最近，關注房地產市場動向的人可能都注意到了，包括杭州、蘇州、重慶、成都等地的首套房貸利率較基準利率上浮10%，部分城市的首套房貸利率甚至上浮20%以上，而且還有部分銀行已經暫停了房貸業務。全國首套房貸利率平均水平，自去年10~11月份達到5.71%的峰值后，迄今已經連續下跌6個月，最新數據為2019年5月份的5.42%，僅比基準利率上浮不到11%。

1、首套房貸利率上浮3個點，買房是否要加快腳步？

房貸利率的高低會影響購房成本。目前，房貸利率無疑是處于一個下降通道里，全國首套房貸利率平均水平，自去年10~11月份達到5.71%的峰值后，迄今已經連續下跌6個月，最新數據為2019年5月份的5.42%，僅比基準利率上浮不到11%。具體到各地市，執行利率情況各不相同，比如，廈門市已經出現按照基準利率4.90%執行，上海市對首套房是按照95折執行等。

利率降低會給購房者節省利息支出，那么，房貸利率處于什么水平，才是購房者入市的合適時機呢？我的觀點是，要區分購房的目的來講。如果還是無視“房住不炒”的政策定位，逆歷史潮流而動，總想著投資投機炒房，或者想通過房子實現保值增值目的，恐怕在現在和較長期的未來一段時間內，都會是不切實際的想法和做法，只要是貸款加杠桿購房炒房，總會有首付款的機會成本、貸款的利息成本，以及購房的交易成本、時間精力等等成本，如果自認為是抄底成功，但是房價長期徘徊不漲，往往會事與愿違造成損失。

這種情況下，房貸利率的高低倒是次要的，關鍵還在于房價能不能夠延續，像過去20年以來一直漲一直漲，成為創造財富的來源，對于剛需購房者，房貸利率和房價是考慮的重要因素。但是，我認為最重要的因素應該是，看收入現金流是不是可以覆蓋日常生活開支和月供，就現在的房市而言，經歷了去年的近乎冰凍期之后，房價在總體上是穩中趨降的走勢。

但是，不少地方今年一季度再現“小陽春”行情，這又引起了官方更進一步的關注，甚至出現了人民銀行對商業銀行進行窗口指導，要求熱點地區房貸利率浮動比例不得低于固定值，從而抑制房價上漲的勢頭，綜合各方面信息來判斷，房價總體穩中下跌的概率要遠比上漲大很多，不排除部分前期炒作過熱的地區出現大幅度跌價的風險。但是，對于有人口、經濟等因素支撐的城市，房價大跌的可能性也會比較小，

2、風向突變，首套房貸利率回調至上浮15%，已有銀行接到通知,你怎么看？

房地產政策總是牽動著市場的神經，尤其是限購政策和貸款利率的變化，限購政策主要涉及到購房人資格問題，而利率變化主要是購房成本問題。以貸款100萬元為例，首套房貸款利率最低僅上浮5%，如果利率回到上浮15%，那么貸款100萬，30年，需要多花11萬！每個月月供將增肌320元左右，房地產政策突然收緊，與某些地方樓房價格突然上漲過快有關，樓房價格上漲既與剛需購房有關，也有投資客和投機客增加有關，在實體經濟整體疲軟下，央行數次降準，市場對樓房價格上漲預期增加，吸引部分投機資金參與炒作地產，二套房利率已經上浮到20%,利息支出就是113.07萬元，要比上浮5%的101.93萬元多支付11.14萬元，每個月多支付309元利息。

投機炒作成本大增，但是剛需購房和炒作二套房購房同時上浮利率，投機炒作導致房價的上漲，剛需購房也就被動成為受害者，似乎十分冤枉，剛需購房為炒房客買單，銀行成為既得利益者。筆者的觀點是二套房上浮利率天經地義，但是一套剛需購房上浮利率太多還是不太地道，傷害的是購房者的利益，地產調控不應該傷害剛需購房，畢竟經濟發展就是讓大家分享經濟發展成果，

3、首套利率上浮15%，多地房貸收緊！你怎么看？

國家統計局網站，4月份70大中城市新建商品住宅及二手住宅交易數據在早前公布了。如下圖片可以發現，除了上海同比微跌1%，其余城市均上漲，西安更是漲幅超過23%基調方面，上周，人民日報海外版，發文章說了，我國不會再通過炒房拉動經濟，1.降準之后，加大房貸限制，抑制資金進入樓市我們知道一月以來，央行全面降準，商業銀行的貸款額度大幅提高。