物業(yè)如何管理房價高，你認為應該如何加強我國房地產市場價格管理

來源：整理時間：2022-12-05 14:49:47 編輯：今日頭條手機版

1，你認為應該如何加強我國房地產市場價格管理

一人一套以上者每天按房價的百分之一征稅.（保障性住房不在此列）借他人身份多購直接沒收所有房產.（舉報者獎該房產價的百分之二十即可）...可惜實行不了

你認為應該如何加強我國房地產市場價格管理

2，如何做好小區(qū)物業(yè)管理

一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務中容易忽略的？本報從業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區(qū)文化建設、公共設施管理、綠化管理、樓巴服務、創(chuàng)意服務等方面進行全方位介紹，并將新出爐的“十優(yōu)物管”及“十優(yōu)十佳物業(yè)”的過“人”之處一一進行解密物業(yè)服務 1“以人為本”才是正道“以人為本”是物業(yè)服務的根本理念。“以人為本”的物業(yè)管理，其實就是要做到充分為業(yè)主解憂，以廣大業(yè)主的利益性、便利性為出發(fā)點去進行小區(qū)的物業(yè)服務。目前，大多社區(qū)的物業(yè)管理服務僅僅是一種基本服務，比如只負責社區(qū)的安全、衛(wèi)生工作，而沒有針對業(yè)主的實際需求、特別需求做出個性化的服務業(yè)內人士指出，在現階段，業(yè)主對物業(yè)服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務形式。優(yōu)秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金鑰匙24小時酒店式服務，服務內容細微到業(yè)主外出旅游、公干的訂房、安排車到機場、車站、碼頭接送業(yè)主，甚至代業(yè)主購物。增值服務 2“創(chuàng)意”考驗用心程度創(chuàng)意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質量和服務種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。因此，他們紛紛在保持原有優(yōu)質服務的基礎上，或構思新的服務點子、或引入高水平的國際機構做顧問，以進一步提升物業(yè)服務的水平，增加服務的種類。優(yōu)秀案例：恒荔灣畔今年在元霄節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦了許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。業(yè)主投訴 3接訴要耐心處理要及時業(yè)主投訴對于物業(yè)管理公司來說是一件比較頭痛的事情。要處理好業(yè)主投訴，物管公司必須要做到及時、有效。無論業(yè)主投訴是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的有效投訴之后，受理投訴的人員應迅速將投訴信息進行歸類，并將信息反饋給部門負責人，以及時處理。優(yōu)秀案例：廣州天力物業(yè)管理有限公司用換位思考方式，十分注意投訴事后的跟蹤及投訴案例的分析、總結、培訓，絕不允許再次發(fā)生同類投訴事件。社區(qū)安全 4社區(qū)安全維護時刻不能馬虎安全是人的首要需求，沒有了安全感，業(yè)主就無法正常生活。作為一個社區(qū)的“管家”，物業(yè)公司應高度重視社區(qū)的安全保障工作，對小區(qū)的規(guī)范化管理保持責任心，以減少隱患。優(yōu)秀案例：保利（廣州）物業(yè)管理有限公司時刻樹立第一責任人意識，以“急業(yè)主所急”作為核心原則，從細節(jié)做起，如在小區(qū)服務手冊中明確各類設施設備的操作規(guī)范等。物管技能 5員工實際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。優(yōu)秀案例：廣州城建物業(yè)管理有限公司擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節(jié)服務的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，贏得了業(yè)主的稱贊。小區(qū)綠化 6綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。綠化保護工作只有長抓不懈，才能為園林綠化的長效性打下堅實的基礎。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學。優(yōu)秀案例：廣州新世界物業(yè)管理公司在小區(qū)綠化方面做到了遵循科學原則，因地制宜，既不機械照搬，也不因循守舊。物業(yè)維修基金 7做好物業(yè)維護最重要目前，不少樓盤對物業(yè)維修基金的監(jiān)管和運用都逐漸規(guī)范化，開發(fā)商也不敢隨意挪用物業(yè)維修基金，并且“還之于民”。物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。優(yōu)秀案例：逸景翠園的業(yè)主都拿到了維修基金卡，能夠有效對自己樓盤的物業(yè)維修基金進行監(jiān)控。公共設施 8公共設施所生效益歸業(yè)主根據相關規(guī)定，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財產。公共設施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、行政管理、社區(qū)服務等設施。一個好的物業(yè)公司，不僅對這些公共設施進行日常維護、管理，并將這些公共設施所產生的效益交給業(yè)主。優(yōu)秀案例：廣東恒寶物業(yè)管理有限公司除了對公共設施進行日常維護和管理以外，還將這些公共設施所產生的效益交給業(yè)主，讓業(yè)主從中獲益。社區(qū)文化 9文化內涵給房子注入生命力對于一個樓盤而言，文化是人類居住的內驅力和凝聚力，嫁接到房地產就是市場的推動力和吸引力。單就房子而言，它只是水泥加鋼筋的混合物，而一旦賦予它文化的內涵就有了生命力。樓盤文化含量的高低越來越成為人們擇居的重要標準。優(yōu)秀案例：廣州雅居樂物業(yè)管理服務有限公司在社區(qū)文化建設方面傾注了大量心血，經常舉辦諸如業(yè)主運動會、社區(qū)足球聯賽等社區(qū)活動樓巴 10樓巴服務成物管“考題”樓巴，一度被稱為“樓盤的私家車”，充分保證了業(yè)主出行的安全性、方便性。特別是在華南板塊、廣園東等稍為偏遠的樓盤，樓巴對于無班一族的業(yè)主來說，在現階段無疑是連接樓盤與市區(qū)的重要紐帶。然而，在樓盤開發(fā)逐漸完成以及政府加大樓巴管制力度的情況下，部分開發(fā)商為節(jié)約成本，逐漸減少了樓巴的班次，使不少樓巴的經營難以為繼。最符合市場情況的做法，無疑是樓巴“公交化”的發(fā)展模式。從最早實行公交化的華南新城近一年多的樓巴運營情況可以看出，這無疑是一種在取消樓巴之后方便業(yè)主出行的有效方法。而在目前尚未完全實現樓巴公交化的情況下，做好樓巴的服務，是考核郊區(qū)樓盤物業(yè)管理服務水平的一個重要因素。優(yōu)秀案例：祈福新村的樓巴以一個大型車隊的方式運營，成為目前樓盤運營樓巴的一個成功典范。但它的成功與其規(guī)模、運營情況有緊密的聯系，是很難復制的。物管人員素質 11高科技設施呼喚高素質人才早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養(yǎng)護、設備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質的專業(yè)人才，很難實現現代化的物業(yè)管理。

如何做好小區(qū)物業(yè)管理

3，求問如何提升物業(yè)管理費

物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費。物業(yè)管理費的收取標準，應以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。除因政府調整價格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費的收取標準，業(yè)主可以要求物價部門進行協調，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。

求問如何提升物業(yè)管理費

4，作為一個物業(yè)小區(qū)經理如何管理好小區(qū)

　一個物業(yè)項目能否管好，項目經理起著至關重要的作用。那么，如何做一名合格的項目經理呢？筆者結合實際談一些看法。　　一、及時、有效地做好前期介入工作　　（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機會，展示物業(yè)服務企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質。　　在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區(qū)域的重點看護等等。持續(xù)做好上述工作的目的在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)服務公司的初步認同感，為未來開展物業(yè)管理打下良好基礎。　　（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。　　1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：設為首頁　　（1）關于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發(fā)現并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；　　（2）關于智能化系統(tǒng)，項目經理應從滿足小區(qū)實%考/試大%際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；　　（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。　　2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：　　（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；　　（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。　　二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞　　此階段是對優(yōu)秀項目經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：　　1．主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動分解入伙現場聚眾壓力；　　2．積極配合、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患；　　3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯合驗房時發(fā)現的問題及時進行修復或對業(yè)主做出明確的維修承諾等；　　4．及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓；　　5．若現場出現業(yè)主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現場出現群起攻之的局面；　　6．結合小區(qū)實際制定的具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現模棱兩可的意見；　　7．嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員數量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現場的監(jiān)管頻次，把預防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點之一。　　三、規(guī)范運作，堅持四種意識　　作為項目經理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：　　（一）契約意識。　　物業(yè)服務公司與業(yè)主之間，從某個角度看，只是一紙合同的關系，換句話講，業(yè)主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業(yè)服務企業(yè)只有在不斷加強履約能力、兌現承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。　　（二）溝通意識。　　1．項目經理應經常性開展業(yè)主意見調查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經理應時常提醒自己這一點。　　例如筆者所在公司就在公司網站上設置了業(yè)主意見和在線留言欄目，業(yè)主可以非常方便地通過網絡留言提出自己對我們物業(yè)服務的意見、建議以及我們需要做的事情。對于業(yè)主的這些意見和建議，我們公司都給予了高度重視，派專人進行收集整理，并逐條核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到條條有回復。事實證明，與業(yè)主進行有效的溝通對于提高業(yè)主的滿意度有很大的促進作用，這同時也有效的促進了物業(yè)費收繳率的提高。　　2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經理需要經常思考的問題。　　例如筆者所在公司經常利用假期時間，組織業(yè)主開展各種社區(qū)活動，促進業(yè)主之間的交流和互動。這既為業(yè)主創(chuàng)造了相互認識、交流的機會，也豐富了業(yè)主的業(yè)余文化生活。筆者所在公司還組織“和諧社區(qū)籃球友誼賽”，由各小區(qū)業(yè)主組建參賽隊伍，本著“友誼第一、比賽第二”的方針開展比賽，就收到了很好的效果。同時，公司還在小區(qū)內舉辦猜謎燈會，小區(qū)業(yè)主都積極參與，特別是假期中的中小學生更為踴躍。頻繁舉行的各種社區(qū)文化活動使小區(qū)內部呈現出文明、祥和、美好的生活氛圍。　　3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權利，任何單位或個人想要阻止都是徒勞無功的，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。　　（三）預留一定資金再投入的意識。　　實現小區(qū)物業(yè)管理的經濟效益、環(huán)境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業(yè)服務企業(yè)的長遠目標。為此，在賺取合法合理利潤的同時，項目經理應切記在每年預算中安排一定比例資金對小區(qū)再投入，在硬件設施、設備和環(huán)境等方面實施更新改造，這是保障小區(qū)物業(yè)管理質量穩(wěn)步提高的基礎和根本，而業(yè)委會對此也是支持的。　　（四）成本控制意識。成本控制能力應當是項目經理的基本功。　　無論在美國還是香港，評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。實際上，大多數物業(yè)服務企業(yè)長期處于微利甚至虧損狀態(tài)的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。

5，怎樣講物業(yè)管理知識運用帶房地產銷售中

現在的售樓員或置業(yè)顧問沒有幾個懂物業(yè)管理的，大部分是不知道物業(yè)管理是怎么回事。我的看法是：購房者大多數是根據樓盤的周邊環(huán)境，如交通、購物、上學等或是房價適中等，他們很少關注入住后的物業(yè)管理和服務。但是當這些準業(yè)主一旦到了入伙時，特別關心小區(qū)物業(yè)管理的情況，因此我們可以將物業(yè)管理提前到看房和談判買賣合同時就告訴購房者，一個好樓盤首先是環(huán)境滿意度，其次就是入住后的物業(yè)管理要規(guī)范、精細、人性化。譬如什么是業(yè)主的權利、什么是專有權、什么是公有權、開發(fā)商應該提供什么樣的物業(yè)交房標準、物業(yè)公司應該提供什么樣的物業(yè)服務等等，把這些準確的內容告訴購房者，一定會提高你的簽約率。

6，如何做好小區(qū)物業(yè)管理

一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務中容易忽略的？本報從業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區(qū)文化建設、公共設施管理、綠化管理、樓巴服務、創(chuàng)意服務等方面進行全方位介紹，并將新出爐的“十優(yōu)物管”及“十優(yōu)十佳物業(yè)”的過“人”之處一一進行解密 \x0d\x0a\x0d\x0a 物業(yè)服務 1\x0d\x0a“以人為本”才是正道\x0d\x0a“以人為本”是物業(yè)服務的根本理念。“以人為本”的物業(yè)管理，其實就是要做到充分為業(yè)主解憂，以廣大業(yè)主的利益性、便利性為出發(fā)點去進行小區(qū)的物業(yè)服務。目前，大多社區(qū)的物業(yè)管理服務僅僅是一種基本服務，比如只負責社區(qū)的安全、衛(wèi)生工作，而沒有針對業(yè)主的實際需求、特別需求做出個性化的服務\x0d\x0a\x0d\x0a 業(yè)內人士指出，在現階段，業(yè)主對物業(yè)服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務形式。\x0d\x0a 優(yōu)秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金鑰匙24小時酒店式服務，服務內容細微到業(yè)主外出旅游、公干的訂房、安排車到機場、車站、碼頭接送業(yè)主，甚至代業(yè)主購物。\x0d\x0a\x0d\x0a增值服務 2\x0d\x0a“創(chuàng)意”考驗用心程度\x0d\x0a創(chuàng)意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質量和服務種類都極為看重。\x0d\x0a在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。因此，他們紛紛在保持原有優(yōu)質服務的基礎上，或構思新的服務點子、或引入高水平的國際機構做顧問，以進一步提升物業(yè)服務的水平，增加服務的種類。\x0d\x0a優(yōu)秀案例：恒荔灣畔今年在元霄節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦了許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。\x0d\x0a\x0d\x0a業(yè)主投訴 3\x0d\x0a接訴要耐心處理要及時\x0d\x0a業(yè)主投訴對于物業(yè)管理公司來說是一件比較頭痛的事情。要處理好業(yè)主投訴，物管公司必須要做到及時、有效。無論業(yè)主投訴是否合理，物業(yè)管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的有效投訴之后，受理投訴的人員應迅速將投訴信息進行歸類，并將信息反饋給部門負責人，以及時處理。\x0d\x0a優(yōu)秀案例：廣州天力物業(yè)管理有限公司用換位思考方式，十分注意投訴事后的跟蹤及投訴案例的分析、總結、培訓，絕不允許再次發(fā)生同類投訴事件。\x0d\x0a\x0d\x0a社區(qū)安全 4\x0d\x0a社區(qū)安全維護時刻不能馬虎\x0d\x0a安全是人的首要需求，沒有了安全感，業(yè)主就無法正常生活。作為一個社區(qū)的“管家”，物業(yè)公司應高度重視社區(qū)的安全保障工作，對小區(qū)的規(guī)范化管理保持責任心，以減少隱患。\x0d\x0a優(yōu)秀案例：保利（廣州）物業(yè)管理有限公司時刻樹立第一責任人意識，以“急業(yè)主所急”作為核心原則，從細節(jié)做起，如在小區(qū)服務手冊中明確各類設施設備的操作規(guī)范等。\x0d\x0a\x0d\x0a物管技能 5\x0d\x0a員工實際技能決定公司專業(yè)性\x0d\x0a物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。\x0d\x0a優(yōu)秀案例：廣州城建物業(yè)管理有限公司擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節(jié)服務的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，贏得了業(yè)主的稱贊。\x0d\x0a\x0d\x0a小區(qū)綠化 6\x0d\x0a綠化管理要因地制宜\x0d\x0a小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。綠化保護工作只有長抓不懈，才能為園林綠化的長效性打下堅實的基礎。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學。\x0d\x0a優(yōu)秀案例：廣州新世界物業(yè)管理公司在小區(qū)綠化方面做到了遵循科學原則，因地制宜，既不機械照搬，也不因循守舊。\x0d\x0a\x0d\x0a物業(yè)維修基金 7\x0d\x0a做好物業(yè)維護最重要\x0d\x0a目前，不少樓盤對物業(yè)維修基金的監(jiān)管和運用都逐漸規(guī)范化，開發(fā)商也不敢隨意挪用物業(yè)維修基金，并且“還之于民”。\x0d\x0a物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。\x0d\x0a優(yōu)秀案例：逸景翠園的業(yè)主都拿到了維修基金卡，能夠有效對自己樓盤的物業(yè)維修基金進行監(jiān)控。\x0d\x0a\x0d\x0a公共設施 8\x0d\x0a公共設施所生效益歸業(yè)主\x0d\x0a根據相關規(guī)定，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財產。公共設施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、行政管理、社區(qū)服務等設施。一個好的物業(yè)公司，不僅對這些公共設施進行日常維護、管理，并將這些公共設施所產生的效益交給業(yè)主。\x0d\x0a優(yōu)秀案例：廣東恒寶物業(yè)管理有限公司除了對公共設施進行日常維護和管理以外，還將這些公共設施所產生的效益交給業(yè)主，讓業(yè)主從中獲益。\x0d\x0a\x0d\x0a社區(qū)文化 9\x0d\x0a文化內涵給房子注入生命力\x0d\x0a對于一個樓盤而言，文化是人類居住的內驅力和凝聚力，嫁接到房地產就是市場的推動力和吸引力。單就房子而言，它只是水泥加鋼筋的混合物，而一旦賦予它文化的內涵就有了生命力。樓盤文化含量的高低越來越成為人們擇居的重要標準。\x0d\x0a優(yōu)秀案例：廣州雅居樂物業(yè)管理服務有限公司在社區(qū)文化建設方面傾注了大量心血，經常舉辦諸如業(yè)主運動會、社區(qū)足球聯賽等社區(qū)活動\x0d\x0a\x0d\x0a樓巴 10\x0d\x0a樓巴服務成物管“考題”\x0d\x0a樓巴，一度被稱為“樓盤的私家車”，充分保證了業(yè)主出行的安全性、方便性。特別是在華南板塊、廣園東等稍為偏遠的樓盤，樓巴對于無班一族的業(yè)主來說，在現階段無疑是連接樓盤與市區(qū)的重要紐帶。然而，在樓盤開發(fā)逐漸完成以及政府加大樓巴管制力度的情況下，部分開發(fā)商為節(jié)約成本，逐漸減少了樓巴的班次，使不少樓巴的經營難以為繼。\x0d\x0a最符合市場情況的做法，無疑是樓巴“公交化”的發(fā)展模式。從最早實行公交化的華南新城近一年多的樓巴運營情況可以看出，這無疑是一種在取消樓巴之后方便業(yè)主出行的有效方法。而在目前尚未完全實現樓巴公交化的情況下，做好樓巴的服務，是考核郊區(qū)樓盤物業(yè)管理服務水平的一個重要因素。\x0d\x0a優(yōu)秀案例：祈福新村的樓巴以一個大型車隊的方式運營，成為目前樓盤運營樓巴的一個成功典范。但它的成功與其規(guī)模、運營情況有緊密的聯系，是很難復制的。\x0d\x0a\x0d\x0a物管人員素質 11\x0d\x0a高科技設施呼喚高素質人才\x0d\x0a早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養(yǎng)護、設備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質的專業(yè)人才，很難實現現代化的物業(yè)管理。

7，房價高怎么辦

對于實在負擔不起買房子的人，只有用現在新興的一種住房方式就是“長時間租住”這樣不但成本節(jié)約了，而且可以避免高房價貸款買房給自己的壓力，這種形式在中國大城市有出現，但是這種住房方式和我國一直傳承的理念不一樣，能否適應你的需求就要看你和你的家人會不會去這么做了。

租房，買經濟適用房，返農，租廉價房

不買就行了啊

掙錢

買不起房咱就租房吧。

租房住吧，不是全國所有的人都能買得起地。

有錢就買沒錢還是住便宜房子吧！

8，如何處理物業(yè)管理費太高的問題我是用戶

不合理~~小區(qū)的垃圾清運是包含在物業(yè)管理費里面的~不知道你的物業(yè)管理費是多少~假設你的管理費是3塊~管理處可以收~但是如果管理處手你2.6的管理費+0.4的垃圾清運費就是不合理的~關于收費的問題你可以找你們的業(yè)主委員會與管理處進行交涉~當然現在很多小區(qū)都沒有成立業(yè)委會~建議你找多幾個業(yè)主~一起的有關部門解決問題~

是用戶，也就是業(yè)主，要求他們給出收費的明細及依據。您有權利知道您的物業(yè)管理費用構成。您可以找現在的物業(yè)公司，垃圾運費應該包含在物業(yè)管理費里面。按常規(guī)來說，不應該單獨交

如果是酬金制，找個審計查下賬，再讓物業(yè)公司解釋多收的物業(yè)費部分。如果您的物業(yè)公司是包干制，那就沒轍了物業(yè)委托合同中會注明是酬金制還是包干制

9，試論如何提高物業(yè)管理公司收費率

一、業(yè)主拖欠物管費的原因及分析多年來,我一直擔任公司、企業(yè)的常年理財顧問,特別是在房產公司和物管企業(yè)擔任理財顧問以來,在對我市(貴州省都勻市)物業(yè)管理企業(yè)的實踐與調研過程中,接觸到了大量的業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的案例,根據收集的資料及自己的歸納,業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的原因主要有以下四類:1.房屋質量問題,這類情況在我市占到了所有業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費總數的二分之一左右。我市有大約三分之一的物管企業(yè)是從房地產開發(fā)企業(yè)派生出來的,這就在業(yè)主頭腦中牢固樹立起了開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)是一家的觀念。由于這種住宅開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)不分的體制自身所具有的局限性,決定了物管企業(yè)在很大程度上依附于房地產開發(fā)企業(yè),“重建設、重銷售、輕售后、輕管理”的問題始終無法得到有效解決。于是很多在規(guī)劃、設計、施工過程中遺留下來的問題,如工程質量低劣、配套設施不完善等等,便在業(yè)主入住后逐漸暴露出來。由于業(yè)主頭腦中已經形成了建管一家的觀念,于是便把這些本應該歸屬于房地產開發(fā)建設企業(yè)的問題,全推到了物業(yè)管理企業(yè)的頭上。即便在業(yè)主委員后成立后重新委托了與開發(fā)商沒有任何關系的物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主們還是習慣于把這些問

10，物業(yè)費過高的解決辦法

通常物業(yè)管理費是經過嚴格的測算之后得出來的，出現過高可能是沒有按合同約定提供合格的服務。如果想調整物業(yè)管理費首先要組織業(yè)主和物業(yè)公司進行測算，然后召開業(yè)主大會進行調整。一旦合同簽定有效，則業(yè)主必須按時交納物業(yè)管理費。如果持續(xù)拖欠可以通過法律途徑進行訴訟，只要是這類的官司，通常物業(yè)公司會有95%以上的機率打贏官司，因此建議不要拖欠物業(yè)管理費，如果物業(yè)公司在提供服務方面有什么問題,希望能通過業(yè)主大會去解決。還可向當地業(yè)委會提供意見，并可向當地房管局、物價局來溝通。

通常物業(yè)管理費是經過嚴格的測算之后得出來的,出現過高可能是沒有按合同約定提供合格的服務.如果想調整物業(yè)管理費首先要組織業(yè)主和物業(yè)公司進行測算,然后召開業(yè)主大會進行調整.一旦合同簽定有效,則業(yè)主必須按時交納物業(yè)管理費如果持續(xù)拖欠可以通過法律途徑進行訴訟,只要是這類的官司,通常物業(yè)公司會有95%以上的機率打贏官司,因此建議不要拖欠物業(yè)管理費,如果物業(yè)公司在提供服務方面有什么問題,希望能通過業(yè)主大會去解決.

前期物業(yè)服務中的物業(yè)費約定，一般是引自售房合同中關于物業(yè)費的約定，合同已約定的事，只能按合同約定，如果有異議，應當在購房時提出，要么讓他降物業(yè)費，要么不買他的房。

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物業(yè)如何管理房價高，你認為應該如何加強我國房地產市場價格管理

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4，作為一個物業(yè)小區(qū)經理如何管理好小區(qū)

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