作為投資，不建議投資武漢房產，主要原因是武漢在新一線城市里，增長潛力較差。在武漢投資公寓沒有前景，新手建議你碰都不要碰，最典型的從武漢大學生畢業和就業的情況可以看出來，武漢，不僅僅在大學生就業和流向，不會留在武漢當地，并且，就算留在當地也就業困難。

1、武漢的公寓值得投資嗎？

公寓投資表面看來很簡單，只要交錢買房即可，實則思考的細節和規劃還是很多的。公寓屬于40年商業產權，不限購不限貸，不占用購房資格，購買需要首付50%以上，貸款年限最長10年，貸款利率一般上浮30%，年化利率6.37%，作為投資項目首先考慮支出成本和回報收益，以一套總價200萬，面積80平米為例，首付100萬，月供11288元/月。

以本例房產說明，在武漢單價25000元/平米的公寓，地段在市中心核心區域，毛坯價格一般是loft可以自行隔兩層，還有精裝修或住家配置的，公寓一般是包租或自行處理兩個選擇，包租只看購買價格和周邊對比是否合理，再看回報率及運營的公司、包租年限等。自己出租，80平米的loft套內面積在120平米，做成單間可以至少做6間，工裝裝修包含現澆、簡單家具費用在20萬內，

按該區域的租金算，一間一個月在1500元，月總收入9000元，簡單的算年化回報率5.4%，雖然和100萬的銀行理財產品回報差不多，但公寓也是固定資產投資，畢竟通過杠桿多出了100萬。我對公寓改造舉例是最簡單粗暴的估算，還可以通過自我資源賦予公寓更高的溢價，比如個性高端民宿、私人會所棋牌、轟趴館及自用等，

關注近幾年武漢四星以上酒店入住率從40%上升到60%，也是公寓價值所在。還有一些公寓樓盤還有其他價值點，比如公寓最近銷售很好的復地漢正街地塊，做的是小商品批發服裝批發的樓中店，類似于白馬商城，還有一種比較多的，房子是公寓性質，但是戶型及配套是居民住宅的用電、用水、用氣，這個只要是價格便宜，物業管理不錯，自用沒問題，后期買賣還比較穩定（在限購政策下）。

由于公寓投資良莠不齊，被套牢概率還是比較大，所以選擇范圍盡量控制在核心地段、品牌物業、最好有產業支撐或自然景觀、旅游、文化價值支撐，在武漢，公寓單價至少2萬 會比較有價值，如果預算不太高的情況下，也盡量選擇地鐵及區域商業中心還有公寓后期的商業運營管理也是非常重要的。最后提醒，公寓投資變現比較漫長，要有長期投資的打算，

2、誰能分析下當前武漢公寓的投資前景？

在武漢投資公寓沒有前景，新手建議你碰都不要碰。投資房產是為了賺錢，一定要考慮流通性，我從幾個方面簡單做下對比:1產權角度。公寓40年或50年，住宅70年。2貸款時間比較短，我們投資房產一定要對比。公寓貸款只有十年時間短，這樣每月還貸壓力就大，而住宅可以貸款最長30年，情況完全不同。3公寓由商業性質所限制，交易稅費接近30%，

3、我和老婆各一套房已還完貸款，現金只有30萬，再在武漢買一套投資，有何建議？

作為投資，不建議投資武漢房產，主要原因是武漢在新一線城市里，增長潛力較差。最典型的從武漢大學生畢業和就業的情況可以看出來，武漢，不僅僅在大學生就業和流向，不會留在武漢當地，并且，就算留在當地也就業困難，武漢每年畢業大學生100多萬，但是，在當地找不到合適的就業機會，只有流向杭州和其他大城市，比如，金融專業，在武漢找不到合適的企業只能流向北京深圳上海等地；在互聯網專業也找不到合適的企業，只能流向杭州等地。

而武漢每年畢業大學生100多萬，只能流向其他新一線城市，這主要是因為對比其他新一線城市，都有自己的核心企業集群和產業集群，而武漢相對來說，雖然有“光產業”，但是相對對行業專業的吸納能力不如其他產業。按說武漢的經濟體量，的確在新一線城市中超越了諸如重慶，杭州等城市，武漢在長江1域經濟中也處于核心的中樞地位，甚至有稱“北上廣深漢”的說法，但是，從全國主要的城市人口爭奪戰中，從武漢每年畢業的大學生留存等角度來看，以及從核心產業的集群的影響力角度來看，武漢房價為什么長期低于廈門，杭州等地，其背后的原因不僅僅是武漢經濟活力，也是當地的國企較多，民企尤其是大型民企較少。