珠海雖然頂著不少耀眼的光環(huán)，但光鮮之下是無(wú)奈，珠海目前的支柱產(chǎn)業(yè)很少，產(chǎn)業(yè)集聚不夠，人才流失嚴(yán)重，雖然珠海高校眾多，但面對(duì)珠海畸形的房?jī)r(jià)，每年愿意在珠海創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，就業(yè)定居的人才很少。同時(shí)珠海作為有著“幸福之城”美譽(yù)的宜居城市和著名的旅游城市，對(duì)國(guó)內(nèi)其他城市的人也具有較強(qiáng)的吸引力，據(jù)華南地區(qū)知名的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，在2019年支撐珠海樓市的成交量的需求中，占了近一半的需求是屬于外來(lái)需求，對(duì)于慣于以成交量來(lái)支撐樓市的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)市場(chǎng)預(yù)期無(wú)疑是比較明顯的。

1、珠海的房?jī)r(jià)怎么樣？

謝謝邀請(qǐng)，在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們先簡(jiǎn)單了解一下這個(gè)城市。珠海，廣東省地級(jí)市，位于廣東省珠江口西南部，是珠江口西岸核心城市，經(jīng)濟(jì)特區(qū)，也是珠江三角洲南端重要的城市，從2017年來(lái)看，珠海樓市房?jī)r(jià)基本一直在上漲，進(jìn)入2018年初，由于政府出臺(tái)的調(diào)控政策作用，房?jī)r(jià)平穩(wěn)徘徊了很短時(shí)間，又繼續(xù)開(kāi)啟上漲模式。根據(jù)我了解的信息顯示：2018年7月份，珠海新房均價(jià)在20122元每平米，環(huán)比上月增長(zhǎng)了0.15，

我認(rèn)為，就現(xiàn)在珠海這個(gè)房?jī)r(jià)水平，最苦的當(dāng)屬本地剛需人群，就目前珠海的發(fā)展水平，和如此高的房?jī)r(jià)根本不匹配，論城市綜合實(shí)力，經(jīng)濟(jì)總量，城市建設(shè)，醫(yī)療、教育、交通等等，珠海充其量也就一個(gè)三線城市水平。珠海雖然頂著不少耀眼的光環(huán)，但光鮮之下是無(wú)奈，珠海目前的支柱產(chǎn)業(yè)很少，產(chǎn)業(yè)集聚不夠，人才流失嚴(yán)重，雖然珠海高校眾多，但面對(duì)珠海畸形的房?jī)r(jià)，每年愿意在珠海創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，就業(yè)定居的人才很少，

是什么原因?qū)е轮楹Ｈ绱烁叩姆績(jī)r(jià)？我們一起來(lái)探討一下。原因有，金海大橋的通車，港珠澳大橋即將通車，在加上在建的深中通道，即將建成的好萊塢電影主題樂(lè)園等等，其中最重要的兩點(diǎn)就是，一個(gè)是珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)土地出讓價(jià)格越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商拿地成本不斷增加，再一個(gè)就是大量外部資金進(jìn)入，這些熱錢很多流入了珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些都是導(dǎo)致珠海房?jī)r(jià)上漲的重要因素，

2、作為粵港澳大灣區(qū)三極城市之一，如何解讀珠海樓市現(xiàn)狀？珠海是大灣區(qū)的房?jī)r(jià)洼地嗎？

珠海目前的新房均價(jià)在廣東已經(jīng)排到第三位，即使與全國(guó)各大城市對(duì)比，也可以坐到第8位的位置上，這雖然也得益于當(dāng)?shù)剌^富裕的社會(huì)環(huán)境，但概念、外力推動(dòng)再加上珠海本地較寬松的樓市政策也是當(dāng)?shù)貥鞘械闹匾瘟α浚遣皇峭莸亍⑹欠駮?huì)向廣深港澳這些城市的房?jī)r(jià)看齊，要看調(diào)控的力度及在后續(xù)發(fā)展中這些重要支撐力量是不是一直存在。

珠海的房?jī)r(jià)水平有本地因素的支撐，但外力推動(dòng)作用也相當(dāng)明顯，▲珠海的房?jī)r(jià)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)處于較高的水平，本地的條件形成了一定的支撐力量。從中房協(xié)監(jiān)測(cè)的全國(guó)城市房?jī)r(jià)4月份的新房數(shù)據(jù)來(lái)看，珠海以2.6萬(wàn)左右的均價(jià)位居國(guó)內(nèi)城市第8名的位置，在廣東緊隨廣州和深圳這兩座一線城市之后，位居第3位，珠海的這一數(shù)據(jù)把國(guó)內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的中心城市都比了下去。

而且在珠海的橫琴和香洲這些區(qū)域，房?jī)r(jià)4-5萬(wàn)已經(jīng)是比較常見(jiàn)的現(xiàn)象，而對(duì)比當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)體量，表面上屬于普通三線的水平，據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年全年地區(qū)生產(chǎn)總值是3435億，雖然這樣的數(shù)據(jù)一點(diǎn)也不突出，但人均數(shù)據(jù)卻可以邁進(jìn)發(fā)達(dá)城市的門檻。截止至2019年末珠海的常住人口是202萬(wàn)多人，計(jì)算人均的地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)17萬(wàn)左右，位居全國(guó)第四，折算成美元是2.5萬(wàn)左右，而國(guó)際上公認(rèn)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的門檻是人均超過(guò)2萬(wàn)美元，

同年珠海市全體居民人均可支配收入是5.2萬(wàn)，從這個(gè)角度來(lái)看，珠海市經(jīng)濟(jì)體量雖然不大，但從人均數(shù)據(jù)上看在國(guó)內(nèi)還是相對(duì)較強(qiáng)的。同時(shí)，珠海的轄地面積只有1771平方公里，比深圳還小，未來(lái)可供開(kāi)發(fā)的土地也將會(huì)與深圳一樣矛盾越來(lái)越突出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，假如珠海在大灣區(qū)中能有長(zhǎng)足的發(fā)展，那么日漸稀缺的土地將會(huì)成為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的一個(gè)重要支撐因素，

▲較寬松的條件和外來(lái)力量的支撐，是珠海樓市的另一支重要推動(dòng)力量。在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”及“房住不炒”的樓市調(diào)控下，雖然在購(gòu)房數(shù)量上還會(huì)有嚴(yán)格的限制，但在購(gòu)房資格上已經(jīng)沒(méi)有以前那么嚴(yán)，現(xiàn)在外地人無(wú)須社保證明也能在珠海的部分區(qū)域購(gòu)買新房，其中港澳同胞可以在珠海購(gòu)買最多2套房產(chǎn)，對(duì)于緊靠香港澳門這樣具有天然地理優(yōu)勢(shì)的珠海來(lái)說(shuō)，需求吸引作用無(wú)疑是很明顯的。