政府會發(fā)布企業(yè)變性名單，給企業(yè)正式通知，您可以變性為商業(yè)用地或住宅用地指標(biāo)，讓你盡快辦理資料。、最終回答，130萬一畝，純住宅用地2.0的容積率補(bǔ)差在600-1000萬一畝，政府會先進(jìn)行大規(guī)劃調(diào)整，先找機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體片區(qū)設(shè)計(jì)，定下片區(qū)未來基調(diào)，比如哪塊地是商業(yè)，哪塊地是公共設(shè)施用地。

1、金華義烏兩宗商住用地掛牌出讓,你怎么看？

永康的商品房市場這么多年來一直被本地幾家房企壟斷，導(dǎo)致房價一直居高不下，是金華地區(qū)最高的，前年的玫瑰園和去年的永康府，開盤價最低都在二萬以上，一個縣級市，房價幾乎可以媲美杭州，所以，這次拍出天價也就不足為奇了，因?yàn)榉績r只要不跌，開發(fā)商還是有利可圖的，我們可以仔細(xì)算一下：土地單價=土地總價/土地面積兩塊地塊的土地單價分別為14833元/平方米和14682元/平方米再按照樓面價的計(jì)算公式：樓面價=土地單價/容積率14833/1.8(按最大值算)≈824014682/1.8(按最大值算)≈8157也就是光拿地價格已經(jīng)達(dá)到了8240元/平方米和8157元/平方米。

2、工業(yè)用地評估一畝130萬元，改商住需要交多少土地出讓金？

工業(yè)價格雖然不與商住地直接掛鉤，但是根據(jù)工業(yè)用地的評估價可以看出，該工業(yè)地塊肯定位于城市核心區(qū)的邊上，屬于城市擴(kuò)張的土地，價值還是很高的，周邊房價較高，工業(yè)變性是件很困難的事情，1、需要整體城市更新規(guī)劃，對城市進(jìn)行大規(guī)模產(chǎn)業(yè)升級和擴(kuò)張，原有的工業(yè)區(qū)已經(jīng)影響到居住區(qū)的生活了，經(jīng)過很多居民反應(yīng)，政府會對工業(yè)用地進(jìn)行搬遷。

2、政府會先進(jìn)行大規(guī)劃調(diào)整，先找機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體片區(qū)設(shè)計(jì)，定下片區(qū)未來基調(diào)，比如哪塊地是商業(yè)，哪塊地是公共設(shè)施用地，3、政府會進(jìn)行土地雙評估，按照周邊的房價和近期土地拍賣成交價來進(jìn)行補(bǔ)差，給變性進(jìn)行指導(dǎo)價格，要記住這個價格是一年一變的，凡是給你說什么固定的就是扯蛋。4、政府會發(fā)布企業(yè)變性名單，給企業(yè)正式通知，您可以變性為商業(yè)用地或住宅用地指標(biāo)，讓你盡快辦理資料，

5、政府會發(fā)布變性申請時間，不要認(rèn)為只要我不搬離，不交錢就可以一直占坑，那是不可能的，政府收拾你的辦法多的是，不要挑戰(zhàn)政府的脾氣。6、獲取規(guī)劃條件通知書，不要認(rèn)為上面東西都有了就可以直接變性了，政府可沒規(guī)定好久一定給你辦下來，如果地主告訴你能夠保證，那就是騙你的，很多公司幾年都辦不下來，評估價不斷上漲，造成項(xiàng)目虧損，買工業(yè)用地的資金利息你拖不起，

7、變性之間時間拖的很久的話，政府依然會對你進(jìn)行稅收要求，工業(yè)用地每年都有稅務(wù)要求，要記住。8、法律風(fēng)險，工業(yè)公司會產(chǎn)生經(jīng)營很多年，關(guān)聯(lián)債務(wù)和法人關(guān)聯(lián)風(fēng)險很高，盡職調(diào)查要做充分，9、不能讓原業(yè)主全部退出股權(quán)，不能直接進(jìn)行工業(yè)土地過戶，工業(yè)用地收購不是買商住地可以直接土地交易，因?yàn)檎ㄖ冃裕粌H是對地塊，也是針對公司和產(chǎn)業(yè)，缺一不可。

10、最終回答，130萬一畝，純住宅用地2.0的容積率補(bǔ)差在600-1000萬一畝，根據(jù)規(guī)劃來。11、買工業(yè)變性地要有三個文件：變性通知書、交款通知書、規(guī)劃通知書，不然沒有任何人能保證這個地能變性，12、存在收儲的風(fēng)險，既然政府給了評估價是130萬一畝，政府完全有執(zhí)行力進(jìn)行直接收儲，不要挑戰(zhàn)政府，它的手段多得很。