灰犀牛灰犀牛是一種體型笨重、反應遲緩的犀牛，生活在非洲草原上。灰犀牛是學者米歇爾·渥克在其一書《灰犀牛，美國學者米歇爾在《灰犀牛》一書中，提出灰犀牛是“大概率且影響巨大的潛在危機”，一，被灰犀牛撞翻的房地產開發(fā)商這次，被灰犀牛撞翻的房地產開發(fā)商，在北方居多。
先說我的觀點，現(xiàn)在是賣房的好時機。今年是個特殊的年份，反映在房地產市場有幾個特殊現(xiàn)象，我嘗試著從這些特殊的情況說一說個人觀點和判斷。現(xiàn)象1：房租降，房價漲原因：房租價格水平下降說明真實居住需求下降；房價在漲，說明資金還在涌入房地產市場，背后的故事：在深圳租房生活的人，都受過房租年年漲的苦，有一些城中村的房子，房東阿姨敢一年漲2次房租。
阿姨們有恃無恐加租背后是超高的流動人口支撐，即使是年年漲價，依然不缺租客，今年房租下降，只有一個原因，流動人口減少。我忘記從哪里看到的數(shù)據(jù)，大致是春節(jié)離深返鄉(xiāng)大約是800多萬人，目前返深人數(shù)500萬，流動人口差額300萬人，而這流失的300萬人正是租房的主力客戶；房價漲這個情況我認為主要是購房情緒影響，首先是頂級購買力的客戶對貨幣超發(fā)的判斷，基于對貨幣貶值的擔憂，紛紛購置物業(yè)以對沖通脹，所以第一輪3月-4月是以南山為主的大戶型及學區(qū)房成交火爆，經歷第一輪后投資客也信心爆漲，手中貨源拉高掛價形成了區(qū)域整體向上波動，4月進入了第二輪改善住房客戶受到自住房價格上漲后帶動了置換的需求，掛牌價也水漲船高，
當投資客和置換業(yè)主不約而同的形成了價格聯(lián)盟后，市場整體售價水平拉高后，剛需客戶被卷入其中，踩踏入場。如果第一輪還是集中在南山，第二輪已經蔓延到了福田和寶中等，現(xiàn)在是5月末，進入到了這輪行情的尾端，從5.1假期過后羅湖及龍崗成交快速攀升可以看出，剛需的購買力在南山，福田碰壁后，隨即轉身投入價格相對低的區(qū)域。
這疫情后的三板斧直接將深圳均價拉到全國第一，連我身邊不少的上海，北京朋友都對深圳房價嘖嘖稱奇現(xiàn)象2：企業(yè)經營困難，就業(yè)環(huán)境變差，房價暴漲原因：深圳二產受出口訂單影響降至冰點，三產進入4月末才真正有修復的景象，經濟差就業(yè)差反而推動了房價，背后的故事：深圳是外向城市，進出口一直很活躍，雖然國內疫情以得到控制，由于海外的疫情還在上升期，外貿還是涼涼，外貿一涼，制造業(yè)訂單就銳減，設備一停，就業(yè)崗位就跟著減。
為了保經濟，深圳出臺的惠企政策反而為房價推波助瀾，例如3月后企業(yè)向銀行做經營貸款，只要有物業(yè)抵押秒批，同時還享受財政貼息，企業(yè)主和投資客殊途同歸的都在這個線索里找到了購房的理由，這也是推動這次房價運動的原因之一，或者這可能就是這輪行情的點火器。從上面兩個現(xiàn)象看，都不是基于經濟向好，居民購買力增加而推動價格上漲，
今年的上漲也不是虛的，背后是有真實交易做支撐。我的預判，還是認為這輪行情在6月就會漸漸消退，第一我預計三，四季度會繼續(xù)考驗企業(yè)的生存能力，據(jù)我了解大部分企業(yè)現(xiàn)金流預備都不會超過6個月，從2月疫情爆發(fā) 6個月就是8月，如果半年沒有調整改善的企業(yè)，大部分會消失在秋天，疫情期間是可以和銀行協(xié)商展緩6個月支付按揭貸款，也是8月這給節(jié)點。
財富自由與儲蓄豐盈的人當然不會受到影響，而許多雙職工家庭與高杠桿的投資客，顯然在下半年會迎來真正的考驗，其次市府也受房價上漲的壓力，快速審批了一批新盤，預計下半年將有5-7萬套住宅及公寓入市，新盤的供應會讓二手市場將降火氣，資金形成分流后，下半年二手市場大概率交投會清淡下來。整體看深圳還是房少需求旺，如果經濟能逐步企穩(wěn)，下半年價格穩(wěn)定，如果經濟沒有好轉，加之下半年如果出現(xiàn)灰天鵝或者灰犀牛什么的珍奇物種，價格向下打出10-20%的波動機會并不是沒有，
2、A股當下最大的“灰犀牛”是什么？
目前最大的灰犀牛是擴容。歷史上，無數(shù)次證明了，一邊倒地傾向于擴容，市場是要付出代價的，盡管一再被歷史證明卻一再發(fā)生，而15年以來，伴隨著去杠桿和經濟周期進入下滑周期，期間新股發(fā)行積累高達接近一千家，上市公司數(shù)量擴容30%帶來的卻是市值損失34萬億，其中，18年損失14萬億，而19年高層和管理層首要的目標是科創(chuàng)板要落地和大舉推進，這讓人聯(lián)想到了18年初的cdr和獨角獸，其中募集的cdr基金，至今下落不明，但是依舊沒有引起管理層和高層的重視。
