上海市房管局有效文件，上海房管局7月1日起將進(jìn)一步貫徹實(shí)施住宅物業(yè)管理規(guī)定

來源：整理時(shí)間：2023-05-22 04:30:28 編輯：上海生活手機(jī)版

1，上海房管局7月1日起將進(jìn)一步貫徹實(shí)施住宅物業(yè)管理規(guī)定

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)訊：6月23日，上海市房屋管理局發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見。該意見自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，《意見》表示，在新建物業(yè)管理區(qū)域的核定方面，對(duì)有市政道路、自然河道、公共通道及公共空間穿越的住宅建設(shè)用地，在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)時(shí)，原則上建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)分別配置配套設(shè)施設(shè)備。規(guī)劃資源管理部門在土地出讓環(huán)節(jié)和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查環(huán)節(jié)征求房屋行政管理部門意見時(shí)，區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分提出具體意見。建設(shè)單位在首次申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，并提交所需資料。《意見》表示，物業(yè)管理區(qū)域核定后，業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)管理的需要申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整需滿足相關(guān)條件，并提交所需資料。物業(yè)管理區(qū)域的統(tǒng)一管理方面，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)、配套建設(shè)的停車位等不得與住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他部分分割管理。劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)以該物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶Ｏ绕陂_發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》第十三條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定。及對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組、換屆改選小組中各方代表的產(chǎn)生及運(yùn)行規(guī)則做出規(guī)定。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)專項(xiàng)維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)。上一年度的年度財(cái)務(wù)審計(jì)應(yīng)當(dāng)在每年6月底前完成。建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定，向物業(yè)項(xiàng)目所在地相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資料備案。建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章；對(duì)分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或者提供臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設(shè)單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押臨時(shí)物業(yè)管理用房。建設(shè)單位在申請(qǐng)物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分，包括房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝飾等部位及水、電、氣、消防、電梯等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并按照《規(guī)定》第五十四條的規(guī)定簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定，業(yè)主大會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整。《意見》表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向受托管理服務(wù)的住宅物業(yè)管理區(qū)域委派一名項(xiàng)目經(jīng)理，作為該住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)的負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)技術(shù)和管理能力，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同或者勞務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格評(píng)估，或者委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)前12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)。公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有。業(yè)主大會(huì)成立前，公共收益由物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)房屋管理部門代為管理。業(yè)主大會(huì)成立并開設(shè)賬戶后，區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)將代為管理的公共收益本息一次性劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)賬戶。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋外墻的清潔，由業(yè)主負(fù)責(zé)。住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣分戶計(jì)量表和表前的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用，由供水、供電、供氣服務(wù)單位分別承擔(dān)；分戶計(jì)量表后的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。《意見》表示，物業(yè)出售人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定交納其應(yīng)交的專項(xiàng)維修資金，同時(shí)，墊付尚未銷售物業(yè)部分的應(yīng)由物業(yè)買受人交納的專項(xiàng)維修資金。此外，市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái)，將物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)的相關(guān)信息在平臺(tái)上予以公布。

上海房管局7月1日起將進(jìn)一步貫徹實(shí)施住宅物業(yè)管理規(guī)定

2，上海市經(jīng)濟(jì)適用住房配建暫行意見全文

　　一、《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》的意義作用和制訂過程　　（一）《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》的意義和作用　　住房問題是重要的民生問題，直接關(guān)系到廣大群眾生活水平的提高和生活質(zhì)量的改善。上海建立健全經(jīng)濟(jì)適用住房制度，是市委、市政府按照中央關(guān)于進(jìn)一步改善民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、保持社會(huì)穩(wěn)定決策作出的一項(xiàng)重要決定，對(duì)于完善本市分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，具有重要的意義。經(jīng)濟(jì)適用住房工作包含建設(shè)、供應(yīng)、管理和退出等諸多環(huán)節(jié)，為了使實(shí)踐操作有據(jù)可依、有章可循，在借鑒外省市經(jīng)驗(yàn)和結(jié)合本市實(shí)際的基礎(chǔ)上，根據(jù)市政府要求，上海市住房保障和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱市房管局)起草制訂了《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》），為經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)工作作出制度性安排。　　（二）《試行辦法》的制訂過程　　根據(jù)市委、市政府的部署，市房管局于2007年10月啟動(dòng)《試行辦法》制訂工作。作為一項(xiàng)重要的民生政策，《試行辦法》從起草到出臺(tái)，歷經(jīng)二十個(gè)月，先后修改八十多稿。制訂過程中，市房管局借鑒了其他國家和地區(qū)住房保障的工作模式、外省市經(jīng)濟(jì)適用住房立法和實(shí)踐管理的經(jīng)驗(yàn)，邀請(qǐng)房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、法律等相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者共同研究政策設(shè)計(jì)中的重要問題，聽取國務(wù)院發(fā)展研究中心、建設(shè)部和各地專家學(xué)者的意見建議，多次征詢了市人大和市政協(xié)、各區(qū)（縣）和相關(guān)部門的意見，多次向市委、市政府作專題匯報(bào)。根據(jù)市委、市政府要求，征求意見稿于去年12月30日至今年1月8日向社會(huì)公示。《試行辦法》公示后，受到廣大市民熱烈關(guān)注，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，中國上海門戶網(wǎng)站、東方網(wǎng)和市房管局網(wǎng)站的頁面點(diǎn)擊總數(shù)達(dá)1800多萬人次；市房管局收到市民意見和建議3400多件，絕大多數(shù)市民對(duì)建立經(jīng)濟(jì)適用住房制度持肯定態(tài)度。2月28日，市房管局通過主要媒體和網(wǎng)站向社會(huì)公布了公示統(tǒng)計(jì)結(jié)果。公示活動(dòng)結(jié)束后，市房管局會(huì)同市政府法制辦對(duì)市民意見進(jìn)行歸納分析和消化吸收，并再次書面征詢各個(gè)區(qū)（縣）政府和市政府相關(guān)部門的意見，修改完善形成上報(bào)市政府的《試行辦法》送審稿。近日，市政府召開常務(wù)會(huì)議審議通過了《試行辦法》。　　二、《試行辦法》主要內(nèi)容的說明　　《試行辦法》以國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號(hào)）、城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）和市政府《貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見的實(shí)施意見》（滬府發(fā)[2007]45號(hào)）為制訂依據(jù)。在內(nèi)容上，對(duì)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》已有規(guī)定的，不作重復(fù)，重點(diǎn)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房工作的基本原則和重要事項(xiàng)，對(duì)程序性和具體操作問題留由配套文件予以進(jìn)一步明確。《試行辦法》共分七章、計(jì)四十九條，現(xiàn)將《試行辦法》主要內(nèi)容說明如下：　　（一）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房工作的組織機(jī)構(gòu)　　根據(jù)“市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”和“管辦分離”的分工原則，《試行辦法》第三條規(guī)定：市政府設(shè)立市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房的制度、政策、規(guī)劃和計(jì)劃等重大事項(xiàng)的決策和協(xié)調(diào)；區(qū)（縣）政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施該行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、供應(yīng)、使用及監(jiān)督管理。市房管局和區(qū)（縣）房屋管理部門是市和區(qū)（縣）經(jīng)濟(jì)適用住房工作的行政管理部門；市、區(qū)（縣）的發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃國土、財(cái)政、稅務(wù)、民政及監(jiān)察等部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房管理相關(guān)工作。市房管局、區(qū)（縣）房屋管理部門、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府分別設(shè)立住房保障機(jī)構(gòu)，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用住房的事務(wù)性工作。　　（二）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)方式　　結(jié)合上海實(shí)際，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，《試行辦法》第七條規(guī)定，本市經(jīng)濟(jì)適用住房采取集中建設(shè)方式為主，即在行政劃撥的建設(shè)用地上單獨(dú)選址，集中建設(shè)，主要由區(qū)（縣）政府通過住房保障機(jī)構(gòu)采取項(xiàng)目法人招投標(biāo)方式，確定具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)信譽(yù)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施開發(fā)建設(shè)。同時(shí)也采取配建的方式，即在商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中，配建經(jīng)濟(jì)適用住房。各區(qū)（縣）每年度配建經(jīng)濟(jì)適用住房的面積，原則上不低于該行政區(qū)域內(nèi)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)住宅總面積的5%；各區(qū)（縣）政府可以根據(jù)實(shí)際條件和需要，按年度實(shí)施計(jì)劃中的配建總量，選擇配建項(xiàng)目和調(diào)節(jié)配建比例，統(tǒng)籌平衡設(shè)定。　　本市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)責(zé)任主體為各區(qū)（縣）政府，為了有效落實(shí)區(qū)（縣）的責(zé)任，《試行辦法》第四條規(guī)定，對(duì)建設(shè)用地緊缺的中心城區(qū)，在挖掘潛力落實(shí)自籌自建住房的基礎(chǔ)上，可以向市政府申請(qǐng)統(tǒng)籌安排、跨區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，建成后的經(jīng)濟(jì)適用住房由申請(qǐng)區(qū)組織實(shí)施供應(yīng)。　　（三）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的選址和建設(shè)要求　　去年底的公示活動(dòng)中，市民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的選址和配套條件提出了不少意見建議，希望經(jīng)濟(jì)適用住房建在交通方便、配套條件較好的區(qū)域。市房管局采納了市民的意見，《試行辦法》第五條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目的選址應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的城市和鎮(zhèn)規(guī)劃，統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局；第九條規(guī)定，單獨(dú)選址、集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建設(shè)相應(yīng)的公建配套設(shè)施。公建配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)與經(jīng)濟(jì)適用住房同步建設(shè)、同步投入使用。　　關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的主要建設(shè)要求，《試行辦法》第九條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑設(shè)計(jì)必須符合節(jié)能、省地、環(huán)保的要求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口及構(gòu)成要素，在較小的套型內(nèi)滿足家庭基本居住生活要求。本市正在建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，按照國家建設(shè)部的要求和市建設(shè)主管部門的暫行規(guī)定，房型主要為一室戶和兩室戶，少量為三室戶，建筑面積在40到70平方米左右，高層建筑可適當(dāng)放寬一定面積。此外，雖然是“經(jīng)濟(jì)”、“適用”的住房，但在工程建造方面，將嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)住房建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量，完善配套建設(shè)。　　（四）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格　　從本市實(shí)際情況出發(fā)，并汲取了公示活動(dòng)中市民提出的意見建議，《試行辦法》第十二條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格可以分為以下幾種：（1）建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)的重要內(nèi)容，政府按照保本微利的原則，制訂合理的建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)價(jià)格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，由住房保障機(jī)構(gòu)通過招投標(biāo)合同和建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約定建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格。（2）銷售基準(zhǔn)價(jià)格，是確定每套住房具體價(jià)格的依據(jù)。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售實(shí)行指導(dǎo)價(jià)管理，銷售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度以建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)，兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目之間的價(jià)格平衡，還應(yīng)充分考慮中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力；由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)擬訂，經(jīng)區(qū)（縣）有關(guān)管理部門審核后報(bào)區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)，同時(shí)，市政府有關(guān)管理部門還要根據(jù)全市面上的情況，做好價(jià)格協(xié)調(diào)平衡工作。（3）銷售價(jià)格，即每套住房的具體價(jià)格，由住房保障機(jī)構(gòu)明碼標(biāo)價(jià)，并向社會(huì)公布，購房?jī)r(jià)格不得高于基準(zhǔn)價(jià)格及上浮幅度。　　目前，本市經(jīng)濟(jì)適用住房以銷售為主，今后將逐步提供可租賃的經(jīng)濟(jì)適用住房。政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房租金也實(shí)行指導(dǎo)價(jià)管理。住房基準(zhǔn)租金和浮動(dòng)幅度，按照住房結(jié)算基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度的報(bào)批程序，由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)參照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)租金的一定比例擬訂，經(jīng)過政府審核批準(zhǔn)后實(shí)施。住房的實(shí)際租金，不得高于基準(zhǔn)租金及上浮幅度。　　（五）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)準(zhǔn)入條件　　為與廉租住房保障政策有機(jī)銜接，同時(shí)著力解決“夾心層”的住房困難，《試行辦法》將供應(yīng)對(duì)象界定為城市中低收入住房困難家庭，并規(guī)定本市經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行“租售并舉”。《試行辦法》第十四條原則規(guī)定了購房準(zhǔn)入條件，包括家庭成員關(guān)系、戶籍年限、住房面積、家庭收入和財(cái)產(chǎn)、申請(qǐng)前住房轉(zhuǎn)讓限制等；家庭收入和財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定限額，同時(shí)符合前述其他準(zhǔn)入條件的，可以申請(qǐng)租房。這個(gè)準(zhǔn)入條件，不是從市民的榮譽(yù)地位、職業(yè)職務(wù)身份等特殊適用性來設(shè)定取向，而是從全體市民的普遍適用性出發(fā)，將特殊性結(jié)合到普遍性之中來設(shè)定取向，目的是保證社會(huì)資源公平合理地分配。因此，具體的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，也必須按照這個(gè)取向來細(xì)化設(shè)置，不能根據(jù)某些群體的特殊要求而隨意開口子。在去年底《試行辦法》的公示活動(dòng)中，市房管局以政策問答形式公布了初步擬訂的準(zhǔn)入條件具體標(biāo)準(zhǔn)：（1）家庭成員具有本市常住城鎮(zhèn)戶口7年以上，并且在申請(qǐng)區(qū)（縣）5年以上；（2）人均住房建筑面積15平方米以下；（3）人均月可支配收入2300元以下，人均財(cái)產(chǎn)7萬元以下；（4）申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房前5年內(nèi)未發(fā)生過交易住房行為。此外，年齡在30歲及以上的單身人士符合上述條件的，也可以單獨(dú)申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房。在即將開展的經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審核、輪候供應(yīng)試點(diǎn)工作中，我們將對(duì)申請(qǐng)對(duì)象的情況進(jìn)行深入調(diào)研，結(jié)合房源供應(yīng)情況，認(rèn)真聽取各方面意見，按照“先緊后松”原則，制訂具體的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。　　（六）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審核的基本程序　　為明確如何辦理經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)手續(xù)，《試行辦法》第十五條規(guī)定，家庭申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的，全體成員為共同申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為申請(qǐng)人代表。單身人士申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的，本人為申請(qǐng)人。申請(qǐng)人代表和單身申請(qǐng)人（以下合稱申請(qǐng)人）應(yīng)當(dāng)向戶籍所在地的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心如實(shí)填報(bào)申請(qǐng)文書，提交戶籍、身份證、房地產(chǎn)權(quán)屬證明、租用公房憑證、收入和財(cái)產(chǎn)證明等資料，并簽署同意接受住房和經(jīng)濟(jì)狀況核查且核查結(jié)果予以公示的書面文件。　　為保障經(jīng)濟(jì)適用住房真正解決符合條件對(duì)象的住房困難，必須實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入審核制度。《試行辦法》第十六條規(guī)定，本市經(jīng)濟(jì)適用住房的審核實(shí)行“兩級(jí)審核、兩次公示”。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)初審，其中，申請(qǐng)人的收入和財(cái)產(chǎn)狀況由市民政局下屬的上海市居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)中心核查，住房狀況由房屋管理部門指定的專門機(jī)構(gòu)核查。經(jīng)初審符合條件的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)人的戶籍所在地和實(shí)際居住地進(jìn)行公示。公示通過的，應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)復(fù)審。經(jīng)區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)復(fù)審符合條件的，應(yīng)當(dāng)通過指定媒體向社會(huì)公示。公示通過的，應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)戶為單位予以登記，出具登記證明，并報(bào)市住房保障機(jī)構(gòu)備案，接受監(jiān)督抽查。　　申請(qǐng)人申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)應(yīng)誠實(shí)守信，《試行辦法》第四十二條規(guī)定，當(dāng)事人弄虛作假，隱瞞家庭戶籍、人口、收入、住房和財(cái)產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的，區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄當(dāng)事人的不良信用記錄，并按照規(guī)定納入上海市個(gè)人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，供有關(guān)社會(huì)主體依法查詢使用；當(dāng)事人已取得的申請(qǐng)資格應(yīng)當(dāng)取消，并禁止其5年內(nèi)再次申請(qǐng)。當(dāng)事人已騙取購買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的，區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定予以收回，并追究其法律責(zé)任。　　（七）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的輪候選房　　為體現(xiàn)公開、公平、公正，本市經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行“兩次搖號(hào)”方式。《試行辦法》第十七條第一款規(guī)定，區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)情況，采用公開搖號(hào)方式對(duì)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)登記的申請(qǐng)戶進(jìn)行排序，并建立輪候名冊(cè)；《試行辦法》第十九條第二款規(guī)定，區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)根據(jù)房源類型和輪候次序，分期分批通過搖號(hào)等方式組織申請(qǐng)戶購買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房。　　為維護(hù)輪候選房的秩序，《試行辦法》第二十一條按照不同的原因，作出了調(diào)整輪候序號(hào)乃至中止選房權(quán)利的規(guī)定：申請(qǐng)戶因當(dāng)期供應(yīng)房源的套數(shù)或者房型等有限而未能購買或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的，其輪候序號(hào)排列在下期房源供應(yīng)的輪候序號(hào)之前。申請(qǐng)戶在當(dāng)期房源供應(yīng)的規(guī)定期限內(nèi)不簽訂選房確認(rèn)書，或者不簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)（出）售合同》、《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》的，視為放棄選房權(quán)利，其輪候序號(hào)排列在屆時(shí)已登記的申請(qǐng)戶之后；兩次放棄選房權(quán)利的，5年內(nèi)不得申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房。　　（八）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的租售轉(zhuǎn)化　　目前，本市經(jīng)濟(jì)適用住房以售為主，今后還將實(shí)行“租售并舉”，主要考慮部分承租經(jīng)濟(jì)適用住房家庭住房消費(fèi)能力較弱，但也有購房需求，為此，《試行辦法》第二十五條規(guī)定了實(shí)行租售轉(zhuǎn)化的政策：經(jīng)批準(zhǔn)租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)戶，可以在簽訂《經(jīng)濟(jì)適用住房租賃合同》時(shí)，向區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)申請(qǐng)采取租售轉(zhuǎn)化方式購買該套經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人在按照經(jīng)濟(jì)適用住房總價(jià)款的一定比例支付購房款后，可以按照該經(jīng)濟(jì)適用住房原銷售價(jià)格，在規(guī)定年限內(nèi)分期購買。購房款付清前，承租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定支付租金。　　（九）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人　　《試行辦法》第二十二條規(guī)定，家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，申請(qǐng)人可以協(xié)商確定房地產(chǎn)權(quán)利人。經(jīng)協(xié)商一致，由部分申請(qǐng)人作為共同共有的房地產(chǎn)權(quán)利人的，全體申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)形成書面同意的文件，并將房地產(chǎn)權(quán)利人以外的申請(qǐng)人明確為同住人。申請(qǐng)人之間達(dá)不成一致意見的，全體申請(qǐng)人為共同共有的房地產(chǎn)權(quán)利人。單身人士購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，本人為房地產(chǎn)權(quán)利人。房地產(chǎn)權(quán)利人和同住人均享有居住、使用的同等權(quán)利，但也受到同等的權(quán)利限制：《試行辦法》第二十八條第二款規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人不得將經(jīng)濟(jì)適用住房擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈(zèng)與或者改變房屋使用性質(zhì)，不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。　　（十）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的售后管理　　本市經(jīng)濟(jì)適用住房主要解決供應(yīng)對(duì)象的實(shí)際居住困難，而不是鼓勵(lì)進(jìn)行房產(chǎn)投資，因此，經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，售后管理實(shí)行“半封閉”模式，即取得房地產(chǎn)權(quán)證后，房地產(chǎn)權(quán)利人不得通過補(bǔ)繳費(fèi)用的方式取得完全產(chǎn)權(quán)，從而隨意處置房產(chǎn)；考慮到申請(qǐng)家庭購房后，由于各種合理的原因需要處置購買的經(jīng)濟(jì)適用住房（如發(fā)生跨區(qū)域工作要改變居所；家庭收入提高要改善住房等），《試行辦法》第三十條第一款規(guī)定，取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人之間應(yīng)當(dāng)達(dá)成一致意見，并征詢住房保障機(jī)構(gòu)的意見。住房保障機(jī)構(gòu)可以行使回購權(quán)，回購價(jià)格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)確定；住房保障機(jī)構(gòu)決定不予回購的，房地產(chǎn)權(quán)利人方可向他人轉(zhuǎn)讓。　　（十一）關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓收益的收取　　經(jīng)濟(jì)適用住房是一種保障性住房，政府投入社會(huì)公共資源，以優(yōu)惠的價(jià)格出售給申請(qǐng)家庭。申請(qǐng)家庭購房滿5年后可以申請(qǐng)上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但是上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，不能將同時(shí)轉(zhuǎn)讓的社會(huì)公共資源全都?xì)w屬于經(jīng)濟(jì)適用住房家庭，這樣做的話，對(duì)其他市民群眾是不公平的，因此，政府應(yīng)當(dāng)從轉(zhuǎn)讓收益中征收相應(yīng)的費(fèi)用，用于履行后續(xù)的住房保障責(zé)任。《試行辦法》采取政府事先告知并通過合同約定方式，解決經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓收益的收取問題。《試行辦法》第二十八條第一款規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)購房?jī)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例，這個(gè)比例，在購買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)予以明示，在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)（出）售合同》中予以約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。《試行辦法》第三十條第二款規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房由住房保障機(jī)構(gòu)回購或者向他人轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)權(quán)利人按照其擁有的有限產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分，其余部分上繳政府財(cái)政部門。　　三、《試行辦法》的實(shí)施安排　　（一）抓緊制訂配套文件　　《試行辦法》重點(diǎn)規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用住房工作的基本制度和重要事項(xiàng)，具有原則性和概括性。為保證經(jīng)濟(jì)適用住房工作的順利開展，還需要制訂各種實(shí)施細(xì)則和操作辦法。經(jīng)綜合分析，有關(guān)操作實(shí)施的配套文件約有18項(xiàng)內(nèi)容，涉及20多個(gè)市政府有關(guān)部門。市政府已召開專題會(huì)議，對(duì)配套文件的制訂工作作出安排，確定了各項(xiàng)配套文件制訂工作的牽頭部門和配合部門，提出了完成工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，要求各部門分工協(xié)作，抓緊落實(shí)。目前，各有關(guān)部門已經(jīng)展開調(diào)研活動(dòng)，著手文件擬訂工作。特別是一批在今年下半年將要實(shí)施的配套文件，已經(jīng)形成了草案。　　（二）啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審核、輪候供應(yīng)試點(diǎn)工作　　考慮到經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目目前正在建設(shè)，到可以供應(yīng)尚需一定的時(shí)間，供應(yīng)過程涉及申請(qǐng)、住房和收入審核、公示、搖號(hào)選房等程序，比較復(fù)雜。因此根據(jù)市政府的工作部署，《試行辦法》頒布后，今年下半年擬初步選擇具備房源供應(yīng)等條件的閔行、徐匯兩區(qū)展開申請(qǐng)審核、輪候供應(yīng)試點(diǎn)工作，取得經(jīng)驗(yàn)后在全市推開；另外，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目從建設(shè)到可以供應(yīng)，也需要一定的過程。因此，從辦法出臺(tái)到各區(qū)縣全面實(shí)施，還需要一定的時(shí)間，請(qǐng)廣大市民給予充分的理解和支持。下一步，市政府各有關(guān)部門將加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)和幫助，試點(diǎn)區(qū)將著手開展供應(yīng)對(duì)象摸底調(diào)查、籌建工作機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)工作人員和制訂工作方案等前期準(zhǔn)備工作。從實(shí)際條件出發(fā)，試點(diǎn)區(qū)的住房供應(yīng)將先試行銷售供應(yīng)的方式，租賃供應(yīng)的方式留待下階段試行。初步安排，徐匯區(qū)的供應(yīng)房源，將從市統(tǒng)籌建設(shè)的松江泗涇基地（地鐵9號(hào)線站點(diǎn)附近）中調(diào)撥，閔行區(qū)的供應(yīng)房源，將在本區(qū)籌建的保障性住房項(xiàng)目中安排。這些供應(yīng)房源，也要完善后續(xù)配套工作。各方面準(zhǔn)備工作完成后，立即正式開展經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審核、輪候供應(yīng)試點(diǎn)工作，屆時(shí)，具體的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)審核程序、輪候供房方法等實(shí)施操作規(guī)定，將在試點(diǎn)區(qū)頒布施行。　　（三）努力推進(jìn)房源建設(shè)　　去年以來，市政府積極部署推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作。目前除有條件的區(qū)（縣）在本區(qū)域內(nèi)建有經(jīng)濟(jì)適用住房外，考慮到部分中心城區(qū)土地資源有限，市政府還在外環(huán)線周邊，位于軌道交通沿線處統(tǒng)籌建設(shè)一批經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，主要分布在浦東三林、寶山顧村、南匯航頭、閔行浦江、松江泗涇等大基地。2008年確定的這些項(xiàng)目，除一部分啟動(dòng)早、配套條件好的項(xiàng)目，在今年下半年可供應(yīng)使用，大部分項(xiàng)目由于工程周期和配套設(shè)施建設(shè)等原因，估計(jì)要明年才能陸續(xù)供應(yīng)。目前，我們正在積極推動(dòng)各個(gè)項(xiàng)目全面建設(shè)，在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，加快工程建設(shè)進(jìn)度。　　2009年本市將進(jìn)一步梳理各類住宅建設(shè)用地，再確立一批經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的規(guī)劃選址。同時(shí)，積極推動(dòng)各區(qū)（縣）落實(shí)自籌自建項(xiàng)目，并且抓緊各類項(xiàng)目的建設(shè)立項(xiàng)手續(xù)審批，及早進(jìn)入前期開發(fā)，力爭(zhēng)在后年能陸續(xù)供應(yīng)今年開工建設(shè)的住房。　　在抓緊經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開工建設(shè)的同時(shí)，為解決入住居民“衣食住行”問題，根據(jù)市委、市政府的部署，市有關(guān)部門正在啟動(dòng)引入優(yōu)質(zhì)資源向大型居住基地集聚的工程。市建交委會(huì)同教育、衛(wèi)生等部門擬訂了名校、名醫(yī)院“落戶”大基地的計(jì)劃，并采取市、區(qū)聯(lián)手方式，將大型商場(chǎng)、品牌商店引入大基地，將進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化公共交通系統(tǒng)，加強(qiáng)地面公交與軌道交通的有機(jī)聯(lián)通，通過各方面的努力，提升大型居住基地的生活配套、服務(wù)的水平，滿足入住居民的生活需要。

上海市經(jīng)濟(jì)適用住房配建暫行意見全文