威海是十四個沿海開發城市里面房價最低的一個城市。從這幾方面來看，威海房屋供應量是供大于求，是嚴重的供大求，全國有40多個縣級市的房價都超過威海，現在說房價有多少沒啥實質性的意義，就是一個事實下跌中，具體能下跌到什么程度不好跌破到2016年的價格是大概率事件，原因無非就兩條，購買力和房屋供應量，教大家一個簡單的方法來判斷威海樓市上還有多少購買力。

1、威海這樣的三線城市，房價多少算合理？

我認為，高端小區1.2—1.8萬元/平，比較合理。2017年6月12日，威海第一個精裝修樓盤——恒大海上帝景開盤，均價1.2萬元/平，還是比較靠譜的，今年5月14日，恒寶天璽隆重開盤，坐擁威海中心地段，一個定位較高的項目，均價2.5萬元/平。這個價格對于威海的房子來說，絕對算得上首屈一指的了，好像高的離譜，

2、威海的房價多高？

現在說房價有多少沒啥實質性的意義，就是一個事實下跌中，具體能下跌到什么程度不好說，跌破到2016年的價格是大概率事件，原因無非就兩條，購買力和房屋供應量，教大家一個簡單的方法來判斷威海樓市上還有多少購買力：把你通訊錄.微信.身邊的朋友列出來然后看看這些人現在還能買的起房子的人列出來，然后在在這些人中2年內急需買房子的人寫出來，再乘以一定的基數（個人感覺這基數不會超過300畢竟威海是個老人居多的老齡化城市）如果你是高收入人群請在此基礎上乘以1/5,如果你是低收入著請乘以2。

這就大體估算出購買力，真的很少房屋供應量：樓價下滑，都急著拋售割韭菜，所以二手房拋售量是暴增，威海二手房出售最少有1萬多套以上這都是保守估計，還有新房沒買賣完的最近新開盤的也得7000-8000套以上，還有一個大事就是威海剛剛賣地14億，樓面價都是1000-2000元左右，還有幾百的價格只要不低于4000就有的賺。

從這幾方面來看，威海房屋供應量是供大于求，是嚴重的供大求，政策方面：菏澤取消限售鬧得是挺火的，不過大家放心，威海肯定不敢取消限售的，至少19年是不會的，原因很簡單，威海持續一年多的炒房，將近40%左右是被外地人買走的，如果取消限售的話這么大量外地炒房客買走的房屋集中入市，后果很嚴重，威海得樓市可能短時間就崩盤了。

還有一個就是2019房產稅出臺的可能性很小，現在的大政策已經跟明顯了，就是住房不炒，回歸住的屬性，就是讓大多數人買的房子，當然這個調控周期比較長，有一點比較肯定的是房產稅出臺之日就是調控全面放開之日，簡單的說就是去掉一個枷鎖再給你上另一個枷鎖，國家不會放出高房價這條瘋狗出來了拉動經濟。簡單的預測一下威海得房價：春節過后會加速下滑，19年上半年最少會下滑30%以上，至少不多，

3、威海的房價什么時候能降到2015年的水平？

2015年威海萬象城的房子不到6千，華夏的房子4千多。從2017年恒大海上帝景拿下三角輪胎地塊，當時的地價折合樓面價每平米不到3千，恒大海上帝景17年開盤價格一下子就1萬以上了，后來萬達的地價折合每平米5千多了，2020年中海和海信的樓面價已經9千多直逼一萬了。房價首先是由地價決定的，而且這是非常關鍵的因素，

我們不要一味的認為開發商是推高房價的主導者。萬象城當年的土地成本每平米2千左右，我們不否認有部分開發商拿著便宜的地價，賣著高房價。現在降價的恰恰就是這部分樓盤，我們可以發現，整個威海真正降價的絕大部分都是城郊結合部，或者臨港，東部濱海新城等新開發區域。真正核心城區的房子降了嗎？沒有，主城區的二手房近期成交量急劇下滑，當成低價買入的房東現在都希望借周邊新樓盤的高價把自己的二手房高位轉讓出去，

但是老社區的環境，戶型以及綠化物業又和品牌開發商的新樓盤相差太大。所以大家都去買新的品質社區了，今年1-8月份，威海主城區的新房價格其實上漲了3個百分點，二手房的價格下降了5個百分點，威海是十四個沿海開發城市里面房價最低的一個城市，全國有40多個縣級市的房價都超過威海。但是威海的環境和空氣質量，城市文明程度遠高于很多高房價的城市，主城區的房價要降到2015年的水平估計看不到了，除非全國性房地產崩盤，那時候可能白送房子都不一定有人要。