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1，千丁和哪些物業有合作

很多的，截止目前，千丁已與200余家物業企業有合作，比如：龍湖物業、陽光100物業、北京城建物業、上海復瑞物業、四川錦鴻中意物業等國內很多知名物業。

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2，物業客服前臺工作職責

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3，請問復地優尚國際物業公司是誰

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4，上海現在有多少幢老的花園洋房在那里可以查到這些老洋房的資料百度

　　武康路是上海西區的一條幽靜馬路。8月9日上午，史丹福房屋置換公司總經理趙建平帶著4位經紀人在這條街上拍照登記，用他們的行話說是在“掃街”，即尋找房源。史丹福公司8月1日剛在這條街上開了第一家店，是上海目前惟一專門從事老洋房買賣、租賃的公司。　　在這條不到3000米的小街上住著400多戶人家，其中有100多幢老花園洋房。而這些老洋房的主人們都曾顯赫一時。黃興住在393號，1916年10月31日在這里逝世;唐紹儀住在40弄1號，他曾出任袁世凱政府的第一任內閣總理;陳果夫、陳立夫兄弟分別住在105弄2號和67號，兩處相距百余米，現在還有幾位原農業銀行的老職工住著;正廣和汽水廠的大班住在99號;加拿大人福開森住在390號，他曾是高等工業學堂（上海交大的前身）的監院和《新聞報》的老板，而武康路在解放前就叫做福開森路。　　“銷售一個樓盤的利潤也許都不如賣一幢老洋房。”史丹福公司董事長陳早春對記者說。在陳早春看來，短短的武康路簡直就是一個聚寶盆，“如果再算上附近的湖南路、新華路、淮海中路，這里聚集了300多套老花園洋房。”32歲的陳早春也是全國最大連鎖房屋租賃公司“我愛我家”的創始人，1995年即開始介入上海老洋房買賣。坐在他的寶馬X5吉普車中，一路上給記者指點經他手交易的房子，近幾年他一共賣了100多套老洋房，這還不算經手租出去的。最近的一個大手筆，是以5000萬元成交一套榮毅仁當年住過的老宅，在宛平路上。如果按行內通行的3.5%傭金計算，一筆買賣就可提175萬元的傭金，“而且，這是個循環的市場，買下洋房的可能再賣出，我再買進進行包裝，一樣也可以賺大錢”。　　事實上，大多數代理商不一定都有專做洋房的部門，但一定不會放過洋房生意。“做成一筆生意的傭金往往會達到100萬元以上，這比一家店面一年利潤的總和還多。”上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉說。　　“截至1949年，上海一共有老花園洋房5000多幢，300多萬平方米。它們大多隱匿于尋常巷陌。”上海現代建筑設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩告訴記者。在價格上，花園洋房與商品房完全是兩個概念，“上周還有人向我咨詢過哪些房可以買。”婁承浩說，“我告訴他，你先準備1000萬吧。”目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，總價往往會達到2000萬～3000萬元一套，“現在世貿中心頂層可以賣到3500萬。”21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說，“上海的房價不斷上漲，為什么花園洋房不可以賣得更貴呢？”　　如果簡單計算，5000套洋房每套均價1000萬元，總價值將是一個天文數字。然而老洋房的市場前景并不這么簡單。“市場最大的瓶頸還是產權問題，”孫懿說。他是上海大華集團企劃部經理。上海的花園洋房經歷了私產、國有資產、“文革”沒收、落實政策等若干歷史階段;當初所有者健在的不多，有繼承關系的則飄零四方，大多數產權仍屬政府，但使用者既有政府機關、事業單位，又有普通居民;產權關系異常復雜。邵非說，產權清晰可以流通的花園洋房一般只有四五十套。　　產權與物權的問題也同樣困惑著投資者，回報是否能得到保護？臺灣建筑師陸傳暉是上海老洋房較早的投資者，1999年他以每年128萬元的租金取得了“遠東第一豪宅”“綠房子”的10年租期，并承諾投入500～600萬元對房子進行維修保護。“由于是文物單位，政府要開論證會。在此期間房租照交，我卻根本沒法工作。”他以每月20萬元的租金把一、二層樓租出去，但所有者上海市規劃院對此提出異議，目前陸傳暉已經4個月沒收上房租了。如果正常的話，陸傳暉每年可以多賺100多萬的房租，但他還是覺得自己虧了。　　誰動了李鴻章的花園　　晚清重臣李鴻章不僅開啟了洋務運動、創辦了北洋水師，還給后人留下了一座丁香花園。丁香花園是上海老花園洋房的極品，僅花園就占地2.66萬平方米，總建筑面積2934平方米。一條華山路將丁香花園分隔為兩大塊，東邊的目前為上海市老干部活動中心，香港商人租用了靠近門口的一棟樓開了申粵軒酒樓;西面一片現在則更名為“丁香別墅”。　　兩年前“我愛我家”總裁陳早春和房管部門簽訂了8年租賃合同，租下了丁香花園的西面一片，其中有一間別墅和1000多平方米的草坪。“隨后我投資了1000多萬元在花園里修建了4座新別墅，連同原先的老房子一起租給了外國人。”陳早春告訴記者，“這里也就相應更名為丁香別墅。”　　每年陳早春可以從每棟房子上獲得600萬元的租金。據陳早春說，今年5月，這塊地被管轄機構以1.6億元價格賣給了上海大統房地產公司，大統公司終止了和陳的租賃，“同時大統公司想讓其中的房客搬出去，所以我和那些房客的損失都得到了大統公司的賠償。”　　關于這次“違約”是賠還是賺，陳早春說:“我是個生意人，除去我要賠付給那些租戶的違約金，我當然是要賺錢了。”以目前市場來看，這筆生意賺的應該要遠遠多于陳早春當時投資的那1000多萬，“我不太清楚大統公司買下這套洋房有何用處，聽說會把前兩年建的別墅都給推了，只留下那棟老洋房，也有可能把這塊地儲存起來或者用來做抵押貸款，都不確定。”　　畢業于復旦大學經濟系的陳早春，1995年開始涉足花園洋房代理業務。“剛開始政策限制很嚴格，嚴禁買賣，惟一的渠道只可以是租賃。此前我在一個針對高端客戶的地產中介公司做經紀，手上有優質客戶。另一方面我對上海熟悉，于是開始針對這個市場去找一些老洋房，把它租下來改造后再以高價轉租給外國人。隨著后來經濟發展勢頭越來越好，進入上海的跨國機構越來越多，這樣的房子幾乎是供不應求。”陳早春告訴記者。　　1998年下半年，陳到北京做二手房市場和房屋租賃市場，繼續發展史丹福公司，著重在房屋租賃市場發展。2000年4月，成立“我愛我家”房屋置換有限公司，兩年時間發展成為最大的房屋租賃公司，目前在全國擁有連鎖店400多家。　　北京的業務上了軌道后，陳早春又回到了上海繼續他的洋房生意。據他的統計，所有買老洋房的客戶中，企業僅占20%，個人占了80%。而在租賃老洋房方面，企業占了70%，個人則占30%。有八九成客戶把購買或租來的老洋房用作住宅，特別是臺灣和香港地區的買家居多，外籍華人和東南亞客商也是主力。　　對于洋房的生意，史丹福公司并不僅限于租賃和買賣。巨鹿路889號所在的花園洋房共有9幢，原是由亞細亞火油公司在20世紀20年代建造。據史丹福公司經理趙建平說，他們正在與靜安區政府合作，將這12幢英式連體洋房改造為綜合性消費、娛樂中心，暫命名為巨鹿路歐洲風情休閑街。“一期產權置換加上二期整體環境改造的總投資約為1.46億元。”趙建平說。　　上海老洋房地圖　　“上海最早的西式建筑出現于1872年，清同治十年，由英國領事館建造。1895年開始形成一定規模的花園洋房。花園洋房更準確的名字應該是獨院住宅，解放前建造的目前有5000余幢，300多萬平方米，其中僅高級花園洋房面積就達160萬平方米。”上海現代建筑設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩接受采訪時說，“最早的所有者是軍政要人、大商人、社會名流，這些人更容易在上海吸收外來文化，喜歡標新立異。可以說這些老花園洋房都是當時的國際流行式樣，還有一些大師的作品，包括鄔達克、艾塞西?羅杰斯。”　　花園洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龍柏，中間往往是一片草坪，設置大理石塑像或噴泉作為花園的中心，遠處設置池沼，以求樹木倒映。主屋的前側有露臺、高臺階，晚期的則為低地坪，甚至與室內聯成一片，僅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往連接“下房”或車庫，還有花房或暖氣花棚。晚期豪華的花園洋房里，還增加了游泳池、網球場。“上海老洋房的建筑式樣豐富，有歐洲式、美國式、俄羅斯式、西班牙式、日本式;既有豪華、莊重氣派的歐洲文藝復興式、又有清晰明快、自由的鄉村別墅式、現代式等。”婁乘浩說。　　據初步統計，花園洋房主要分布在四個市中心區:徐匯區約占39%，長寧區約占29%，盧灣區約占9%，靜安區約占8%。“上海是由東向西發展的，跑馬廳一共搬了三次:從河南中路到河北路，再到人民廣場，都是向西移動的。”婁乘浩指著地圖說，“最早的西方建筑是在黃浦江邊，后來以西藏中路為界，花園洋房主要集中在這條路的西面，沿南京路、延安東路和淮海中路等干道，自東向西分布。此外在越界筑路地區，如溧陽路、多倫路、華山路、愚園路、虹橋路的兩側也建造了不少花園洋房。”汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是老洋房最集中的區域，政界要人多住在徐匯一帶，商人住在愚園路、華山路一帶，而知識分子、技術精英則主要集中在盧灣區。“舊時王謝堂前燕”，解放后大部分花園洋房作為官僚資本被收歸國有。　　“目前有二十幾幢洋房進入了上海重點文物保護名單，花園洋房的現狀并不樂觀。”婁乘浩說，他曾經考察的淮海西路1478弄有十幾幢洋房被白蟻啃噬得非常厲害。“政府缺乏足夠的經費維修好所有的建筑，在這種狀況下租出或賣掉一批房產，可以吸引民間資金保護更多的建筑。”　　事實上，能夠得到及時維護的老房子只是極少的一部分。上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉與記者談起他們做的一單2000萬元的生意:“房主是一位60多歲的老太太。她住這個洋房的時間太長了，想住臨江的高層建筑。上海的秋雨總是突如其來，讓她來不及關上會濺雨的窗戶，來不及堵上漏水的天花板，天花板出現一團團黃色的水漬，還向下滴水，其余的水順著墻壁流到墻根，匯成小小的一個水潭——因為那早年的木質地板已經朽成了一個個大小不一的洞。她家的臉盆和水桶甚至是杯子似乎永遠都不夠用，在多雨的秋季，都派上用場。這位老太太只相信現金，付款交易的那天中午飯后，她將買主和經紀人全約在她家，在她家地板上將2000萬元現金一張張仔細地數清，嚴明沒有假幣，然后交了鑰匙，出門叫了部出租車走了。”　　產權的困惑　　愚園路1136弄31號目前是長寧區少年宮，外形是哥特式建筑，局部有西班牙風格，高3層，氣勢不凡。這里原是國民政府交通部長王伯群的私人住宅，建于1934年。1940年這座別墅被汪精衛占用，后陳公博、周佛海都曾經住過。抗戰勝利后，原屋主王伯群已經去世，其妻保志寧返滬時，房產已被國民黨軍統局接收，保志寧央請姻親何應欽說情才收回。1947年保將房子租與英國駐華領事館新聞處。1949年5月上海解放后，這座別墅由部隊機關使用，后作為長寧區委辦公室。1960年成為長寧區少年宮。　　“上海幾乎所有最著名老洋房都經歷過一番產權更替。”大華集團策劃部經理孫懿說，“這種動蕩變化導致了目前花園洋房市場的一系列先天問題。”最重要的問題是哪些房子可以交易？　　據孫懿介紹，老洋房的產權目前有三種狀態。解放后原國民政府、官僚資本、反動會道門頭子的資產被收歸國有，成為國有資產，由各級房管局管理，大多為政府各級機關、事業單位使用。此外市政府下屬的東湖賓館經營著原杜月笙公館、馬勒公館等幾處頂級物業，外事用房服務公司代理了包括張學良公館在內的十余處老洋房，租給外國政府駐滬使領館。民族資本家的財產受到了保護，一部分洋房在公私合營中政府收歸國有，另一部分仍為私產，但在“文革”中被沒收，后經落實政策返還原主或給予補償，“這就有兩種情況，一種是政策落實徹底，房產由繼承人得到。另一種不夠徹底，由于歷史原因洋房里住進了其他居民難以遷出，居民有房子的使用權，但房主又不可能接收居民廉價的房租，就形成了國家、房主、租戶的三方矛盾，都是歷史遺留問題。”　　“屬國有資產的老洋房基本上是不賣的，或者只租不賣，賣的話要經過房管局嚴格審批。屬于教會資產的原則上可以賣，但手續非常復雜，需要宗教協會審批。政策落實不徹底的也無法上市，產權不夠干凈;能交易的只有徹底的私產房。”孫懿說。　　即使是產權干凈的私產房也存在操作上的困難。21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說:“房產的產權曾經被人為中斷，最初房主很多已經不在人世，他會有很多繼承人。只有所有繼承人都同意，房子才能賣。賣一套花園洋房，成交時往往要準備好幾個簽字室。有一些繼承人在國外不愿回來簽字，要辦委托手續，還需要資料公證。經常會發生這樣的情況:繼承人之間經濟條件不平衡，大哥富裕小弟窮，有人認為賣房子是敗家子,但有人又需要錢。”即使如此，還要查清房子是否被法院查封，是否在銀行抵押貸款，有這些情況都無法交易。　　對陳早春而言，最大的風險就是產權關系“拎不清”。他曾運作過一套房子，房子是解放后無人居住收歸國有的，然而賣出后繼承人突然從海外找上門來，他不得不再賠一大筆錢。“幾乎每一棟洋房的產權復雜程度都不一樣，這就看我們的調查能力了。”趙劍平說，“競爭一座洋房的公司很多，誰把洋房的產權弄清楚誰就可以提前下手將洋房拿下。我們有專門跟房管局、政府部門打交道的配套部門，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用權的洋房，比如被行政單位占用的洋房，首先必須要將此洋房變為有產權房，我們可以幫助他完成這一過程，但之前會約定具體成交的事宜。”　　得到一座產權“干凈”的房子絕非易事，很多時候要親自動手想辦法。邵非告訴記者，曾有一位臺灣商人看中永嘉路一套花園別墅，但其中有8戶居民，他先找每一家做工作,買回他們的使用權，將8個使用權集中為一個使用權，再補交土地出讓金，取得統一產權，然后將房子以1200萬元賣出，實際他的動遷成本只有600萬元。其中一個環節談不妥，都會前功盡棄。　　一般來說，花園洋房運作周期也很長，需要6～12個月。　　價格的“嚼頭”　　能夠在市場上流通的洋房有多少呢？按照邵非的經驗，在一個階段一般只有40～50套，“由于歷史原因，產權干凈的房子鳳毛麟角”。往往一套房子放出來，代理商們會一擁而上，“老花園洋房的價值就在于少，買一套少一套”。物以稀為貴，目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，一套房間面積700平方米，花園500平方米的房子，總價就要2500萬～3000萬元。　　“花園洋房價格的彈性很大，沒有參照體系。”孫懿說，“地段不一樣，歷史不一樣，價格會相差很遠。往往面積越大，售價越高，因為開發為商業用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的貴,因為更加幽靜。”　　目前花園洋房的價格一般按照相似路段、相似面積的洋房成交價確定范圍。大華資產評估公司是上海目前專門做老洋房評估的估價公司，董事長李則兆接受采訪時說:“同樣是幾百萬上千萬的房子，買老洋房和買望江豪宅之類的新樓盤，審視角度是不一樣的。看房的角度主要是:人文歷史、情感、格調等。評估一套洋房值多少錢，首先是看地段，緊挨市中心那是必須的。無論作為投資還是自己居住，地段對于老洋房來說都極為重要。再看占地面積大小，沒有花園的不算洋房。頂級的洋房至少會有一個街區，一塊很大的草坪。草坪越大，土地占據面積越大，價格系數就越高。歷史、文化的沉淀更是重要。多數老洋房在歷史上曾有要員居住，顯赫一時，首先是由名人建造，其間幾十年數次轉手都是在名人之間進行。比如說興業路的一套洋房，以前是黃金榮住的，他是蔣介石的老師，有了這樣的故事，價格就沒邊了。老洋房非常講究安靜的環境、獨立的小院風格，最好四周還有高大的法國梧桐環繞，這些都會給老洋房增色不少。若周圍建有很高的大樓，價值就會大打折扣。房型結構也決定了洋房價值。外部內部都應該保存完整。事隔幾十年后，外部會有些破舊不堪，就是這樣的感覺才值錢。”　　老洋房的內部細節對價格影響也很大。“上鏡率最高的居然是角落，特別是墻體間的夾角。只有這些地方才能表現出房子的深度。露臺也是必去的地方，居高臨下，花園和周圍環境一覽無余。”李則兆說，洋房內的老舊細節也很具有價值，如南陽路貝潤生老宅銹跡斑斑的門把手，房頂上的盤龍，樓梯上的雙龍戲珠鏤刻，以及墻上的萬壽圖、梯形的柱角，都令看房人興致盎然，“一個在美國的朋友說，如果把這洋房的老舊鐵窗拆下來，拿到紐約去賣，告訴他來歷，至少可以賣10000美元。”　　中長線的投資　　在很多房產代理商看來，房源拿到手，買家根本不成問題。購房者基本分兩類，自己住的和投資者。邵非曾經陪一位瑞士老華僑在汾陽路看房，“他指給我看上小學的地方，玩耍的地方，對他來說錢不是問題，他有幾千萬的預算，現在寧肯每月花一萬多的房租，也不愿買別的房子”。　　在個人消費市場中，華僑和海外人士是主力。戴德梁行?泛城（中國）綜合住宅服務公司曾做過一次客戶調查，執行董事吳少聰介紹說，外籍人士占到70%，其他為港澳臺同胞、外省市與上海籍客戶占剩下的30%;只有13.3%的客戶有1年以上的別墅物業居住經驗，他們可以被稱為“經驗客戶”。　　此外，大公司也是老洋房的追逐者，這種消費又帶有很強的投資性。“買洋房也是投資不動產，到銀行抵押貸款時，價格只會高估不會低估，這會給公司帶來很好的現金流。”孫懿說。在吳少聰看來，投資老洋房不同于投資一般房產，不是靠頻頻交易去實現它的投資價值，而是像投資藝術品那樣，需要有足夠耐心，并有足夠的信心去把握它的增值，更應該有足夠的時間去保護它的價值。　　洋房的投資價值，不僅在于收購的機會和眼光，事后的裝修改造也左右了租金和再次出售價格。一般原則是，整舊如舊，再加上現代化的設施。趙建平介紹說，水、電、煤氣的管線和表具，最好能全部換上新的，外墻的陳舊，作為必要的維護，最好能請專業人士清洗一下，必要的話刷上與原來顏色接近的涂料。鋼窗一般不用換新，銅制的手柄、插銷也是老洋房味道的一部分，應盡量保留;木窗舊了，朝外的一面應保留它的原色。舊地板打磨一下，上一遍底漆再打蠟就行。廚房應該是整體廚房的樣式，舊的樣式才更有味道。底層地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花園通常會有年代久遠、生長茂盛的名貴樹種，也需要專業公司進行日常維護，“要是稍不小心，破壞了品味，這房子就賣不了好價錢了”。　　孫懿告訴記者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花園洋房可以租到11000美元一個月，最低也能租到9000美元。“眾多因素決定了老洋房在市場當中的霸主地位，這在短期內還是毫無爭議的事實。”李則兆說，老洋房是房產“古董”，抗跌性非常強，隨著老洋房的多次交易、換手，其各方面的條件將不斷得到完善，這將提升整棟房子的價值，所以投資者不妨“中長線”持有老洋房。　　顧傳暉與“遠東第一豪宅”　　顧傳暉是上海較早投資花園洋房的臺灣商人。他的父母都是上海人，1997年他進入大陸做建材生意，曾經是建筑設計師。1999年的一天，顧傳暉坐車經過北京西路、銅仁路口時，看到了“一條美麗的綠色弧線”。他停下車子跑過去看，那是一幢4層的綠色弧形建筑，仿佛一艘郵輪，“我和這幢建筑有心電感應，我認定這是一座不凡的作品。當時我也在江蘇租了一套花園洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力墻式的殖民建筑，而這座洋房是梁柱結構的，是新建筑。”4年后，顧傳暉就坐在當年震住他的弧形區域，回憶起第一印象，仍舊激動不已。　　后來顧傳暉查資料，發現這里曾經是上海顏料大王吳同文的舊宅，吳同文是富商貝潤生的女婿，是建筑大師貝聿銘的姑父。吳同文請匈牙利建筑大師鄔達克給他設計了這棟房子。這是鄔達克在上海的最后一件作品，1938年竣工時鄔達克向吳同文保證，即使100年也不會落伍，當時這座綠房子被稱作“遠東第一豪宅”，有電梯、冷空調、地板供熱和鍋爐房。“鄔達克設計了上海的國際飯店，在40多年間一直是亞洲第一高樓，而貝聿銘也說，他受鄔達克的影響頗深。”顧傳暉說，“鄔達克喜歡用弧線，這座房子的廊梯、吊頂用了大量的弧線設計，即使電梯都是荷葉型的;貝聿銘也喜歡幾何圖形，喜歡銳角、錐體。這該是他們的師承關系吧。”　　在“文革”期間這座豪宅由上海三輪車工會使用，又劃歸上海市規劃院,后來規劃院在邊上建了新大樓，這套花園洋房就成了曬圖室。當顧傳暉敲門進去的時候，房間里只有兩個曬圖工人，空氣中彌漫著阿莫尼亞藥水的臭氣，“只能用兩個字來形容——殘破，大部分的玻璃都碎了，空調外機亂七八糟的掛在外面，花園里還有一個人防工事的出口，貼著白瓷磚。”顧傳暉想買下這座房子，但沒有被允許，最后他以每年128萬元的租金取得10年租期，并承諾花500～600萬元對房屋進行修繕保養。“我當時的想法是非常單純的，認為自己是上海人，應該把這件優秀的建筑保存下來。”　　但接下來的發展卻令顧傳暉始料未及。“由于是上海市優秀建筑，修繕必須通過文管會、房地局、規劃局的同意，每個部門、每個專家都有一套理論;討論會一直開了兩年，我每年100多萬房租照交，卻沒法動工。”顧傳暉說，“我是一個商人，還要做生意。”到2001年房子的修繕終于完成。他上交了4萬元拆除了人防工事入口，將四樓做自己的臥室，三樓做公司，一、二樓開了一個網吧，“那曾是上海最豪華的網吧，我都用康柏的主機，液晶顯示器，20塊錢一小時。我不懂這一行，一年后網吧關門，我虧了500萬元。”　　“綠房子”已有70多年的歷史，房屋滲水比較嚴重，顧傳暉將樓頂重新做了防水層，但是房管部門不同意清理外立面，墻壁的漏水始終無法解決。“墻面有很多小縫，不拆除瓷磚怎么解決呢？鋼筋都已經銹住了。”顧傳暉說，他躺在樓上，一有大車過，就會感到房間的晃動，“還能晃多久呢？我不曉得。也許它可能只有20年的生命了。”　　1999年是上海樓市的谷底，2001年開始一路飄升。2002年顧傳暉將一、二樓租給了一新加坡商人開了叫“艷陽天”的餐館。一個月租金20萬元，租期5年。房東規劃院卻對顧的轉租行為提出異議，目前，“艷陽天”已經向顧傳暉停交了4個月的房租。　　最令顧傳暉不解的是，他想花12萬元修好電梯，但各保護單位都有太多顧慮，“連勞工部門都要來管，說的責任嚇死人。我現在只好多一事不如少一事”。

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6，求物業小區車輛管理的資料滿意追加300分

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公示兼征求意見：東方知音苑小區車輛管理辦法（草案）東方知音苑小區車輛管理辦法（草案）為了規范東方知音苑小區車輛停放秩序，參照《中華人民共和國物權法》、《國務院物業管理條例》、《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》、《浦東新區住宅物業管理區域機動車停放收費管理規定》等法律法規，結合東方知音苑小區實際情況，特制定本管理辦法，作為本小區車輛秩序管理的依據，小區全體住戶、外來訪客及物業工作人員等必須共同遵守。一、東方知音苑小區車位分地下車庫車位和地面車位兩種類型，其中，地下車庫車位產權屬產權所有人擁有，地下車位產權擁有人或地下車位租賃人以固定車位方式使用；小區地面車位的使用權及收益歸全體業主所有。小區地面停車位分停車場車位和地面臨時車位，本小區地下車庫及地面停車場車位僅限本小區住戶自用車輛有償停放，本小區以外車輛不得使用上述車位，本小區地面臨時車位可供本小區住戶自用車輛有償停放或小區住戶訪客車輛臨時有償停放。二、東方知音苑小區車輛管理辦法，由本小區業主大會或由其授權業主委員會制定，提交業主大會表決通過后，委托小區物業管理公司具體實施。本辦法一經實施，小區全體住戶，外來訪客以及物業工作人員都應遵守執行。對違反本管理辦法所造成的一切后果由違反者自行承擔。三、小區車位實行“有償租用，相對固定”的原則，具體實施方法如下： 1、小區內業主自用車輛必須辦理小區車輛停車證。在本辦法頒布實施前已持有長期停車證的業主自本辦法頒布實施之日起一個月內憑產權證或房屋租賃合同、車輛購車發票或行駛證前往上海復瑞物業管理有限公司東方知音苑管理部（以下簡稱“物業公司”），重新辦理車籍檔案資料，登記換發新版停車證，物業公司將車籍檔案資料匯總后交小區業委會備案。 2、持有長期停車證的車位使用人務必自行保管好停車證，如停車證丟失或損壞，需在24小時內告知物業公司，并在三天內攜帶原登記資料前往物業公司重新辦理停車證（并交付補證費用），逾期視同自動放棄長期停車資格。 3、有兩輛車以上的業主（實際使用人），第二輛以及兩輛以上的車輛暫不開放長期停車證使用手續，請將車輛停放在地面臨時車位上，不得占用停車庫/場車位或在小區內亂停放。 4、小區住戶自用車輛憑“停車證”進出和停放，停車證請置放前擋風玻璃左側位置，出入小區時應主動出示，停車庫/場使用人應按停車證標明的車位號停放，其它車位使用人應根據小區路面黃線車位標記有序停放，所有車輛駕駛人員皆應主動配合物業保安人員的指揮引導。 5、現有地下車位的產權擁有人或地下車位租賃人持地下車位停車證，車輛只能停放在地下車庫中，不得占用地面車位或長時間在地面停放（0.5小時為上限）。違者業主大會授權物業公司可采取告示、警告、限制停放直至取消地下車位使用權等一切必要措施處理。 6、尚未辦理停車證的業主車輛以及外來訪客車輛進入本小區時在進口處（棗莊路大門）辦理登記手續，領取臨時停車（出入）證，并遵照保安人員的引導停放在路面臨時車位上，如臨時占用停車場車位時，應主動配合保安人員，告知樓幢房號和聯系電話并配合停車場車位租用人及時移車騰出車位。無長期停車證的車輛在小區內停放一小時內免收停車服務費，超過一小時收取停車費4元/天，停放時間超過24小時累加計算。 7、東方知音苑小區長期停車證只限東方知音苑小區住戶自用車輛使用，不可轉借、出讓。“一證”對應“一車”，保安人員認“證”對車，停車證與登記車牌號不符者，保安人員有權禁止該車輛停放并沒收停車證，取消車主的長期停車資格；停車證不得偽造，一經發現除沒收停車證外并將使用偽造車證的車輛列入黑名單，半年內不得進入東方知音苑小區，擾亂小區車輛管理秩序情節嚴重者小區業主大會授權物業公司可報公安機關處理。 8、因本小區車位資源有限，經小區業主大會討論表決，決定自本管理辦法實施之日起，采取以下措施強化管理： 1）東方知音苑小區禁止0.9噸以上的貨車、大型客車以及裝有易燃、易爆、劇毒等危險品的車輛入內，商品送貨車憑送貨單，搬家車、工程車等特殊情況必須經現場執勤保安領班同意方可進入；7座以上（不含7座）商務（面包）車可進入小區，但不得過夜停放。公安、消防、搶險、救助、環衛等特種車輛不受此條規定限制。 2）小區車位資源僅供本小區住戶及住戶訪客有償使用，非本小區住戶及非本小區訪客車輛無權進入本小區停放，違者由業主大會授權物業公司可采取限制進入、限制停放、報警等一切必要措施處理。 3）為充分利用小區停車位資源，所有停車庫/場使用人請勿設置妨礙其他車輛通行、行人或非機動車通行的類似地樁鎖等設施，保持場地道路通暢。 4）進入小區內的車輛必須接受保安人員引導，按規定車位或地點停放，對亂停亂放又不聽勸阻者，業主大會授權物業公司有權采取限制停放、報警等一切必要措施處理。 5）車輛在小區行駛時不得鳴喇叭，限速5公里/小時，車主應謹慎駕駛，減速慢行，避免碰擦，注意避讓行人和非機動車輛。 6）停放小區的車輛內不要遺留貴重物品、重要文件等，離車時車輛使用人請鎖好門窗。 7）車輛進入小區時應保持道路、停車位清潔，避免油漬等污染；禁止使用小區綠化澆灌、水景、噴泉等公共水資源清洗車輛，違者業主大會授權物業公司有權采取警告、罰款、驅逐、報警等一切必要措施處理。 8）小區車位資源有限且道路較為狹窄，所有進入小區車輛應有序行駛停放，同時車輛使用人應主動配合保安工作人員現場疏導引導。如發現下述違規現象，業主大會授權物業公司有權對車輛使用人采取通報、警告、驅逐、報警等一切必要措施處置（包括但不限于）：

選題很小,實際上談到的是物業小區的車輛如何有效控制和有序管理的問題.個人建議你可以從以下角度著手: [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] 一談物業目前諸多小區存在的車輛管理現狀:車位緊張\擁擠\無序,殛待規范和加強, [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] 二分析造成車輛管理現狀不佳的原因:諸如早期規劃車位數量少外來車輛進入\物業管理專人懈怠引導和跟進不夠\專業管理系統未采用或使用后調整升級滯后\物業車輛管理規章和約束不強或根本無明確約定\物業的管理權限不明\相關業主的素質和覺悟較差等. [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] 三針對以上原因,分別提出解決辦法: [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] 如加強外來車輛控制,不得入內;小區內部尋找合適空間增加車位劃分\有多輛車輛的業主限制在小區停車數量\小區車位嚴重不足的考慮抽簽辦法選擇車位等. [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] 物業加強車輛管理人員培訓和專業指導,車輛引導和跟進管理提高. [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] 升級和引進更新管理系統,加快對現有系統改造和功能利用. [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] 車輛管理規定務必進入小區管理公約,專項管理車輛規定細化,明確業主和管理方的權利義務,合同化操作管理.依法管理,有序規范.必要時可強制拖車,視規章和各地規定(可考慮請交通部門協助介入) [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] 加強對業主的引導和交流,多開展社區相關活動,讓業主理解支持配合車輛管理工作. [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] 可同時特別指出如車輛管理嚴重無序,一旦小區發生火災等緊急事件,導致人員物品無法疏導,造成最終損失的是廣大業主,后果嚴重.可引證舉例說明. [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] [Fr:Pmedu.net(物管遠教網)] 以上是簡單的綱要建議,具體你可再考慮和補充,希望對你的論文有一定啟迪或幫助.

隨著我國經濟建設的發展，人們的生活質量不斷提高，汽車數量也急劇增加，相應的，對于國內各辦公大樓、機關大院、小區等場所的車輛管理要求也越來越高。而目前，上述場所大部份的門禁、停車管理系統已經跟不上我國汽車業的發展速度。陳舊的管理系統不僅影響車輛的進出效率、進出安全，同時也有損各辦公大樓、機關大院、小區的文明形象。為使車輛進出更方便、快捷、安全，門禁管理更科學高效，服務更優質文明，采用高科技產品實現車輛智能自動化管理，有效的防止外單位車輛進入,是各辦公大樓、機關大院、小區等停車場的必然選擇。無需工作人員操作，完全實現自動化。在整個系統中，持有標簽卡的車主在出入停車場時，距離門2～80M（距離根據需要調整）的讀卡范圍內，讀卡器進行有效識別，同時顯示器顯示該車的圖象，對于有效的標簽卡，自動開閘放行車輛出入；若標簽卡無效或進出場的車輛無標簽或其他異常情況時，則不予放行。運用射頻識別（RFID）這一遠距離快速識別的技術優勢，通過車輛信息自動識別、數據庫資料比對，能夠實現車輛以不超過40公里的時速不停車進出門禁道閘，實現完全自動化，從而大大提高的工作人員的工作效率。同時也有效的防止了外單位車輛的進入,使工作人員的執法更加優質文明.同一個電子標簽卡可被多個讀卡器識別，如小區有多個出入口，則有標簽的車輛可以在任何一個出入口進出.也可以根據需要某些車規定在某個口進出

非樓區用戶長期把車停到樓區，該樓區用戶是否有權反對的權力

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