在武漢投資公寓沒有前景，新手建議你碰都不要碰。從城市的角度，這幾個城市還是不錯的地方，但是，現(xiàn)在是否值得做公寓投資，需要測算公寓的投資回報(bào)率，如果按照現(xiàn)在公寓的買入價格，只是依靠公寓的租金，估計(jì)還房子貸款還不夠，因此，投資公寓也是一件風(fēng)險(xiǎn)較大的事情。

1、誰能分析下當(dāng)前武漢公寓的投資前景？

在武漢投資公寓沒有前景，新手建議你碰都不要碰。投資房產(chǎn)是為了賺錢，一定要考慮流通性，我從幾個方面簡單做下對比:1產(chǎn)權(quán)角度。公寓40年或50年，住宅70年。2貸款時間比較短，我們投資房產(chǎn)一定要對比。公寓貸款只有十年時間短，這樣每月還貸壓力就大，而住宅可以貸款最長30年，情況完全不同。3公寓由商業(yè)性質(zhì)所限制，交易稅費(fèi)接近30%，

2、武漢的公寓值得投資嗎？

公寓投資表面看來很簡單，只要交錢買房即可，實(shí)則思考的細(xì)節(jié)和規(guī)劃還是很多的。公寓屬于40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，不限購不限貸，不占用購房資格，購買需要首付50%以上，貸款年限最長10年，貸款利率一般上浮30%，年化利率6.37%，作為投資項(xiàng)目首先考慮支出成本和回報(bào)收益，以一套總價200萬，面積80平米為例，首付100萬，月供11288元/月。

以本例房產(chǎn)說明，在武漢單價25000元/平米的公寓，地段在市中心核心區(qū)域，毛坯價格一般是loft可以自行隔兩層，還有精裝修或住家配置的，公寓一般是包租或自行處理兩個選擇，包租只看購買價格和周邊對比是否合理，再看回報(bào)率及運(yùn)營的公司、包租年限等。自己出租，80平米的loft套內(nèi)面積在120平米，做成單間可以至少做6間，工裝裝修包含現(xiàn)澆、簡單家具費(fèi)用在20萬內(nèi)，

按該區(qū)域的租金算，一間一個月在1500元，月總收入9000元，簡單的算年化回報(bào)率5.4%，雖然和100萬的銀行理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)差不多，但公寓也是固定資產(chǎn)投資，畢竟通過杠桿多出了100萬。我對公寓改造舉例是最簡單粗暴的估算，還可以通過自我資源賦予公寓更高的溢價，比如個性高端民宿、私人會所棋牌、轟趴館及自用等，

關(guān)注近幾年武漢四星以上酒店入住率從40%上升到60%，也是公寓價值所在。還有一些公寓樓盤還有其他價值點(diǎn)，比如公寓最近銷售很好的復(fù)地漢正街地塊，做的是小商品批發(fā)服裝批發(fā)的樓中店，類似于白馬商城，還有一種比較多的，房子是公寓性質(zhì)，但是戶型及配套是居民住宅的用電、用水、用氣，這個只要是價格便宜，物業(yè)管理不錯，自用沒問題，后期買賣還比較穩(wěn)定（在限購政策下）。

由于公寓投資良莠不齊，被套牢概率還是比較大，所以選擇范圍盡量控制在核心地段、品牌物業(yè)、最好有產(chǎn)業(yè)支撐或自然景觀、旅游、文化價值支撐，在武漢，公寓單價至少2萬 會比較有價值，如果預(yù)算不太高的情況下，也盡量選擇地鐵及區(qū)域商業(yè)中心還有公寓后期的商業(yè)運(yùn)營管理也是非常重要的。最后提醒，公寓投資變現(xiàn)比較漫長，要有長期投資的打算，

3、武漢不限購小型公寓，值得投資嗎？

本人2012年在武漢經(jīng)開萬達(dá)買了一套45平米的公寓，當(dāng)時看中萬達(dá)的品牌，也知道這個地方附近會有2條地鐵(3號線和6號線目前均已通車)。交通，商業(yè)都很方便，當(dāng)時的購買價格是7400元/平，精裝修，拎包入住。2013年8月交房，至今快6年了，從收房那時起，這個房子就沒斷租過，每位房客都是一年租期，前一任房客上午退租，下午就有人簽約入住。

租金從最開始的1400元/月到目前的1700元/月，所以買了以后也沒怎么操心，就當(dāng)是一項(xiàng)資產(chǎn)。但是要說值不值得投資，要看你的心里收益預(yù)期了，公寓肯定不如住宅升值快，但是如果你買到一個商業(yè)，交通都很好的地方，而且你是未婚人士，自住，出租都不錯，大錢賺不了，小錢也不會虧，最后也算一項(xiàng)資產(chǎn)，所以即使你買了公寓，也是需要考量地段和配套的。