗎，和平區的學校極力慫恿好學生不要去河西區上高中。其實就是競爭的一種體現。大學：河東區有音樂學院，河西區有科技大學、財經大學、職業技術師范大學、外國語大學。體育大學徹底搬到團泊去了，應該不算河西區的了。 4、醫療資源：河西區也是優勢巨大。河東區有中醫二附院、三中心、工人醫院、職業病醫院。河西區有天津醫院、兒童醫院、腫瘤醫院、醫大二附屬醫院、第四醫院、公安醫院、精神病醫院、環湖醫院。 5、文化氛圍：河西區在全市都應該無敵手。光一個文化中心的場館就夠數的了。加上電視臺、歌舞團和各類藝術場館聚集河西區。天津市的涉外賓館更是集中在河西區。五大道、小白樓、人民公園、國展中心。河東區在公園上有優勢。二宮、橋園公園、河東公園。 6、人文素質：對于河西區來講，我只想說早年的佟樓、老八大里以及80年代建設的體院北、教師村，這里面可是有很多所謂的干部樓，都是黨政機關、大型國企的領導和機關干部在此居住。即便換房一般也是在熟悉的居住區域向周邊擴散。現在友誼路前進道還有所謂的市長樓和局長樓。而河東區歷史上鐵路穿區而過，加上工廠企業眾多，紡織廠、鋼廠眾多。因此居住在這兒的以鐵路職工和企業職工居多。這也是歷史沿襲吧。 7、商業氛圍：河東區有萬達廣場、愛琴海、嘉里匯、金地。河西區有萬象城、新業廣場、友誼商廈、海信廣場、凱德、萬科廣場、濱江購物中心。很多銀行的天津支行總部駐扎在河西區友誼路的金融街上。所以綜和來講，文化、教育、醫療、人文素質、財政收入等方面河西區占有優勢。交通、區位、人氣兒、日常物價等方面河東區更勝一籌。商業氛圍、城市界面各有千秋。至于“窮”和“富”這個其實直接看是看不出來的。也許出租車司機更有感覺。私立學校、洗浴、美容這些行業嗅覺更靈敏。甚至裝修、旅行社、培訓機構和銀行都會有判斷。誰家都經歷過裝修、也都出去玩過、存款也都會有，但是肯定是有區別的。窮河東富河西…，這句話有，而且有來已久。但這只是說過去，現在天津不論是城內六區，還是城外郊區，己沒有地域窮富之分。整體面貌己經有了翻天覆地的大變化，今非昔比。做為人的個體可能還有“窮”富之分，但是作為區域只有發展不均衡，沒有窮與富了。要說那里最宜居，我認為天津那里都可以。就看個人的喜歡與選擇了，天津本身就是個宜居城市。天津是個歷史較久遠，國內外較有知名度的現代化的中央直轄大都市。她比北京寧靜，她比上海樸實，她比重慶簡單。一個寧靜，樸實，而又簡單的城市你說好不好。而且我們這里的人直爽熱情，物價親民生活較為輕松，社會治安好安全穩定。這樣的城市在世界上也能拿的出。天津好，我愛天津。我70歲。文革前后我住和平區22年。沒有這個說法。文革前河西區是很臟亂差的地方，有名一點的是新生瑪鋼廠，勞改犯的地方。還有小海地。河東區和河西差不多。河西區現在好一些，是因為過去窮，荒地多，平房多，市容易于規劃，樓盤方面可以拆了蓋高檔小區。和平區大家認為最好，市容和樓盤其實和過去沒有太大的改觀。沒有地方騰挪。要說人文素質，一個和平，一個南開。如果以房價論第一和平第二河西第三南開教育資源，醫療資源也同樣這個排列順序，歷史原因，沒法子除了歷史原因（不再贅述）還注意到和平區是中心區是排頭兵，與中心區毗連河西南開就也跟著高了半個格兒。與中心區相隔或隔河相望的河東河北就差了一截兒。對于市區來講紅橋離中心區距離最遠也就自然排在副班長位置（部隊班排隊列副班長站在最后一個）。生活在天津幾十年來還注意到區縣雖然在行政區劃上是同級別但中心區的官員任命還是比其他區縣的高那么一點點兒。隨著經濟發展和繁榮，中心區或者說整個市區的體量實在是太小了，君不見郊區縣也更名換目？但不管怎么說，歷史的烙印和現實情況也不是短時期內能徹底改變的，尤其是在我們這些老天津的腦海中。我為了改善生活環境今年從富裕的海地兒搬家到了貧窮的河東遠洋新天地。天津市六區天梯，和平河西南開河北河東紅橋首先對于提問這種問題的人，真的不想回答給你湊閱讀量。但還是忍不住想要卷你兩句。國外的瞧不起國內的，進口的瞧不起國產的，外地的瞧不起天津的，市里就這么大點兒地還對著瞧不起了。真是扣腳豆嗦了手指頭nm閑的。住哪個區不吃飯？每個區建設成什么樣是誰決定的？哪個商業街寫字樓是回答你問題的老bk建設的，無論住哪也不哪這么大優越感。河東也有繁華的地兒，河西也有偏的地兒，住和平的到今天還有早起需要倒尿桶兒的了，和平上學的是都能考上清華嗎，是和平上學的高考給加分，還是只要不在和平在其他區上學的都不配考大學了，所以做人說話別tm這么狗

天津的窮河東富河西是不是已經成為了過去式

3，引領中國房價的12個超級地段

每到一個城市，都想去這座城市房價最高的地段看看。因為從那里，大抵可以看出一個城市的“追求”是什么。如果房價至高點在商務區，可能說明這座城市“一切向錢看”。如果是學區房，可能說明這座城市正為教育而焦慮。如果在山水之間，可能說明這座城市更注重享受當下。通過貝殼網的公開數據，我們統計了北上廣深等12個中心城市的房價地圖，發現了12個引領中國樓市的超級地段。這12個超級地段各有特色，有的在CBD，有的在學區房聚集區，有的在碼農聚集區，還有的在山水之間。01先來看北京的房價地圖：本文所有圖片和數據來自貝殼網北京二手市場，房價最高的行政區是西城區，均價達到11.2萬每平方米，其次是東城區（9.4萬/m2）、海淀區（8.3萬/m2）、朝陽區（6.5萬/m2），最低的是密云區，2.1萬/m2。東西城是中央政務區，海淀是互聯網聚集區，朝陽是中央商務區。三者的房價排名，反映出北京城在空間價值上的排序：政務第一，科創第二，商務第三。政務區往往是名校聚集地，海淀因為大學多，教育也很強，所以北京的學區房主要集中在西城、東城和海淀三區。而CBD所在的朝陽，教育并不突出，這也是朝陽區房價不算太貴的重要原因。從細分板塊上看，位于西城區的金融街均價高達16.3萬/m2，是北京房價目前最貴的地段。有意思的是，金融街之所以最貴，靠的不是金融，而是學區，這里匯聚了全北京最牛的小學。打開金融街板塊的二手房源，那些賣到20萬的房子，很多都是上世紀八九十年代的樓齡。由于東西城和海淀太強，導致北京CBD的存在感較低，這種現象在滬穗深這類完全以經濟建設為導向的城市，是不可想象的。02再來看上海的房價地圖：上海二手市場，房價最貴的行政區是黃浦區，均價達到9.6萬/m2，其次是徐匯、靜安，分別達到7.9萬、7.7萬，三者全部在浦西老城區。這說明上海開發浦東新區之后，老城區并沒有衰落。均價最低的是金山區，位于上海和嘉興的交界區。而位于蘇州方向的嘉定，均價達到3.5萬/m2，說明上海和蘇州的聯系度，遠超嘉興。作為上海城市新中心的浦東，均價5.6萬，在全市只能排到第八位。當然，這是因為浦東很大，總計1210平方公里，相當于40個靜安區了。這么大面積，均價仍能達到5.6萬，也是相當厲害了。從細分板塊來看，上海最貴的房子，一般都和黃浦江有關，其中最貴的地段是黃浦濱江，均價達到11.9萬元/m2 ，這里是浦西豪宅的精華地段，甚至比陸家嘴的均價（9.5萬/m2）還高。作為上海的城市封面，陸家嘴的房價相比浦西的濱江豪宅，并沒有很大優勢。不過，上海最貴的明星豪宅湯臣一品、中糧海景一號仍然在陸家嘴。03再來看深圳的房價地圖：從二手市場看，深圳房價最貴的行政區是南山區，均價11萬元/m2，超過上海黃浦區，僅次于北京西城區。其次是福田區9.3萬元/m2、寶安區7.7萬元/m2、羅湖區6.2萬元/m2。均價最低的是大鵬新區，3.7萬元/m2，和4萬也只有咫尺之遙。從區域來看，以福田為界，西部片區的房價遠超東部。特別是寶安、龍華的房價遠超羅湖和鹽田，這一點讓人刮目相看。要知道，2010年深圳擴容之前，羅湖和鹽田可是高大上的“關內”，寶安、龍華還是村鎮般的“關外”。從細分板塊來看，深圳房價最高的地段是深圳灣：深圳灣二手的均價已高達19.8萬元/m2，超過了北京金融街。深圳灣是什么地方呢？海景不如大梅沙，教育醫療不如羅湖，商務聚集度不如福田CBD，最大的優勢是和高新企業近，大名鼎鼎的粵海街道就在這，匯聚了騰訊、阿里、百度、字節跳動等企業。大約在2010年之前，深圳最貴的房子大多是東部鹽田的海景房，說明那個時代的深圳人，對海洋是很向往的。而如今，海景早已輸給了生產力，靠近高新企業才是王道。和北京、上海都不同，深圳是一個完全向錢看的城市。所以整個深圳樓市的邏輯就是，房價完全由生產力決定，哪里的生產力更先進，哪里的房價就更高，所以深圳灣房價輕松超過了福田CBD。在深圳這個“一切向錢看”城市，買房一定一定要跟著產業走。04再來看看廣州的房價地圖：從二手市場來看，廣州房價正好相當于京滬深的1/2。房價最高的行政區是天河、越秀，二者均價相當，均為4.7萬元/m2，考慮到天河區面積三倍于越秀，所以實際上天河房價的首位度更高。房價最低的行政區是從化，均價為1.2萬元/m2。從化是廣州的生態涵養保護區，屬于限制性開發區域，和廣州城區的距離也最遠，其房價一直處在廣州市場的末端。從細分板塊來看，二沙島是廣州房價最高的地段，達到12萬元/m2，其次是珠江新城（中區），達到8.7萬元/m2。總體來看，廣州和上海的情況類似，最貴的房子基本都在江景上做文章，包括珠江新城的房子，靠大企業的房子遠不如靠江貴。越秀的學區房雖然也貴，但和珠江新城的江景房比起來，還差得遠，這說明廣州人對學區房的熱情不算太高。05來看看杭州的房價地圖：從二手市場來看，杭州房價最高的行政區為上城區，均價為4.7元/m2，和廣州天河、越秀相當。房價最低的行政區是桐廬縣，均價為0.92萬元/m2。桐廬最被外界熟知的是中國快遞行業的“桐廬系”，中國的快遞巨頭除了順豐，其他大多數都是桐廬人干出來的。從細分板塊來看，杭州房價最高的地段是學軍，達到8.2萬元/m2。學軍不沿江，不靠西湖，也不是CBD，而是杭州學區房聚集地。這和北京很像，房價最高的都是學區房。除了學區房，杭州最貴的房子基本都和西湖有關，錢塘江對杭州樓市的賦能，不如黃浦江和珠江。所以，靠錢塘江的錢江新城CBD，房價在杭州的首位度并不高。06來看看天津的房價地圖：從二手市場來看，天津房價最高的行政區是和平區，均價高達5.5萬元/m2，在天津的首位度很高，也高于廣州天河與杭州上城。從細分板塊來看，天津房價最高的地段是體育館街，這里是天津學區房比較集中的區域。07來看看武漢的房價地圖：從二手市場來看，武漢房價最高的行政區為武昌區，均價為2.3萬元/m2，大約為廣州天河區、杭州上城區的1/2。武昌區是湖北省政府駐地，同時也是武漢學區房最集中的區域。從細分板塊來看，武漢房價最高的地段是水果湖，均價達到3.2萬元/m2。水果湖靠近湖北省政府和武漢大學，聚集了水果湖一小、水果湖二小等名校。除了水果湖，武漢樓市還有一個醒目的板塊，那就是光谷，這里是武漢高校和高新企業最集中的區域，樓市隨之火熱，完全不輸江景房。總體來看，武漢原本就是三個城市的合體，所以市區的房價比較均衡，特別是長江兩岸的房價旗鼓相當，這在大城市中比較罕見。一般來說，有大江穿梭的城市，江河兩岸的發展都是不均衡的。08來看看成都的房價地圖：從二手市場來看，成都房價最高的行政區是高新區，均價為2萬元/m2，整體來看，房價比武漢略低，相當于廣州、杭州的1/2.5。從細分板塊來看，成都房價最高的地段是金融城，達到2.9萬元/m2。金融城位于成都高新區，這里承擔者成都的CBD功能。總體來看，成都的產業與房價均呈現出“南高北低”的格局。在成都買房，一定要跟著產業走。09來看看重慶的房價地圖：從二手市場來看，重慶房價最高的行政區是渝中和江北，均為1.5萬元/m2。在功能上，前者相當于浦西，后者相當于浦東。整體來看，重慶市區的房價比武漢、成都要低一些。從細分板塊來看，重慶房價最高的地段是江北嘴，這里是重慶寫字樓最集中的區域，承擔著重慶的CBD功能。10來看看南京的房價地圖：從二手市場來看，南京房價最高的是鼓樓區，達到4.4萬元/m2，略低于廣州天河區、杭州上城區，相當于武漢、成都同等區位的兩倍。從細分板塊來看，南京房價最高的地段是寧海路，這里靠近南京大學、南京師范大學，是南京著名的學區房聚集地。11來看看蘇州的房價地圖：從二手市場來看，蘇州房價最高的區域是工業園區，均價達到4.3萬，和南京鼓樓區接近。從細分板塊來看，蘇州房價最高的地段都在金雞湖周邊，這里是蘇州居住品質最高的區域。12來看看鄭州的房價地圖：從二手市場來看，鄭州房價最高的區域是鄭東新區，均價達到2萬，而且首位度很高，遠超鄭州的老城區。值得一說的是，鄭東新區曾被認為是中國最大的“鬼城”之一，但是現在，這里成為鄭州產業最強、活力最好、房價最高的區域。從細分板塊來看，位于鄭東新區的天賦路是鄭州房價最高的地段，均價達到3萬元/m2，板塊內不少樓盤報價超過4萬。結論：從整個城市的均價來看，以上12個城市的房價可以分為四檔：深圳、北京、上海為第一檔。這三個城市核心區的二手房，均價都已達到10萬的水平。核心區、近郊、遠郊大致呈現出“10、5、2.5”的格局，其中深圳面積太小，不存在遠郊概念，全市呈現出“10、5”的格局。廣州、杭州、南京、蘇州、天津為第二檔。這五個城市核心區的二手房，均價都已達到5萬左右的水平，正好是京滬深的1/2。武漢、成都為第三檔。這兩個城市核心區的二手房，均價都已達到2.5萬左右的水平，正好是廣州、杭州的1/2。重慶、鄭州為第四檔。兩個城市核心區的二手房，均價在1.6萬左右，相當于武漢、成都的70%。從細分板塊來看，深圳灣是中國房價最高的地段，二手均價達到19.8萬元/m2，其次是北京金融街，二手均價達到16.3萬元/m2。隨后是廣州二沙島、上海黃埔濱江，二者均在12萬元/m2左右。值得注意的是，深圳灣板塊的二手均價已接近陸家嘴的兩倍，這當然不能說明陸家嘴真的比深圳灣差，只能說明上海房價這一波還沒來得及漲，出現階段性的低洼效應，這也許是買入上海的最佳時機。以貝殼的劃分標準來看，二手均價超過10萬的板塊或者地段，目前只有北上廣深四個城市才有，其他城市暫沒看到二手均價超過10萬的板塊。分析12個中心城市可以發現，每個城市的房價至高點并非完全一致。按照單價來計算，學區房、江景房、CBD房、科技園區房這四類房子，在價格上的天花板是最高的。例如，北京（金融街）、武漢（水果湖）、杭州（學軍）、南京（寧海路）、天津（體育館街）最貴的房子，都是學區房，而上海（黃埔濱江）、廣州（二沙島）、蘇州（金雞湖）最貴的房子，都是江景房、湖景房。深圳（深圳灣）最貴的房子，與其說是海景房，不如說是科技園區房，因為它的核心賣點不是海，而是粵海街道那些大名鼎鼎的高科企業。成都（金融城）、重慶（江北嘴）、鄭州（鄭東新區）最貴的房子，都屬于CBD房產。可以說，12個中心城市的這12個超級地段，在相當程度上引領了中國樓市的基本走向。

引領中國房價的12個超級地段