除此之外，商業公寓的交易稅費問題也是關鍵，投資40年產權的商業公寓轉手時需要支付一筆高昂的稅費，而普通住宅交易稅費則要低很多，兩者相差較大，這也是住宅式公寓的優勢所在。公寓投資表面看來很簡單，只要交錢買房即可，實則思考的細節和規劃還是很多的。

1、武漢的公寓值得投資嗎？

公寓投資表面看來很簡單，只要交錢買房即可，實則思考的細節和規劃還是很多的。公寓屬于40年商業產權，不限購不限貸，不占用購房資格，購買需要首付50%以上，貸款年限最長10年，貸款利率一般上浮30%，年化利率6.37%，作為投資項目首先考慮支出成本和回報收益，以一套總價200萬，面積80平米為例，首付100萬，月供11288元/月。

以本例房產說明，在武漢單價25000元/平米的公寓，地段在市中心核心區域，毛坯價格一般是loft可以自行隔兩層，還有精裝修或住家配置的，公寓一般是包租或自行處理兩個選擇，包租只看購買價格和周邊對比是否合理，再看回報率及運營的公司、包租年限等。自己出租，80平米的loft套內面積在120平米，做成單間可以至少做6間，工裝裝修包含現澆、簡單家具費用在20萬內，

按該區域的租金算，一間一個月在1500元，月總收入9000元，簡單的算年化回報率5.4%，雖然和100萬的銀行理財產品回報差不多，但公寓也是固定資產投資，畢竟通過杠桿多出了100萬。我對公寓改造舉例是最簡單粗暴的估算，還可以通過自我資源賦予公寓更高的溢價，比如個性高端民宿、私人會所棋牌、轟趴館及自用等，

關注近幾年武漢四星以上酒店入住率從40%上升到60%，也是公寓價值所在。還有一些公寓樓盤還有其他價值點，比如公寓最近銷售很好的復地漢正街地塊，做的是小商品批發服裝批發的樓中店，類似于白馬商城，還有一種比較多的，房子是公寓性質，但是戶型及配套是居民住宅的用電、用水、用氣，這個只要是價格便宜，物業管理不錯，自用沒問題，后期買賣還比較穩定（在限購政策下）。

由于公寓投資良莠不齊，被套牢概率還是比較大，所以選擇范圍盡量控制在核心地段、品牌物業、最好有產業支撐或自然景觀、旅游、文化價值支撐，在武漢，公寓單價至少2萬 會比較有價值，如果預算不太高的情況下，也盡量選擇地鐵及區域商業中心還有公寓后期的商業運營管理也是非常重要的。最后提醒，公寓投資變現比較漫長，要有長期投資的打算，

2、在武漢，什么樣的公寓值得投資？

隨著房價的上漲，限購政策的升級，“租售并舉”政策的扶持，面積小、總價低、回報高的公寓產品現在很吃香。那究竟什么樣的公寓才值得投資？把握住一點，向“錢”看，升值潛力最重要，要判斷公寓是否具有升值潛力，要對產權、地段、交通、服務等多個方面來進行綜合評估。首先，產權問題是關鍵，在我國的土地政策下，房屋所有權是永久性的，而土地使用權是有限的。

大多數公寓屬于商業性質，產權年限是40年，這是目前很多投資者比較介意的問題，目前市面上，只有極少量的開發商會設計小戶型住宅式公寓，這類住宅產品與公寓一樣面積小、總價低，但作為住宅卻擁有了70年的產權。不管是銀行按揭貸款首付比例、生活成本、所交稅費這些都與普通住宅相同，這類的住宅式公寓產品，前期的投入較之40年產權的商業公寓要小很多，

可以說是集合了普通住宅與40年產權公寓的所有優點。所以，在投資公寓時，首要關注產權問題，其次，區位優勢要明顯，城市的核心資源總是有限的，并且不會輕易轉移，地段是左右價格最為重要的一環，優越的區位與之匹配的是大量的人流、資源和商業，所以良好的地段，才能成就更好的價值。最后，周邊配套完善，公寓配套囊括了交通、教育、商業等多方面，周邊配套完善的公寓，即便最初投資成本較高，但容易出租，租金也高，日后轉手也更為方便。