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1，上海閔行區(qū)

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2，不限購的商住房你還會(huì)買嗎

這幾年來，很多學(xué)員問我關(guān)于“一線城市房產(chǎn)投資，投資住宅還是商住公寓更好”。昨天一個(gè)微博好友也留言了同樣的問題，我發(fā)博文說“我的建議一直都是——住宅，因?yàn)樗泻芏噘Y源的附加價(jià)值。首先住宅是剛需，其次它可落戶、可有學(xué)區(qū)、貸款額度高，稅費(fèi)可以低。商住公寓不可落戶、沒有學(xué)區(qū)、貸款額度低、利率上浮、稅費(fèi)高、并且不是人們剛需居住的首選。如果商住出現(xiàn)辦公人群，就會(huì)對(duì)整個(gè)小區(qū)的居住品質(zhì)造成很大的影響，辦公在商住公寓里面是合理合法的，所以沒有辦法完全杜絕。”這不，剛剛朋友M還在和我吐槽：自己換到上海工作已有三年，但沒有購房名額。為了在魔都立穩(wěn)腳跟，去年年底用這些年辛辛苦苦攢下來的錢、另外還和朋友湊了一些，買了一套商住公寓的準(zhǔn)現(xiàn)房，算是有了個(gè)“著落”。可是，最近作為上海試點(diǎn)的閔行出臺(tái)的《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》讓她抓心撓肝、束手無策。根據(jù)《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》，閔行區(qū)將對(duì)15個(gè)商辦項(xiàng)目進(jìn)行整改，經(jīng)過整改后商住房可謂是完全失去了居住功能——拆除上下水，拆除隔墻，拆除煤氣管線，同時(shí)層高4.5米的單元將不再允許建設(shè)插層，從而杜絕Loft 的出現(xiàn)。也就是說，要讓商辦房回歸商業(yè)本質(zhì)。雖然上海閔行只是一個(gè)試點(diǎn)，但是未來不見得不會(huì)成為常態(tài)。商辦房一直都是在打政策擦邊球，對(duì)于無購房資格的人員來說商辦房某種意義上來說無疑是種福音，不限購、不限套數(shù)，受到好多人追捧，但這種打政策擦邊球的情況會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成很大影響。對(duì)于外地首套房的購房者而言，即便商辦房沒有學(xué)區(qū)、能落戶，不管怎樣也算是有了“落腳之處”，增加了很大的心里慰藉作用。但不可避免這種房子辦公是合理又合法，一旦有人在里面辦公，便會(huì)對(duì)整個(gè)居住環(huán)境和居住品質(zhì)造成很大的影響。從辦公和商業(yè)選址的角度來看，商辦房面積小，有上下水會(huì)讓一些小公司更加青睞。這種情況對(duì)于政府監(jiān)管居住租賃市場(chǎng)和辦公租賃市場(chǎng)也是困難重重。商辦房在購買時(shí)，特別是二次交易的貸款額度低、稅費(fèi)高也是很大的弊端，從現(xiàn)在國家的發(fā)展形勢(shì)來講，城市群化發(fā)展是必然趨勢(shì)，熱點(diǎn)城市限購也是國家為了發(fā)展而做的調(diào)控，這種刻意規(guī)避政策的擦邊球，國家當(dāng)然不會(huì)放任不管。【不限購】的商住房，你還會(huì)買嗎？劉常青：房產(chǎn)咨詢和服務(wù)的提出與踐行者，專業(yè)房產(chǎn)分析師，“愛房者”創(chuàng)始人，“在行”投資理財(cái)類、房產(chǎn)類NO.1行家，百家號(hào)、企鵝日?qǐng)?bào)、頭條號(hào)、新浪微博頭條文章等多個(gè)自媒體平臺(tái)作者；專攻領(lǐng)域：買房各種問題，包括但不限于“買房稅費(fèi)問題，買房貸款問題，如何選房、看房、定房、砍價(jià)以及房產(chǎn)投資分析等”。

不限購的商住房你還會(huì)買嗎

3，請(qǐng)問上海閔行區(qū)的門面房搬遷賠償標(biāo)準(zhǔn)是多少除此之外裝修費(fèi)還可

其中，被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。另外根據(jù)上海市的相關(guān)規(guī)定集體土地上廠房、店面拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：每平方米(建筑面積)100至350元。趙先生可以參照上述標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合自己的實(shí)際情況與拆遷單位進(jìn)行磋商。　　如果對(duì)拆遷部門的評(píng)估有異議，可以在收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)估，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果、復(fù)估結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，可以自收到估價(jià)報(bào)告、復(fù)估報(bào)告或重估報(bào)告之日起15日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房屋拆遷估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

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4，2017要不要買商住公寓這些風(fēng)險(xiǎn)你得考慮

其實(shí)很多人在購買商住公寓之前，對(duì)于其存在的一些缺點(diǎn)也有所了解，總結(jié)歸納起來大概有以下幾點(diǎn)：一、貸款難，首付高（首付不得低于50%，貸款不超過10年，利率也是基準(zhǔn)利率的1.1倍到1.2倍左右）；二、稅費(fèi)優(yōu)惠無法享受；三、不能落戶；四、不能享受入學(xué)政策；五、不能享受公積金貸款；六、產(chǎn)權(quán)年限大多40年或50年，相較于普通住宅，產(chǎn)權(quán)年限大幅縮水；七、居住成本比較高，商住公寓大多不通燃?xì)猓鲲埾丛枞克姟ｋm然說，商住公寓有以上種種弊端，但是面對(duì)火爆的樓市，商住公寓的市場(chǎng)需求仍舊很大，而大多數(shù)購房者之所以將買房目標(biāo)轉(zhuǎn)向商住公寓，理由無外乎兩點(diǎn)：1、商住公寓面積小，總價(jià)低，可用于投資；2、對(duì)于限購的大城市來說，買商住公寓不會(huì)占用購買純住宅的資格，也就是不限購。眾所周知，在北京、上海這樣的大城市想要買房，不僅要面臨高企的房價(jià)，背負(fù)巨額的債務(wù)，更重要的是要接受限購政策的考驗(yàn)。五年不間斷的繳納社保才才能獲得寶貴的買房資格，可五年之后，大城市的房價(jià)又會(huì)上漲多少呢？面對(duì)這樣的窘境，越來越多的人開始將買房目標(biāo)轉(zhuǎn)向商住公寓，即便它有這樣或那樣的缺點(diǎn)，但是坐擁總價(jià)低、不限購這兩大優(yōu)勢(shì)，商住公寓在如今的樓市下也是一房難求。不過，對(duì)于在2017年有計(jì)劃購買商住公寓的人要注意了，如果現(xiàn)在購買商住公寓很可能會(huì)面臨錢房兩空的局面。事情是這樣的，近來有熱心網(wǎng)友向房貸君（fangdai123）反應(yīng)，在2017年伊始，上海市為了控制不斷上漲的房價(jià)，對(duì)多個(gè)商住項(xiàng)目已經(jīng)暫停銷售，覆蓋上海各個(gè)區(qū)縣多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，除金山區(qū)外，共有128個(gè)商住項(xiàng)目被暫停銷售。而隨著政策的實(shí)施，目前一些項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入深入整改的階段，據(jù)了解，整改項(xiàng)目需要在3月底之前，拆除隔墻、上下水管道和煤氣管線；同時(shí)，層高4.5米的單元將不再允許建設(shè)插層，消除項(xiàng)目的住宅屬性，杜絕“LOFT”的出現(xiàn)。此舉雖然在一定程度上對(duì)樓市起到了抑制作用，但是對(duì)于已經(jīng)購買此類項(xiàng)目的購房者來說卻要蒙受巨大的損失，為政策埋單。從閔行區(qū)政府對(duì)十五個(gè)商辦項(xiàng)目進(jìn)行限期整改來看，此次商住項(xiàng)目分為三大類：第一類，已銷售的但還未驗(yàn)收入住的；第二類，已銷售但未竣工驗(yàn)收的；第三類，在建但未預(yù)售驗(yàn)收的。簡(jiǎn)單來說，只要項(xiàng)目方還未組織業(yè)主入住，該物業(yè)都會(huì)納入整改范圍，那些已經(jīng)有業(yè)主集體入住的項(xiàng)目這次可能不在整改范圍內(nèi)，已經(jīng)形成既定事實(shí)的先放一邊，如此看來此次整改的紅線是是否入住，沒有入住就要統(tǒng)統(tǒng)整改。而向融360反應(yīng)此情況的網(wǎng)友就是在已經(jīng)交完首付，辦理完貸款，甚至是在已經(jīng)完成網(wǎng)簽的狀況下被迫接受整改的現(xiàn)實(shí)，也就是說一旦購房者買的商住房位于整改的項(xiàng)目之內(nèi)，面臨的后果只可能是——還著銀行上百萬貸款，付著房租，守著一座屬于你卻沒法為你提供落腳之處的空房間！（以上回答發(fā)布于2017-03-10，當(dāng)前相關(guān)購房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）點(diǎn)擊查看更全面，更及時(shí)，更準(zhǔn)確的新房信息