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上海市更新基金，城市更新基金和瑞威資本什么聯(lián)系

來源：整理 時(shí)間：2023-05-20 18:12:10 編輯：上海生活 手機(jī)版

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1，城市更新基金和瑞威資本什么聯(lián)系

瑞威資本成立8年了，基金主動(dòng)管理及資產(chǎn)運(yùn)營都還可以，結(jié)合在不動(dòng)產(chǎn)和資產(chǎn)管理以及城市地產(chǎn)方面的成就，城市更新基金是重要一步。
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城市更新基金和瑞威資本什么聯(lián)系

2，多地城市更新政策穩(wěn)步落地 城市高質(zhì)量發(fā)展步伐加快

人民網(wǎng)北京8月11日電 （許維娜）隨著我國城市化進(jìn)程向縱深推進(jìn)，城市更新成為驅(qū)動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的新抓手。眼下，全國多地城市更新工作進(jìn)入精耕細(xì)作階段，通過立法保障、出臺政策、拓寬資金來源等方式，進(jìn)一步推進(jìn)城市更新行動(dòng)有序有力發(fā)展。作為土地改革的關(guān)鍵一環(huán)，深圳早在2019年就率先開啟了城市更新“市場化”的探索。為進(jìn)一步嘗試破解拆遷難問題，今年3月1日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》實(shí)施并創(chuàng)設(shè)了“個(gè)別征收 行政訴訟”制度，這也是我國首部城市更新立法。繼深圳率先為城市更新立法后，廣州和上海也緊隨其后，將城市更新立法提上日程。今年7月7日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》，對廣州城市更新工作的未來開展提供了有力的法律條例保障；8月10日，《上海市城市更新條例（草案）》也公開向社會(huì)廣泛征求意見。隨著各地實(shí)踐發(fā)展不斷深入，城市更新有了更為豐富的內(nèi)涵。人民網(wǎng)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，城市更新熱度持續(xù)升高，以廣州、深圳、上海等地為代表，逐步形成具有地方特色的城市更新機(jī)制。另外，還有不少城市已明確把城市更新列入建設(shè)計(jì)劃，積極探索尋求發(fā)展新模式。當(dāng)前，各地出臺的城市更新相關(guān)政策有哪些？又有哪些亮點(diǎn)？下一步該怎么干？進(jìn)入6月，多地新一輪城市更新政策紛紛落地，加快了更新步伐。人民網(wǎng)財(cái)經(jīng)注意到，目前已有上海、北京、廣州、珠海、重慶等多個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)城市更新的實(shí)施方案或指導(dǎo)意見。以上海為例，6月2日，上海宣布率先成立全國最大城市更新基金。據(jù)了解，上海城市更新基金總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，目的在于加快舊改資金平衡，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。事實(shí)上，自去年7月，上海城市更新中心在上海地產(chǎn)集團(tuán)正式揭牌時(shí)，就已探索建立起“功能性國企參與舊區(qū)改造，以市場機(jī)制推動(dòng)政企合作，落實(shí)超大城市更新”的新模式。北京市政府發(fā)布的《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）具有首都特色，其中包括首都功能核心區(qū)平房(院落)更新等六個(gè)主要更新方式，并輔以規(guī)劃政策、土地政策等配套政策。《指導(dǎo)意見》中提出，首都功能核心區(qū)以保護(hù)更新為主，中心城區(qū)以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區(qū)的新城結(jié)合城市更新承接中心城區(qū)功能疏解，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)結(jié)合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應(yīng)的城市功能。值得注意的是，這版《指導(dǎo)意見》指出了城市更新的推進(jìn)原則，即“規(guī)劃引領(lǐng)，民生優(yōu)先；政府推動(dòng)，市場運(yùn)作；公眾參與，共建共享；試點(diǎn)先行，有序推進(jìn)”。《指導(dǎo)意見》還特別強(qiáng)調(diào)了“鼓勵(lì)和引導(dǎo)市場主體參與城市更新，形成多元化更新模式”，對吸引社會(huì)資本參與城市更新給予了特別的政策窗口。另外，珠海市于7月15日起實(shí)施升級版《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法》，呈現(xiàn)了三個(gè)亮點(diǎn)：降低拆建項(xiàng)目啟動(dòng)“門檻”，同意拆建的業(yè)主或股東比例從原90%降低到2/3以上；有條件地放開了小地塊拆建項(xiàng)目，突破拆建用地不得小于1萬平方米限制；首創(chuàng)信用管理和改造項(xiàng)目退出機(jī)制，要求城市更新主管部門建立誠信體系，對企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、其他組織和個(gè)人參與城市更新活動(dòng)的信用記錄信息進(jìn)行管理并依法公布。深圳市也有進(jìn)一步的行動(dòng)。7月30日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公開征求《深圳市城市更新未簽約部分房屋征收規(guī)定（征求意見稿）》意見，提出要建立城市更新項(xiàng)目基本情況雙向溝通機(jī)制，規(guī)范房屋征收程序，落實(shí)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》的相關(guān)內(nèi)容，著力攻破搬遷難這一更新難點(diǎn)。中指研究院分析指出，整體來看，我國各地進(jìn)入了城市更新的快速發(fā)展期。由于不同城市的發(fā)展程度不同，規(guī)劃定位不同，各地對于城市更新的頂層設(shè)計(jì)和實(shí)施細(xì)則都有較大區(qū)別，具體到土地政策、審批流程、實(shí)施方式等也存在差異。在發(fā)展模式方面，根據(jù)城市定位不同，各地發(fā)布的計(jì)劃獨(dú)具特色，多地政策也正鼓勵(lì)發(fā)展企業(yè)與各類專營單位參與城市更新行動(dòng)。在中國人民大學(xué)國發(fā)院城市更新研究中心主任、原住建部政策研究中心主任秦虹看來，“企業(yè)實(shí)施城市有機(jī)更新的關(guān)鍵路徑，在于以科技為力、產(chǎn)業(yè)為核、文化為魂、設(shè)計(jì)為美、運(yùn)營為要，當(dāng)?shù)卣畡t要成立專門的城市更新項(xiàng)目協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)、搭建信息溝通平臺、優(yōu)先建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施、為更新項(xiàng)目提供財(cái)政支持、為項(xiàng)目單位運(yùn)營招商對接資源，與企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)共同推進(jìn)城市有機(jī)更新。”“城市更新背后不僅只是改造，還會(huì)涉及到金融的支持、基金的導(dǎo)入，以及包括城市更新相關(guān)參與企業(yè)如何更好地融資等方面內(nèi)容。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，除老舊小區(qū)改造外，城市更新還涉及文化保護(hù)、古建筑保護(hù)、修復(fù)等很多內(nèi)容，老廠房、老街區(qū)也都包含在內(nèi)。此外，中指研究院還分析指出，未來的城市更新政策將呈現(xiàn)出三大趨勢：一是出臺城市更新政策的城市仍將不斷增多，特別是一二線城市，政策的出臺將首先集中在京津冀、長三角、珠三角、成渝等城市群；二是模式分化，但整體更加強(qiáng)調(diào)市場化運(yùn)作；三是規(guī)劃、土地、資金等支持性政策加速落地，部分城市力度較大。

多地城市更新政策穩(wěn)步落地 城市高質(zhì)量發(fā)展步伐加快

3，城市更新基金哪些城市有

近的有上海楊浦濱江城市更新基金，目前，深圳也有很多，就比如瑞威資本。
私募基金的方式融資。鑒于城市更新基金的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)低、退出靈活等原因，城市更新基金是城市更新項(xiàng)目融資中最常見的融資方式。瑞威資本等都關(guān)注這一塊。

城市更新基金哪些城市有

4，2021上半年城市更新發(fā)展總結(jié)與展望

2020年10月中國共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。“實(shí)施城市更新行動(dòng)”首次寫入我國五年規(guī)劃，“十四五”時(shí)期以及未來一段時(shí)間，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相關(guān)政策也進(jìn)入密集出臺期。本文系統(tǒng)梳理2021年初以來中央及地方出臺的城市更新相關(guān)政策，總結(jié)上半年中央層面及地方層面城市更新政策特點(diǎn)，并對重點(diǎn)政策進(jìn)行解讀，通過政策方向挖掘未來城市更新業(yè)務(wù)機(jī)遇，為城市更新服務(wù)商的業(yè)務(wù)布局提供參考。報(bào)告結(jié)構(gòu)如下圖所示：中央加快實(shí)施城市更新行動(dòng)推動(dòng)“十四五”老舊小區(qū)改造▍實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)“三區(qū)一村”改造3月4日-3月5日，全國政協(xié)十三屆四次會(huì)議和十三屆全國人大四次會(huì)議相繼召開，政府工作報(bào)告提出，“十四五”時(shí)期要“實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”。隨后，4月13日發(fā)布的《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中再次強(qiáng)調(diào)要實(shí)施城市更新行動(dòng)，加快推進(jìn)老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等改造，重點(diǎn)任務(wù)進(jìn)一步確定了“三區(qū)一村”的城市更新方向。5月11日，住建部公布《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單（第三批）》，總結(jié)了各地在動(dòng)員居民參與、改造項(xiàng)目生成、金融支持、市場力量參與等7個(gè)方面的可復(fù)制政策機(jī)制，供各地方學(xué)習(xí)與參考，有助于更好的推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。表：2021年以來中央部分城市更新政策資料來源：中指研究院綜合整理▍老舊小區(qū)改造成為城市更新核心發(fā)力點(diǎn)，“十四五”全國將完成21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，2021年全國老舊小區(qū)改造規(guī)模5.3萬個(gè)3月12日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》發(fā)布，提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，“十四五”期間要完成2000年底前建成的21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。資料來源：中指研究院綜合整理4月13日，國家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，明確提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。其中，2021年老舊小區(qū)的改造規(guī)模將超過5萬個(gè)，高出去年近四成，改造力度較大。2020年下半年以來，中央在重大會(huì)議、文件中多次提到實(shí)施城市更新行動(dòng)，可以看出城市更新在我國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的重要地位。特別是“十四五”時(shí)期老舊小區(qū)的改造存在大量的市場機(jī)會(huì)。據(jù)此前公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，全國共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，投資總額可達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。如果按照規(guī)劃綱要提出的21.9萬個(gè)老舊小區(qū)改造體量，那拉動(dòng)的投資將更加巨大。各地城市更新發(fā)展勢頭強(qiáng)勁相關(guān)政策密集出臺▍各地“十四五”規(guī)劃綱要聚焦城市更新2021年上半年，北京、上海、深圳、廣州、廈門、天津、南京、杭州、無錫、西安、青島、寧波、昆明、濟(jì)南、溫州、福州、重慶等城市均在城市層面的“十四五”規(guī)劃綱要中提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，積極推進(jìn)老舊小區(qū)、棚戶區(qū)、城中村等改造進(jìn)程。其中，深圳、南京、青島、濟(jì)南等城市均明確提出要推動(dòng)城市有機(jī)更新，有助于城市的高質(zhì)量發(fā)展。表：部分重點(diǎn)城市“十四五”規(guī)劃綱要中城市更新相關(guān)內(nèi)容資料來源：中指研究院綜合整理▍各地密集發(fā)布老舊小區(qū)改造相關(guān)政策2021年上半年，廣東、浙江、山東、福建、寧夏、北京、重慶、上海、廣州、杭州、蘭州、忻州等地先后發(fā)布老舊小區(qū)改造的管理辦法及相關(guān)規(guī)定。其中，重慶發(fā)布的《重慶市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)服務(wù)提升項(xiàng)目管理辦法（試行）》是國內(nèi)省級層面首個(gè)出臺的針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的管理辦法，《管理辦法》針對重慶市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的計(jì)劃、資金、設(shè)計(jì)、實(shí)施、驗(yàn)收等全流程管理作出規(guī)定，對推動(dòng)城市老舊小區(qū)改造進(jìn)程有重要作用。此外，福建公布老舊小區(qū)改造負(fù)面清單，山東發(fā)布老舊小區(qū)改造工程質(zhì)量安全管理等文件，對老舊小區(qū)的改造范圍、實(shí)施方案、資金使用、工程管理等作出相關(guān)規(guī)定，有助于進(jìn)一步提升老舊小區(qū)的改造水平。表：2021年初以來重點(diǎn)省市老舊小區(qū)改造部分政策資料來源：中指研究院綜合整理▍地方城市更新指導(dǎo)性文件陸續(xù)發(fā)布，模式差異較大2021年初以來，隨著城市更新的不斷發(fā)展，越來越多的管理辦法、實(shí)施細(xì)則等政策文件陸續(xù)發(fā)布，多省市因地制宜構(gòu)建城市更新頂層政策體系。廣東省、佛山、廈門、徐州、長沙、福州、成都、河北、無錫、北京、重慶、貴州、廣州等地先后發(fā)布城市更新實(shí)施意見、管理辦法、更新導(dǎo)則等文件，推動(dòng)城市更新的管理更加細(xì)化、專業(yè)、前瞻性。其中，6月10日，北京發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，隨后其配套的四個(gè)實(shí)施細(xì)則也正式發(fā)布，《意見》從總體要求、強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、主要更新方式、組織實(shí)施、配套政策、保障措施六大方面，對北京市接下來城市更新行動(dòng)的實(shí)施方式做出了明確指引，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。6月18日重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》，對城市更新的內(nèi)容、工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃等作出相關(guān)規(guī)定，并提出鼓勵(lì)市場化運(yùn)作的一系列大力度支持政策。北京、重慶、成都先后發(fā)布城市更新意見、辦法、導(dǎo)則，將對全國其他城市下一階段城市更新相關(guān)政策的制定和出臺形成示范效應(yīng)。此外，廣州近期也開始針對城市更新進(jìn)行立法，將成為繼深圳之后的第二個(gè)具有城市更新條例的城市。各城市政策差異明顯，北京、成都更加強(qiáng)調(diào)城市有機(jī)更新，重慶鼓勵(lì)市場化力度較大，廣東地區(qū)的城市則以進(jìn)一步完善現(xiàn)有政策體系為主。總體來看，我國的城市更新呈現(xiàn)出多維價(jià)值、多元模式、多學(xué)科探索和多維度治理的新局面。表：2021年以來重點(diǎn)城市城市更新指導(dǎo)性政策資料來源：中指研究院綜合整理▍各地積極拓寬城市更新資金來源渠道從棚改、城中村改造，到老舊小區(qū)改造，國內(nèi)城市更新發(fā)展的進(jìn)程中，資金一直是推進(jìn)各類更新改造業(yè)務(wù)的難題。為了解決這一問題，中央及地方積極引入社會(huì)資本，由政府、企業(yè)、社區(qū)三方共同參與、通力合作。在此背景下，江蘇、北京、重慶、上海等地積極拓展城市更新資金來源渠道。4月22日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的意見》，逐步形成居民出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)單位籌一點(diǎn)、補(bǔ)建設(shè)施收益一點(diǎn)、政府支持一點(diǎn)等“多個(gè)一點(diǎn)”資金分擔(dān)方式，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資市區(qū)政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金；4月29日，國開行重慶分行向重慶市首個(gè)城市更新項(xiàng)目發(fā)放貸款17.5億元，預(yù)示著政策性貸款將在“十四五”期間為城市更新繼續(xù)提供重要的資金來源。6月2日，上海城市更新基金正式成立。基金總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。上海地產(chǎn)集團(tuán)與招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資等合作機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由上海本土國企與大型開發(fā)商和險(xiǎn)資共同成立城市更新基金。今年2月，上海政府印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見》，提出“十四五”期間要“…全面啟動(dòng)以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實(shí)現(xiàn)全覆蓋；實(shí)施5000萬平方米各類舊住房的更高水平更新改造…” 可以看出，上海城市更新的規(guī)模較大，本地的國企、央企，以及一些具有城市更新經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)將是上海舊改工作的主要參與者。不同類別的城市更新項(xiàng)目面臨的難點(diǎn)不同，但資金難平衡始終是共性問題。特別是對整片區(qū)域的更新改造，此類項(xiàng)目體量大、周期長，資金平衡困難，除了開發(fā)資金外，居民、商戶的拆遷補(bǔ)償與安置等資金是最主要的資金支出，并且需要提前籌措到位。因此，城市更新項(xiàng)目需要多渠道的資金來源，引導(dǎo)社會(huì)資本的參與，緩解資金籌措難的困境。800億城市更新基金的成立將有助于緩解舊改的資金壓力，保障項(xiàng)目穩(wěn)定推進(jìn)，也將對上海舊改工作的順利開展起到推動(dòng)的作用。表：2021年初以來重點(diǎn)城市城市更新相關(guān)金融政策資料來源：中指研究院綜合整理從全國更早以前的情況來看，廣東省城市更新進(jìn)展快、規(guī)模大，對資金的需求旺盛，僅靠財(cái)政資金難以多點(diǎn)、持續(xù)性支撐城市更新改造建設(shè)，因此城市更新基金成立的時(shí)間也相對較早。2017年7月，廣州就成立了總規(guī)模達(dá)2000億元的“廣州城市更新基金”；同年12月，深圳福田與深圳建行成立了“福田區(qū)城市更新基金”總規(guī)模100億元，是政府與銀行“政銀合作”模式的創(chuàng)新；2018年6月，東莞也設(shè)立城市更新基金，首期基金規(guī)模為1.5億元，由鎮(zhèn)政府出資3000萬元，金融機(jī)構(gòu)出資1.2億元。近年來，多地相繼設(shè)立城市更新基金，有助于吸引更多的銀行資本、保險(xiǎn)資本以及其他社會(huì)資本共同參與城市更新建設(shè)，為推進(jìn)項(xiàng)目的更新工作提供資金保障。重點(diǎn)城市政策解讀▍北京：持續(xù)推進(jìn)首都城市有機(jī)更新6月10日，北京市人民政府發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，從總體要求、強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、主要更新方式、組織實(shí)施、配套政策、保障措施六大方面，對北京市接下來城市更新行動(dòng)的實(shí)施方式做出了明確指示，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。表：《關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》核心內(nèi)容資料來源：中指研究院綜合整理此次新政的出臺對前期有利于統(tǒng)籌推進(jìn)北京全市層面的城市更新工作，未來北京城市的有機(jī)更新將全面加速。第一，“有機(jī)更新”是北京市未來城市更新總基調(diào)。《意見》在實(shí)施城市更新行動(dòng)的基本原則部分，明確提出“城市更新主要是指對城市建成區(qū)(規(guī)劃基本實(shí)現(xiàn)地區(qū))城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，是小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的更新”，這正是有機(jī)更新的精髓。作為首都，北京城市歷史悠久、文化厚重，更加需要通過有機(jī)更新推動(dòng)城市的高質(zhì)量發(fā)展。第二，突出老舊小區(qū)改造，兼顧多種更新模式。《意見》中提出了北京市未來的六種主要更新方式，包括：01.老舊小區(qū)改造、02.危舊樓房改建、03.老舊廠房改造、04.老舊樓宇更新、05.首都功能核心區(qū)平房(院落)更新、06.其他類型（公共空間、產(chǎn)業(yè)園、棚改等）。新政將“老舊小區(qū)改造”列為北京市城市更新的首要方式。從北京近年來出臺的城市更新相關(guān)政策來看，老舊小區(qū)改造相關(guān)政策的提及不斷增多，尤其進(jìn)入2021年以來，老舊小區(qū)改造相關(guān)政策不斷細(xì)化完善。第三，保障租賃住房房源。城市更新成北京市租賃房房源獲取的重要途徑之一。《意見》提出的六種主要更新方式中，有兩種提到可發(fā)展租賃住房，包括：危舊樓房改建-“居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。”；首都功能核心區(qū)平房(院落)更新-“鼓勵(lì)騰退空間用于傳統(tǒng)文化展示、體驗(yàn)及特色服務(wù)，建設(shè)眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房。”第四，城市各功能區(qū)實(shí)行差異化的更新原則。“首都功能核心區(qū)以保護(hù)更新為主，中心城區(qū)以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區(qū)的新城結(jié)合城市更新承接中心城區(qū)功能疏解，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)結(jié)合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應(yīng)的城市功能。”因此，企業(yè)在北京開展城市更新業(yè)務(wù)需要結(jié)合各功能區(qū)的特點(diǎn)精準(zhǔn)推進(jìn)。第五，創(chuàng)新性政策多。特別是“責(zé)任規(guī)劃師、建筑師全程參與”在全國層面也具有創(chuàng)新之處；提出地下空間復(fù)合利用也具有前瞻性（但后期地下空間產(chǎn)權(quán)問題不好確定，仍然需要相關(guān)政策的支持）；配套政策從規(guī)劃、土地、資金三方面為更新保駕護(hù)航，將部分現(xiàn)有成功的實(shí)踐形成政策，進(jìn)一步擴(kuò)大了適用范圍。整體來看，此次《意見》的出臺充分體現(xiàn)北京的城市更新更加強(qiáng)調(diào)漸進(jìn)式、保護(hù)式，在用地政策上，并不強(qiáng)調(diào)一二級聯(lián)動(dòng)的舊改模式，而是強(qiáng)調(diào)功能的優(yōu)化，更加注重政府對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的主導(dǎo)性作用。隨著北京城市更新指導(dǎo)意見、實(shí)施細(xì)則的落地，將推動(dòng)社會(huì)資本積極入場，形成城市更新的“北京模式”。▍重慶：城市更新市場運(yùn)作開啟新時(shí)代6月18日，重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》主要圍繞工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施、資金籌措、政策支持等方面，全面支持重慶開展城市更新。表：《重慶市城市更新管理辦法》核心內(nèi)容資料來源：中指研究院綜合整理整體來看，重慶本次發(fā)布的《管理辦法》在此前《工作方案》的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高了政策層級，有助于進(jìn)一步推動(dòng)城市更新工作在全市的全面實(shí)施，其做法和力度與廣東省較為相似，將極大提升社會(huì)資本入場積極性，可以說是重慶城市更新發(fā)展的重要分水嶺。第一，政策層級高。以政府行政規(guī)章級別的政策確保后期相關(guān)事項(xiàng)有效落地，包括管理機(jī)構(gòu)的組建，相關(guān)規(guī)劃計(jì)劃的制定等。第二，市場化導(dǎo)向。本次重慶城市更新新政在涉及土地出讓的政策規(guī)定（協(xié)議出讓或帶條件入市）、一定條件下的建筑面積支持、跨項(xiàng)目統(tǒng)籌、按規(guī)定享受相關(guān)財(cái)稅扶持政策、優(yōu)秀項(xiàng)目評價(jià)等方面均力度較大。供地政策解決了企業(yè)參與更新的盈利困境，特別是“協(xié)議出讓或帶條件入市”的政策規(guī)定有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市綜合開發(fā)運(yùn)營（一二三級聯(lián)動(dòng)），價(jià)值鏈條的拉長將極大提高社會(huì)資本參與城市更新的積極性以及更新的可持續(xù)性。第三，管理前瞻性。本次重慶城市更新新政充分吸取了城市更新優(yōu)秀地區(qū)的典型做法，同時(shí)也充分結(jié)合重慶自有特征，在管理模式和實(shí)施路徑上有較多的創(chuàng)新點(diǎn)，在政府治理上體現(xiàn)出了極大的前瞻性。城市更新的復(fù)雜性決定了對有效的政府治理更加依賴，建立健全城市更新數(shù)據(jù)庫、設(shè)立城市更新專家委員會(huì)、編制市級城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、擬定轄區(qū)城市更新年度計(jì)劃、以城市體檢推動(dòng)城市更新、政府引導(dǎo)、項(xiàng)目入庫管理、在市級層面成立統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)小組、部分審批事項(xiàng)下放至各區(qū)等方面均有利于構(gòu)建完善的城市更新治理體系，提升城市更新推進(jìn)效率。對市場主體來說，更了解當(dāng)?shù)匚幕纳罡头科缶哂刑烊坏膬?yōu)勢，此次政策開啟了重慶城市更新市場化運(yùn)作的新階段，企業(yè)需要充分把握此次政策帶來的巨大投資機(jī)遇，通過一二級聯(lián)動(dòng)，城市綜合開發(fā)運(yùn)營等形式參與城市更新，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與城市的共成長。總結(jié)與展望整體來看，2021年初以來，在中央城市更新戰(zhàn)略方向之下，我國各地進(jìn)入城市更新的快速發(fā)展期，但由于不同城市的發(fā)展程度不同，規(guī)劃定位不同，各地對于城市更新的頂層設(shè)計(jì)和實(shí)施細(xì)則都有較大區(qū)別。具體到土地政策、審批流程、主管機(jī)構(gòu)、實(shí)施方式也都存在明顯差異。各地政策的推進(jìn)情況將直接影響到城市更新的發(fā)展速度與規(guī)模。未來，城市更新政策將呈現(xiàn)出三大趨勢。第一，出臺城市更新政策的城市仍將不斷增多，特別是一二線城市，政策的出臺將首先集中在京津冀、長三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整體更加強(qiáng)調(diào)市場化運(yùn)作，南方城市城市更新普遍市場化程度更高；第三，規(guī)劃、土地、資金等支持性政策更加落地，部分城市力度較大，為房企參與城市綜合開發(fā)運(yùn)營提供了新的契機(jī)。政策風(fēng)口之下，對市場主體的發(fā)展影響深遠(yuǎn)！雖然不同的城市城市更新實(shí)施模式差異較大，企業(yè)能夠參與的程度也不一樣。但無論哪種模式，都將釋放巨大的投資空間。目前，在二級開發(fā)領(lǐng)域具備強(qiáng)大優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)成為參與城市更新的重要力量，多數(shù)品牌房企結(jié)合自身的資源及能力優(yōu)勢已不同程度進(jìn)入城市更新領(lǐng)域。而從過去的實(shí)踐來看，廣東省的三舊改造讓深度參與其中的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了自身價(jià)值增長與城市復(fù)興的共贏。在這一輪的政策風(fēng)口之下，具備集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資源、資金優(yōu)勢、商業(yè)運(yùn)營能力、物業(yè)服務(wù)能力的企業(yè)，更應(yīng)該積極開展不同類別的城市更新業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)既有業(yè)務(wù)與城市更新業(yè)務(wù)的緊密互動(dòng)。

5，城市更新基金目的是什么呢

城市更新基金成立目的不只是推翻重建，而是綜合的考量如何真正提升不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的核心價(jià)值，符合國家的整體發(fā)展要求，瑞威資本高管講話提到過。
私募基金的方式融資。鑒于城市更新基金的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)低、退出靈活等原因，城市更新基金是城市更新項(xiàng)目融資中最常見的融資方式。瑞威資本等都關(guān)注這一塊。

6，城市更新基金是私募基金還是公募基金

城市更新基金大都是采用私募基金的方式融資的，募集基金的方式會(huì)向比如瑞威資本這樣的大型金融機(jī)構(gòu)合作的，因?yàn)槟康氖菍Τ鞘羞M(jìn)行更新，所以一般稱這種私募基金為城市更新基金。
對沖基金只是基金的一種以對沖為投資方式的基金。就好像股票基金，主要投資股票。現(xiàn)在有公募的對沖基金，也有私募的對沖基金。
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