前海的寫字樓跟其他深圳新中心寫字樓或者工改寫字樓不一樣，前海都是高品質的甲級寫字樓，是企業的門面首選。前幾年深圳的寫字樓存量只有500多萬平方米，而到了2019年底深圳寫字樓存量面積已經超過700萬平米，2019年全年，深圳甲級寫字樓累計新增供應面積同比擴大近五成，至107.7萬平方米。

1、深圳寫字樓空租越來越多，后面會不會改成豪華公寓岀租？

2016年以來的住宅銷量大增推動了房價和租金的上漲，而這種以租金來衡量投資回報最重要因素的寫字樓也跟著開始了上漲，再加上可以在建造時寫字樓與公寓之間轉換的商業地產也就更加推動持續上升。在利益的趨勢下，大量的商業土地也開始在大批規劃下投入市場，深圳這座以科技、創新為主要的城市，那些高樓林立的摩天大樓大部分都是寫字樓！在今年5月，中科院發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16(2019)》，預測到2019年年底，17個城市平均空置率將突破20%。

據統計，2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%，2019年一季度上漲至18.2%，高力國際發布的2019年上半年報告稱，深圳甲級寫字樓空置率是23.3%，甚至說前海寫字樓空置率高達65.7%。雖然不能對一個新開發區按全部的完工項目來進行計算，可空置率高的現象也是無法回避，空置率高的不僅僅是深圳，一線城市除了廣州僅10%，其余的都是超過警戒線的20%。

另外，其他的省會城市和二線城市也是空置率不斷上升，加上一些城市地方本身有著大量的扶持式的科技城、創新城等開發項目，接下來的寫字樓沖擊也是在所難免，是否可以把寫字樓轉換成公寓樓呢？一般以建成的寫字樓洗手間、衛生間只有一個或很少，而公寓樓的要求是必須每個公寓都必須設置。這就是一個最大的難點，要建設必須全面重新改造、全面裝修，這種得不償失的改造方法應該不太可行，

甚至要獲得審批也未必會同意。房價上漲是有住宅供應引發的，如今寫字樓出現了問題，難道住宅就可以幸免于難了嗎？當然對于土地資源豐富的非一線城市應該可能很大，可土地稀缺的深圳等一線城市或許要好一些，可深圳周邊的東莞、中山、惠州等地區的走勢也會影響到深圳的住宅市場，也就是寫字樓下跌也會或多或少地影響到住宅市場的下滑。

但在規劃之初，又或者是建設之時，通過土地性質和寫字樓的設計來變成公寓特色是可以的，可很多地方的規劃中就明確了一層只有一個衛生間的標準要求，也就杜絕了把寫字樓用地改為公寓樓的可能，深圳依然也可以通過這樣規定來實現。總之，道高一尺魔高一丈，就是一個相互制約相互提高的過程，改造不是不可能，但是成本和政策很容易就可以制約這種蔓延。

2、深圳寫字樓空置率如此高，為什么還要不停的蓋？

深圳的寫字樓大部分都是民營企業建的總部樓，自用一部分，出售或對外出租一部分，既然大佬們建自然有他們的打算，眼光看的長遠，一棟樓產權50年，誰能說過十幾二十年不是供不應求呢？從長遠來看，未來10年，深圳是有潛力完全消化自身的寫字樓的。主要有以下原因：改革開放40年的深圳的GDP已經超過旁邊廣州和香港了；無論是粵港澳區域，還是全國，深圳都是吸引大企業的首選城市，特別是想走國際化的大企業，把總部搬到深圳的恒大就是最好的例子，

遙想當年，深圳建立福田中心城的時候，已有了羅湖CBD，也有懷疑過建立福田中心城是不是多此一舉，但是歷史經驗告訴我們，福田中心城建立是明智之舉。前海的潛力擺在這里，作為粵港澳灣區三大自貿區之一，它的高度遠超廣州南沙和珠海橫琴，是站立在金融開放的最高地的自貿區，前海現在有注冊的企業超過15萬家，都是高品質的企業，按照每家500平的辦公需求算，居然有7500萬平的需求（當然有很多是一個辦公地址多家企業），可見300萬㎡的體量寫字樓，不是沒機會填滿的。

前海配套相繼完成，地鐵上5號線延長線開通，貫穿整個前海3個片區；道路上夢海大道開通，很好連接外部交通，未來更有13條軌道，除了地鐵還有城際軌道，連接香港、廣州、東莞和惠州等。前海的寫字樓跟其他深圳新中心寫字樓或者工改寫字樓不一樣，前海都是高品質的甲級寫字樓，是企業的門面首選，在這里，有獨一無二的地段，“東方曼哈頓”，具有極強的虹吸效應，是企業的首選辦公地址。