上海市公有住房差價實施細則，上海新國五條細則有疑惑

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1，上海新國五條細則有疑惑
2，現在上海市城市房屋拆遷最低補償單價標準是怎樣的
3，滬國稅征2006年47號文
4，房改房政策

1，上海新國五條細則有疑惑

上海新國五條細則稅法規定，對出售滿五年且是家庭唯一住房的，免征個人所得稅。具體征收標準：營業稅按差價的5%（滿五年），納稅人為賣方個人所得稅按所得額的20%，納稅人為賣方契稅按房價或地稅局核定價的2%-4%（各地不同），納稅人為買方

上海新國五條細則有疑惑

2，現在上海市城市房屋拆遷最低補償單價標準是怎樣的

《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第三十三條：最低補償單價標準，為被拆除房屋同區域已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價。已購公有居住房屋上市交易的平均市場單價，由各區、縣政府按其劃定的區域范圍定期公布。本市各區房屋拆遷的最低補償單價標準，根據規定，由各區縣政府按其劃定的區域范圍定期公布。有關具體的區域劃分及價格標準，請向相關區政府或區房地局咨詢了解。

現在上海市城市房屋拆遷最低補償單價標準是怎樣的

3，滬國稅征2006年47號文

請采納關于進一步規范本市房屋征收補償工作的通知滬房管征〔2014〕243號各區縣住房保障房屋管理局：為進一步規范房屋征收補償工作，加強房屋征收補償監督管理，根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號，以下簡稱《細則》）及相關規定，現通知如下：一、嚴格執行建筑面積的認定標準嚴格按照《細則》及《關于貫徹執行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則〉若干具體問題的意見》（滬房管規范征〔2012〕9號）認定被征收房屋的建筑面積，不得隨意擴大和縮小認定標準，并執行以下規定：（一）征收公有居住房屋，按租用公房憑證記載的獨用居住部位的面積（使用面積）作為換算建筑面積的基數。廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、曬臺、陽臺、天井、樓梯間等部位的面積不得作為換算建筑面積的基數，但單獨調配作為居住部位使用的除外。（二）已經登記的房屋，以房地產權證記載的建筑面積為準。私房中的閣樓（包括房地產權證“附記”部分的閣樓），不予認定建筑面積。（三）未經登記的房屋，有房屋建造批準文件但未記載建筑面積的，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量建筑面積為準，超出房屋建造批準范圍的搭建部位不予認定建筑面積。（四）未經登記的房屋，無批準文件的不予認定建筑面積，但有相關材料證明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準，1981年以后改擴建增加的部位不予認定建筑面積。相關材料指房管歷史資料、地籍圖、街道（鄉鎮）出具的證明等。已經登記的房屋，在房地產權證記載以外的搭建面積，不予認定建筑面積。上述規定中不予認定建筑面積的部分，可以給予建筑物殘值補償，但經認定為違法建筑的不予補償。二、加強居住困難審核管理居住困難審核申請，應當由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困難審核申請，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困難審核申請。按照《細則》及本市共有產權保障住房（經濟適用住房）面積核定規定，居住困難審核的內容，應當是房屋征收決定公告之日，在被征收房屋處有本市戶籍的人員，在本市有無其他住房或者是否居住困難。其他住房指在被征收房屋處有本市戶籍的人員本人及配偶（或以未成年子女名義）在本市有其他住房，有下列情形之一均認定為其他住房：（一）在他處擁有公有住房使用權，或者擁有私有房屋所有權（含宅基地、商品住房包括使用貸款購房的情形）；（二）將已購公有住房出售、公有住房承租權差價交換，或者獲得過住房貨幣補貼；（三）他處房屋獲得過拆遷補償安置，或者房屋征收補償；（四）享受過共有產權保障住房（經濟適用住房）政策。居住困難戶的房屋征收補償所得包括保障補貼，按照《細則》規定，屬于被征收人所有，或者公有房屋承租人及其共同居住人共有。三、嚴格執行以證計戶補償規定被征收人、公有房屋承租人以房屋征收決定公告之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按證計1戶補償。1戶只能享受一次套型面積補貼、獎勵費。（一）被征收房屋為共有房屋的，應當按房地產權證計1戶補償，不得按共有人數分戶補償。因房屋析產、繼承、贈與等情形明確部位的，也不得按部位分戶補償。（二）2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，可以按照非居住房屋補償，但不得給予居住房屋的價格補貼、套型面積補貼以及居住困難保障補貼。被征收房屋內有本處戶籍人員且實際居住在此、無其他住房的，可以提供居住房屋進行產權調換，并按照非居住房屋計算的貨幣補償款結算差價。被征收人、公有房屋承租人選擇按照居住房屋補償的，符合條件的應當給予套型面積補貼、居住困難保障補貼。四、科學合理設置獎勵、補貼費用嚴格執行《細則》關于獎勵費設置的規定，對按期簽約、搬遷的被征收人、公有房屋承租人給予獎勵。在制定房屋征收補償方案時，合理設置簽約、搬遷獎勵項目和標準。除簽約、搬遷兩類獎勵外，不得增設獎勵項目。按照《細則》規定，對符合條件的，實行套型面積補貼和居住困難保障補貼。在制定房屋征收補償方案時，對選擇全貨幣補償自行購房的可以給予自行購房補貼。除此之外，不得增設補貼項目。五、加強市屬動遷安置房使用管理房屋征收部門在使用市屬動遷安置房時，應按照規定要求，以房屋征收地塊為單位，做到專房專用。市屬動遷安置房已低于市場價格供應的，原則上各區縣不能再調整價格。對于“同一地塊、不同價格”的情況，需要再次調整供應價格的，應經區縣政府審定并報我局備案。房屋征收完成后，剩余的市屬動遷安置房用于其它地塊居民安置的，應報我局備案。對于選擇房屋產權調換方式補償的，用于購買低于市場價格供應的產權調換房屋、市屬動遷安置房的貨幣補償金額，應限定在被征收房屋的房地產市場評估價、價格補貼、套型面積補貼以及居住困難保障補貼范圍內。獎勵費不能用于購買低于市場價格供應的產權調換房屋、市屬動遷安置房。六、加強房屋征收人員監督管理加強對房屋征收工作的檢查和管理，對于政府部門房屋征收管理人員、房屋征收事務所及其房屋征收工作人員的違法違規行為，根據《細則》等有關規定作出處理。對于查實有違法違規行為的房屋征收工作人員，市房管局將建立誠信約束機制，限制或者禁止進入房屋征收（拆遷）行業；對房屋征收工作人員行為管理不力的房屋征收事務所，將督促區縣人民政府進行重點整改；房屋征收管理人員、房屋征收事務所及其房屋征收工作人員違法違規情節嚴重的，將對所屬區縣人民政府或職能部門發出行政建議書，并移送相關部門追究法律責任。特此通知。上海市住房保障和房屋管理局2014年8月18日

滬國稅征2006年47號文

4，房改房政策

一九九五年出售公有住房方案實施細則第一條根據《關于出售公有住房的暫行辦法》(滬府發〔1994〕19號)和《關于一九九五年出售公有職工住房的方案》(滬府〔1995〕22號)的規定，特制定本實施細則。? 第二條出售公有住房，應貫徹購房自愿、產權歸己、維修自理的原則。? 第三條凡獨用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和獲得新分配住房的職工出售，但列入舊城改造規劃、產權歸屬不清和具有歷史保護價值的房屋以及市政府認為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計劃、有步驟、分期分批地進行。1995年出售的是一般標準、獨用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。職工租住單位購買的外銷商品房、僑匯商品房、高標準內銷商品房仍不列入出售范圍。第四條按成本價購買公有住房，每個職工家庭享受一次。職工家庭是指承租人及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因離婚、喪偶、配偶支內或支農等離開本市(另一方不再享受購房優惠)而承租戶內留有一人的；40歲以上的單身未婚男子或女子。第五條購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。職工家庭內有多人的，應協商確定購房人，協商不成的，不辦理購房手續。職工家庭購房時，可申請共有產權。共有人必須是前款規定的購房對象。共有人再購房時應合并計算購房面積。承租人死亡或遷離本市的，應變更租賃戶名后辦理購房手續。? 有下列情況之一的不能購房：擅自轉租或變相轉租的；擅自改變公有住房結構及有違章搭建或違章建筑的；利用承租房屋改變用途的；承租人全家遷離本市的；承租人去國(境)外定居、探親、留學承租戶內留有一人的(承租戶內留有二人或二人以上的，須變更租賃戶名后按規定購買)。? 第六條 1995年出售公有住房的成本價為每平方米建筑面積1060元。第七條按購房人每一年工齡給予每平方米建筑面積15.30元的工齡折扣，確定1995年公有住房出售的計算基價，職工家庭購房時的工齡仍可以新配房職工、承租人或同住成年人中工齡最長的一人為計算依據。但該工齡最長者及其配偶再遷至他處時不得重復享受優惠。職工購房時的工齡按連續工齡標準計算到1991年底。從事井下、高空、高溫、特別繁重體力勞動或其他有害身體健康工作的符合國家提前退休規定的提前退休職工，其購房時的工齡應加上提前的“工齡”。? 第八條 1995年公有住房的實際售價以確定的計算基價連乘以各種折扣和增減率計算。? 對按成本價購買公有住房的職工給予下列折扣：? 1、購買已租住的公有住房，按規定給予5％的折扣。? 2、多層和高層住宅的面積折扣，多層住宅為10％，高層住宅為12％。? 3、房屋的地段、朝向、層次等增減系數詳見附件。? 4、房屋的成新折扣率為每年2％，折舊后殘值低于40％的按40％計算。? 第九條對購房者給予以下優惠：? 1、購房者仍可按規定享受原有的住房補貼。? 2、購房者免繳房產稅、契稅，并緩征地租。? 3、購買新建住房者免繳固定資產投資方向調節稅。? 第十條 1995年公有住房實際出售單價計算公式如下：? 新分配公有住房的實際出售單價(元/平方米)＝〔成本價(元/平方米)-15.3元/年.平方米x購房工齡(年)〕xxx地段增減率x朝向增減率x層次增減率。已租住公有住房的實際出售單價(元/平方米)＝〔成本價(元/平方米)-15.3元/年.平方米x購房工齡(年)〕xxx地段增減率x朝向增減率x層次增減率。其中：購房工齡棗機關事業單位職工連續工齡按市人事局有關規定計算；企業單位職工連續工齡按市勞動局有關規定計算。連續工齡計算到1991年底。? 竣工年限棗按房屋出售年份減去房屋竣工年份計算。? 加層的房屋按原來房屋竣工年份計算。? 第十一條 1995年公有住房實際出售單價(含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房)的最低限價：ⅰ級地段內，定為每平方米建筑面積213元；ⅱ級地段內，定為每平方米建筑面積200元；ⅲ級地段內，定為每平方米建筑面積188元；ⅳ級地段內，定為每平方米建筑面積175元；ⅴ級地段內，定為每平方米建筑面積163元；ⅵ級地段內，定為每平方米建筑面積150元。? 第十二條出售公有住房的分戶建筑面積計算標準，按《關于印發異產同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知》(滬房〔93〕權字發第52號)規定執行。建筑面積計算保留二位小數，以下四舍五入。? 第十三條職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標準，一般按人均建筑面積24平方米計算。家庭成員中有下列對象的也可按下列標準執行： 1、建筑面積控制標準75平方米棗一般職工、干部；具有各類初級專業技術職稱的人員。 2、建筑面積控制標準85平方米棗科級干部；具有各類中級專業技術職稱的人員；具有高級工證書的技術工人。? 3、建筑面積控制標準100平方米棗縣處級干部；副教授、副研究員等各類高級專業技術職稱以及不分正副高級專業技術職稱的人員。? 4、建筑面積控制標準120平方米棗副局級干部。? 5、建筑面積控制標準140平方米棗正局級干部；教授；研究員；以及享受教授、研究員待遇的各類正高級專業技術職稱的人員。? 6、建筑面積控制標準50平方米棗無業、待業、孤寡老人。? 7、部級干部按國務院規定的控制標準執行。? 購買高層公有住房在上述建筑面積控制標準的基礎上再增加建筑面積10平方米。? 以上是職工家庭購買公有住房的建筑面積控制標準，不是必須達到的分房標準。? 第十四條 1995年職工購買公有住房超過建筑面積控制標準的部分，實行市場價。對于享受離職休養待遇的干部購買公有住房超過建筑面積控制標準10平方米以內的，其超過部分按1995年規定的成本價購買，不再享受優惠折扣，超過部分的實際售價以成本價連乘以地段、朝向、層次等增減系數和成新折扣后確定；再超過部分，實行市場價。凡按市場價購買的部分，不享受1995年的優惠折扣政策，其實際售價應連乘以朝向、層次等增減系數和成新折扣后確定。? 第十五條 1995年多層住宅每平方米建筑面積市場價：ⅰ、ⅱ級地段定為2928元；ⅲ、ⅳ級地段定為2092元；ⅴ、ⅵ級地段定為1255元。? 1995年高層住宅每平方米建筑面積市場價：ⅰ、ⅱ級地段定為4442元；ⅲ、ⅳ級地段定為3173元；ⅴ、ⅵ級地段定為1904元。? 第十六條職工家庭購房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規定的職工，仍可在單位享受住房分配和購買住房。具體辦法按《公有住房出售后再套配、增配的若干規定》(滬房地改發〔1995〕240號)辦理。? 第十七條購房人以現金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣為20％。申請抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實際售價的30％。? 第十八條對公有住房的出售人，可免繳營業稅，售房所得不計入計算所得稅的稅基。第十九條出售、購買公有住房的程序? (一)出售公有住房按下列程序進行：? 1、出售公有住房前應先辦理可售公房的確認手續。部屬、市屬單位和區、縣屬單位分別報市、區縣房改辦確認。對1994年度出售過公有住房的樓房不再辦理確認手續。? 2、出售公有住房應編報可售公有住房的售房規模。部屬、市屬單位和區、縣屬單位分別報市、區縣房改辦審核，備案。? 3、單位將1995年度竣工的新建住房以出售形式分配給職工之前，應辦妥申領單位房屋所有權證的有關手續。? 4、出售人向住戶宣傳購房政策。? 5、出售人為購房人辦理購房有關手續，開具上海市公有住房出售收入專用票據。? (二)購買公有住房按下列程序進行：? 1、職工家庭購買公有住房前，應先辦理認購手續，預付手續費100元(不購房時不予退還)。購房時，應協商一致，確定購房人。? 2、職工家庭確定購房人后，應填寫《職工家庭購買公有住房協議書》。? 3、購房人提供有關購房手續的證明，選擇付款方式后與出售人簽訂房屋買賣合同，支付定金1000元，按規定繳付購房款和有關稅費。? 4、購房人憑購房合同、購房票據及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產登記發證機關辦理申領房屋所有權證有關手續。? 第二十條按成本價購買公有住房，購房者擁有全部房屋產權。購房款已付清、并購房后住滿五年者，其住房可進入房地產市場轉讓、出租，收益歸己，但須按規定補交土地出讓金和有關稅費。該住戶今后的自住房應自行解決。? 職工購買公有住房前與單位訂有配房協議的，在購買公有住房后五年內，違反正常工作調動規定，擅自離職的，必須向單位補交擅自離職當年住房成本價與市場價的差價。? 第二十一條房屋維修責任和維修費用的承擔規定如下：? (一)室內維修由購房人自理。? (二)住房的共用部位和電梯等共用設備以及公共設施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔，購房戶的維修費用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費用由產權單位承擔。? (三)住房的共用部位、共用設備以及公共設施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復或賠償。? (四)住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設施的管理、維修、養護等費用，由房屋所有人共同承擔。購房戶承擔的費用，應在城市維護費中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設施管理、維修、養護基金中列支；租賃戶承擔的費用，由產權單位支付。? 第二十二條高層住宅水泵、電梯的運行費，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分攤。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶只承擔運行費用的20％，其余80％在維修基金中列支。? 第二十三條房屋維修基金按下列規定籌集：? (一)多層住宅的購房人在購房時首期應按每平方米建筑面積成本價的1.5％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元；出售人應一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價的6％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積63.60元。? (二)高層住宅的購房人在購房時首期應按每平方米建筑面積成本價的1.5％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元；出售人應一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價的12％繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積127.20元。上述維修基金由房屋自管組織負責專戶存儲(按居民個人儲蓄利率計息)，專項使用。以后再需籌集維修基金時，均由房屋所有人分攤。? 高層住宅電梯和水泵共用設備的大修和更新費用，原則上由全幢房屋所有人按建筑面積合理分攤。在公有住房出售的起步階段，由出售人從售房款中一次性按出售的每平方米建筑面積提取100元費用，用于電梯和水泵等共用設備的大修和更新。? 高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設備大修和更新費用，具體使用辦法按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》(滬府發〔1994〕59號)的規定執行。? 出售人應一次性從售房款中按每平方米建筑面積20元繳付街坊公共設施管理、維修、養護基金。? 第二十四條出售人和購房人需交付的費用：? 出售人交付的費用：房屋維修基金；街坊公共設施管理、維修、養護基金；高層住宅水泵和電梯等設備的大修和更新費用；實際售房款(不計一次性付款折扣)0.5％的手續費；房屋出售價0.5‰的房屋買賣合同印花稅。購房人交付的費用：購房款；首期維修基金；實際售房款(同上)0.5％的手續費；房屋登記勘丈費0.30元/m2及房產權證工本費5元；房屋出售價0.5‰的房屋買賣合同印花稅(分期付款的按購房總價0.5‰交付)；產權登記權證印花稅5元。? 第二十五條出售單位應會同業主組建業主管理組織。業主管理組織可自行管理物業或委托物業管理部門管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》(滬府發〔1994〕59號)的規定辦理。購買公有住房后，產權人應按照社會化管理的要求，根據管理單位的管理質量和內容，按月交納管理費。多層住宅產權人每月每套應承擔3-5元的管理費；高層住宅產權人每月每套應承擔5-10元的管理費，由業主管理組織與物業管理部門簽訂管理合同時確定。第二十六條公有住房出售后的款項，按《上海市人民政府辦公廳轉發市房委會關于售房歸集資金管理和使用規定的通知》(滬府辦〔1995〕20號)辦理。? 房地產公司違反有關規定出售使用權住房給單位，單位再分配給職工租住的，售房款由市公積金管理中心負責歸集，專項用于住宅建設和舊房更新改造。?個人購買使用權住房的，可按《公有住房出售暫行辦法》和本實施細則的規定，交付成本價的首期維修基金；按本實施細則計算購房款(不計一次性付款折扣)0.5％的手續費；房屋登記勘丈費0.30元/m2；房產權證工本費5元；房屋買賣合同0.5‰印花稅；產權登記權證印花稅5元等。產權歸己。其購房建筑面積不受面積控制標準限制，住房的維修和管理按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》執行。房屋產權單位必須按本實施細則的規定，交付產權單位應交付的費用。第二十七條新建公有住房分配時應貫徹先售后租原則。單位向職工分配新建住房時，出售數量不能低于新建住房總量的30%，單位給本系統收入較高職工分配新建住房的，其出售價可在成本價每平方米建筑面積1060元的基礎上適當上調，具體價格上調辦法由單位自行制定報市房改辦審核、備案。? 第二十八條 1995年7月1日起不再按《上海市優惠價房出售管理辦法》規定出售公有住房。公有住房套配時不再執行有關租金獎勵規定。? 第二十九條本實施細則適用于按成本價向中低收入家庭出售公有住房，職工家庭購房認購手續截止1996年6月底。? 第三十條市房改辦組織實施公有住房出售工作，并負責解釋本實施細則。第三十一條本實施細則自發布之日起施行。市房改辦和原市房產管理局以前發布的有關文件與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。? 一九九五年十二月十三日?? —————————————————————— 不知道你是哪里的，給你上海的95方案，至今還延用著，每年稍有改動處，然后其他各地大致相同，兼具自己的地方特色，你參考下