全國(guó)首套房貸利率平均水平，自去年10~11月份達(dá)到5.71%的峰值后，迄今已經(jīng)連續(xù)下跌6個(gè)月，最新數(shù)據(jù)為2019年5月份的5.42%，僅比基準(zhǔn)利率上浮不到11%。房貸利率無疑是處于一個(gè)下降通道里，出臺(tái)利率上浮，抑制樓市也是正常操作，對(duì)于剛需購(gòu)房者，房貸利率和房?jī)r(jià)是考慮的重要因素。

1、首套房貸利率上浮3個(gè)點(diǎn)，買房是否要加快腳步？

房貸利率的高低會(huì)影響購(gòu)房成本。目前，房貸利率無疑是處于一個(gè)下降通道里，全國(guó)首套房貸利率平均水平，自去年10~11月份達(dá)到5.71%的峰值后，迄今已經(jīng)連續(xù)下跌6個(gè)月，最新數(shù)據(jù)為2019年5月份的5.42%，僅比基準(zhǔn)利率上浮不到11%。具體到各地市，執(zhí)行利率情況各不相同，比如，廈門市已經(jīng)出現(xiàn)按照基準(zhǔn)利率4.90%執(zhí)行，上海市對(duì)首套房是按照95折執(zhí)行等。

利率降低會(huì)給購(gòu)房者節(jié)省利息支出，那么，房貸利率處于什么水平，才是購(gòu)房者入市的合適時(shí)機(jī)呢？我的觀點(diǎn)是，要區(qū)分購(gòu)房的目的來講。如果還是無視“房住不炒”的政策定位，逆歷史潮流而動(dòng)，總想著投資投機(jī)炒房，或者想通過房子實(shí)現(xiàn)保值增值目的，恐怕在現(xiàn)在和較長(zhǎng)期的未來一段時(shí)間內(nèi)，都會(huì)是不切實(shí)際的想法和做法，只要是貸款加杠桿購(gòu)房炒房，總會(huì)有首付款的機(jī)會(huì)成本、貸款的利息成本，以及購(gòu)房的交易成本、時(shí)間精力等等成本，如果自認(rèn)為是抄底成功，但是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期徘徊不漲，往往會(huì)事與愿違造成損失。

這種情況下，房貸利率的高低倒是次要的，關(guān)鍵還在于房?jī)r(jià)能不能夠延續(xù)，像過去20年以來一直漲一直漲，成為創(chuàng)造財(cái)富的來源，對(duì)于剛需購(gòu)房者，房貸利率和房?jī)r(jià)是考慮的重要因素。但是，我認(rèn)為最重要的因素應(yīng)該是，看收入現(xiàn)金流是不是可以覆蓋日常生活開支和月供，就現(xiàn)在的房市而言，經(jīng)歷了去年的近乎冰凍期之后，房?jī)r(jià)在總體上是穩(wěn)中趨降的走勢(shì)。

但是，不少地方今年一季度再現(xiàn)“小陽春”行情，這又引起了官方更進(jìn)一步的關(guān)注，甚至出現(xiàn)了人民銀行對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求熱點(diǎn)地區(qū)房貸利率浮動(dòng)比例不得低于固定值，從而抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，綜合各方面信息來判斷，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中下跌的概率要遠(yuǎn)比上漲大很多，不排除部分前期炒作過熱的地區(qū)出現(xiàn)大幅度跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，對(duì)于有人口、經(jīng)濟(jì)等因素支撐的城市，房?jī)r(jià)大跌的可能性也會(huì)比較小，

2、首套利率上浮15%，多地房貸收緊！你怎么看？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，4月份70大中城市新建商品住宅及二手住宅交易數(shù)據(jù)在早前公布了。如下圖片可以發(fā)現(xiàn)，除了上海同比微跌1%，其余城市均上漲，西安更是漲幅超過23%基調(diào)方面，上周，人民日?qǐng)?bào)海外版，發(fā)文章說了，我國(guó)不會(huì)再通過炒房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，1.降準(zhǔn)之后，加大房貸限制，抑制資金進(jìn)入樓市我們知道一月以來，央行全面降準(zhǔn)，商業(yè)銀行的貸款額度大幅提高。

市場(chǎng)資金充裕，往往會(huì)出現(xiàn)投機(jī)資金，這些方面都可從商品及資產(chǎn)價(jià)格漲跌上來看出來，股市一度反彈，讓市場(chǎng)重溫牛市行情，然而好時(shí)光未能持續(xù)，連續(xù)下跌調(diào)整，縮量震蕩，趨勢(shì)仍未明朗，全球股市也普遍在5月份呈下跌之勢(shì)。資金有流出及避險(xiǎn)需要，4月cpi漲幅有回升，5月我們甚至看到新聞瓜果蔬菜價(jià)格有大幅漲價(jià)的消息，這個(gè)就是資金投機(jī)或者避險(xiǎn)的需求。

4月以來人民幣匯率中間價(jià)持續(xù)走貶，資金流出避險(xiǎn)，臨近最近幾個(gè)交易日幅度收窄，樓市是傳統(tǒng)資金保值和避險(xiǎn)功能結(jié)合的資產(chǎn)配置方式之一。出臺(tái)利率上浮，抑制樓市也是正常操作，2.土拍樓面價(jià)繼續(xù)走高，面粉貴了面包也會(huì)漲價(jià)今年以來土拍沒有那么火熱，主要是有了限價(jià)及觸及限價(jià)搖號(hào)的方式?jīng)Q定土地拍賣歸屬，但是我們依然能夠發(fā)現(xiàn)，土地基本高溢價(jià)拍出，有的要通過搖號(hào)才能決定。