深圳農(nóng)民房確權(quán)，深圳農(nóng)民房轉(zhuǎn)正要補(bǔ)多少地價(jià)

來(lái)源：整理時(shí)間：2022-11-21 23:21:12 編輯：深圳生活手機(jī)版

1，深圳農(nóng)民房轉(zhuǎn)正要補(bǔ)多少地價(jià)

“現(xiàn)在大家都在討論這個(gè)事情，感覺(jué)我們這些有房產(chǎn)的原住民會(huì)因此受益，其實(shí)就我了解的一些人的想法，到底要不要這個(gè)確權(quán)，也不一定是好事。”在龍崗六聯(lián)社區(qū)擁有一棟違建房產(chǎn)的羅先生表示，此前深圳對(duì)農(nóng)民房也劃定過(guò)一些條件，對(duì)符合條件的給予確權(quán)，但當(dāng)時(shí)很多人并沒(méi)有提交材料去登記。

120W

12395

深圳農(nóng)民房轉(zhuǎn)正要補(bǔ)多少地價(jià)

2，我打算在深圳買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房但是看到房屋轉(zhuǎn)讓合同很多看不懂請(qǐng)大

小產(chǎn)權(quán)不允許上市買(mǎi)賣(mài)的所以你們私下買(mǎi)賣(mài)價(jià)格自己商量他們要3%或者30%都可以！ 10天內(nèi)？什么？看不懂國(guó)家政策經(jīng)常變萬(wàn)一將來(lái)有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)換成大產(chǎn)權(quán) 國(guó)家是要找你收取土地出讓金3% 補(bǔ)繳綜合地價(jià)10% 一些稅的！但房的價(jià)值自然也增加N倍！這個(gè)對(duì)你絕對(duì)有好處！！和約可以看出你這個(gè)小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)者比較正規(guī)！也很負(fù)責(zé)！！

我是來(lái)看評(píng)論的

我打算在深圳買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房但是看到房屋轉(zhuǎn)讓合同很多看不懂請(qǐng)大

3，1990年蓋的無(wú)產(chǎn)權(quán)房子拆遷國(guó)家有什么政策

無(wú)產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該屬于違章序列，但具體拆遷時(shí)當(dāng)?shù)匾欢〞?huì)有規(guī)定的。

基本上都會(huì)有補(bǔ)償政策！

你是農(nóng)村土地還是城市土地，如果是農(nóng)村，一般是村委分配的土地使用，一般村委會(huì)與你協(xié)商拆遷。如果是城市，基本上是沒(méi)有什么賠償

不知道你的房子是自己建農(nóng)民房，還是小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在深圳在試點(diǎn)小產(chǎn)權(quán)房改革，但是小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)的可能不大，自己建的農(nóng)民房是可以確權(quán)的,拆遷如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)會(huì)比較麻煩!但是肯定會(huì)賠錢(qián)給你的.

1990年蓋的無(wú)產(chǎn)權(quán)房子拆遷國(guó)家有什么政策

4，廣州小產(chǎn)權(quán)房最新消息首曝13個(gè)違法項(xiàng)目

2月份國(guó)土資源部宣布，今年將選擇部分城市開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，一時(shí)間小產(chǎn)權(quán)房成為輿論焦點(diǎn)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，5月7日，廣州市國(guó)土房管局公布了首批違法銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房的清單，涉及13個(gè)項(xiàng)目。該清單包括鑫瑞大廈、維羅納新家園、溫泉花園[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]、星城麗景、星城雅居、人和花園、太和花園、麓云谷8號(hào)、福泰閣、金山雅居、嘉怡園6期、盈富華庭、太和商貿(mào)新村6號(hào)樓等項(xiàng)目。這是廣州市今年以來(lái)首次曝光違法銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房清單。 “小產(chǎn)權(quán)房”是指村集體組織或企業(yè)在農(nóng)村集體土地上自行組織建設(shè)、自行銷(xiāo)售的房屋，未合法獲得規(guī)劃、土地、建設(shè)等行政許可，不能辦理房地產(chǎn)登記。“小產(chǎn)權(quán)房”本質(zhì)是違法用地和違法建設(shè)，不能享有依法保障的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋。據(jù)悉，目前廣州市國(guó)土房管局正會(huì)同市相關(guān)部門(mén)研究查處 “小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目的意見(jiàn)和措施。為此，廣州市國(guó)土房管局重申，“小產(chǎn)權(quán)房”不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)，并再次提醒廣大市民，不要購(gòu)買(mǎi)任何未取得《商品房預(yù)售許可證》或產(chǎn)權(quán)狀況不清晰的房屋，以免使自己的權(quán)益得不到保障而遭受損失。在全國(guó)針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“喊打”的聲音當(dāng)中，數(shù)量不小的小產(chǎn)權(quán)房將何去何從? 由于小產(chǎn)權(quán)房承擔(dān)了滿足大多數(shù)城市低收入群體的住房需求，治理難度也較大。與廣州市的嚴(yán)厲查處不同，深圳市正計(jì)劃通過(guò)轉(zhuǎn)變小產(chǎn)權(quán)房“身份”，將其納入保障房體系。今年3月底，深圳公布的《住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃》，第一次明確寫(xiě)入 “并試點(diǎn)以整體租賃的方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”。這意味著深圳嘗試著給“小產(chǎn)權(quán)房”一個(gè)合法的身份，也為其他城市治理小產(chǎn)權(quán)房提供了新的參考。

5，2010年到2012年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

一是“限貸”“限購(gòu)”卡住資金“要害”，數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，北京、上海、深圳、廣州、濟(jì)南、南京、廈門(mén)、杭州8個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)4595萬(wàn)平方米，與2010年同期相比，增長(zhǎng)約38.44%，庫(kù)存量處于高位運(yùn)行狀態(tài)。專(zhuān)家指出，在成交量顯著下降、庫(kù)存加大的當(dāng)下，2011年以來(lái)銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款、信托產(chǎn)品陸續(xù)收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金進(jìn)一步趨緊，2011年下半年到2012年上半年，房地產(chǎn)房企將迎來(lái)還款期，資金緊張將促使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大洗牌。二是“限價(jià)”扼住漲價(jià)“咽喉”，以深圳為例，該市4月份實(shí)施限價(jià)房地產(chǎn)政策之初房?jī)r(jià)仍舊上漲，7月份旋即進(jìn)一步細(xì)化限價(jià)房地產(chǎn)政策，除了分片區(qū)限價(jià)外，還分戶型限價(jià)，并且要求“月度環(huán)比零增長(zhǎng)”。這種調(diào)整取得了明顯成效，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7至9月，深圳新建商品房地產(chǎn)住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比零增長(zhǎng)，10月則環(huán)比下跌0.1%。三是保障房“降溫”房地產(chǎn)市場(chǎng)“渴求”，在2010年建設(shè)590萬(wàn)套保障性住房的基礎(chǔ)上，2011年又開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，2011年開(kāi)工的保障性住房占住房新開(kāi)工面積總量的比例接近50%。保障性住房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大使得住房房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)有所改善，有望對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控起到釜底抽薪的作用。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)村改居等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn) 行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。

6，請(qǐng)問(wèn)深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)

征地、拆遷階段：　　地形勘測(cè)費(fèi) 　　征用土地補(bǔ)償費(fèi) 　　附著物補(bǔ)償費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）　　林地補(bǔ)償費(fèi) 　　森林植被恢復(fù)費(fèi) 　　林地同意使用砍伐費(fèi) 　　使用林地評(píng)估費(fèi) 　　耕地占用稅　　耕地開(kāi)墾費(fèi) 　　新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)建設(shè)基金　　村民社保基金　　征地管理費(fèi) 　　征地查勘測(cè)量費(fèi) 　　拆遷管理費(fèi) 　　臨遷補(bǔ)助費(fèi) 　　城市增容費(fèi) 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段：　　土地手續(xù)階段　　用地預(yù)審附圖費(fèi) 　　土地勘測(cè)費(fèi) 　　摘牌交易服務(wù)費(fèi) 　　土地使用權(quán)出讓金（地價(jià)）　　土地使用權(quán)出讓合同契稅　　土地閑置費(fèi) 　　地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi) 　　購(gòu)買(mǎi)地形圖費(fèi) 　　套圖費(fèi)用　　總規(guī)階段：　　交通評(píng)估費(fèi) 　　調(diào)規(guī)可行性研究費(fèi) 　　公示公證費(fèi) 　　公示牌制作費(fèi) 　　專(zhuān)業(yè)報(bào)建　　環(huán)境評(píng)價(jià)咨詢費(fèi) 　　人防易地建設(shè)費(fèi) 　　規(guī)劃報(bào)建　　放線測(cè)量費(fèi) 　　公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）　　市政設(shè)施配套費(fèi) 　　設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招投標(biāo) 　　招投標(biāo)評(píng)標(biāo)費(fèi) 　　場(chǎng)地使用費(fèi) 　　交易服務(wù)費(fèi) 　　初步設(shè)計(jì)審查　　審查費(fèi)用　　專(zhuān)家費(fèi) 　　會(huì)議費(fèi) 　　施工許可證　　施工圖審查費(fèi) 　　工程定額編制費(fèi) 　　質(zhì)監(jiān)費(fèi) 　　安監(jiān)費(fèi) 　　勞保金　　散裝水泥基金　　印花稅　　新型墻體材料基金　　農(nóng)民工社會(huì)工商保險(xiǎn) 　　預(yù)售證　　門(mén)牌號(hào)碼制作費(fèi) 　　郵箱制作費(fèi) 　　樓盤(pán)名、路名登報(bào)費(fèi) 　　制作路牌費(fèi) 　　面積測(cè)繪費(fèi) 　　規(guī)劃驗(yàn)收階段　　驗(yàn)線費(fèi) 　　公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）　　公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）　　違章處罰　　大確權(quán) 　　房屋測(cè)繪費(fèi) 　　確權(quán)查冊(cè)費(fèi) 　　補(bǔ)交出讓金　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售交易階段　　印花稅　　繳交稅費(fèi) 　　房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) 　　其他費(fèi)用　　工商注冊(cè)費(fèi) 　　工商年檢費(fèi) 補(bǔ)充：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用組成對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。（一）開(kāi)發(fā)成本共有八項(xiàng)： 1.土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類(lèi)似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。（1）土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。（2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3.前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：（1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。（2）“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 4.建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)（建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览住⑷蹼姷仍O(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。 5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱(chēng)紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。 6.公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。 7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。 8.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1.管理費(fèi)用。可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。 2.銷(xiāo)售費(fèi)用。它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：（1）廣告宣傳費(fèi)。約為銷(xiāo)售收人的2％一3％；（2）銷(xiāo)售代理費(fèi)。約為銷(xiāo)售收入的1.5％一2％；（3）其他銷(xiāo)售費(fèi)用。約為銷(xiāo)售收入的0.5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用約占銷(xiāo)售收人的4％一6％。 3.財(cái)務(wù)費(fèi)用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（如匯兌損失等）。（三）投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。

7，拆除重建政策

自市政府頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》（深府〔2004〕177號(hào)，下稱(chēng)“城中村改造暫行規(guī)定”）和《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見(jiàn)》（深府〔2007〕75號(hào)）以來(lái)，我市相繼開(kāi)展了城中村和工業(yè)區(qū)升級(jí)改造工作。廣東省政府于2009年8月出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)，下稱(chēng)“省三舊改造意見(jiàn)”），進(jìn)一步明確了廣東省三舊改造的相關(guān)政策，市政府按其相關(guān)規(guī)定制定頒布了《深圳市城市更新辦法》（市政府令第211號(hào)，下稱(chēng)“更新辦法”），該辦法自2009年12月1日起施行。一、從“舊城改造”到“城市更新” 更新辦法中不再沿用以前的“城中村改造”、“舊村改造”、“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對(duì)特定城市建成區(qū)內(nèi)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等),根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類(lèi)更新活動(dòng)。更新辦法將城市更新的目標(biāo)明確為進(jìn)一步完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、挖掘用地潛力、拓展發(fā)展空間、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，改變了舊城改造只是簡(jiǎn)單的拆除重建或穿衣戴帽物質(zhì)形態(tài)改變的觀念，更注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內(nèi)涵。更新辦法為不同現(xiàn)狀和不同改造需求的區(qū)域提供了相應(yīng)的選擇,未來(lái)深圳的城市更新將實(shí)行多種形式有機(jī)結(jié)合,而且盡可能以綜合整治為主。二、兩個(gè)新概念（一）城市更新實(shí)行年度計(jì)劃管理制度更新辦法規(guī)定“城市更新實(shí)行城市更新單元規(guī)劃和年度計(jì)劃管理制度”。我市的城市更新年度計(jì)劃包括城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃和年度實(shí)施計(jì)劃兩部分，將每一年度的城市更新單元規(guī)劃編制和將要實(shí)施的拆除重建類(lèi)及綜合整治類(lèi)更新項(xiàng)目做出計(jì)劃安排,強(qiáng)化城市更新的計(jì)劃管理,保障城市更新工作的有序進(jìn)行。在已經(jīng)完成的2010年年度計(jì)劃申報(bào)工作基礎(chǔ)上，市更新辦調(diào)整了更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃管理模式，年度計(jì)劃不再采用一年一報(bào)的形式，而是常態(tài)申報(bào)的形式。（二）城市更新單元在更新辦法中首次提出城市更新實(shí)行城市更新單元規(guī)劃制度,并對(duì)城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規(guī)劃的制定程序進(jìn)行了規(guī)定。城市更新單元要按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素,劃定相對(duì)成片的區(qū)域作為城市更新單元,制定城市更新單元規(guī)劃。城市更新不再以項(xiàng)目為單位,而是更新單元為單位進(jìn)行規(guī)劃，可綜合考慮單元內(nèi)的規(guī)劃和配套設(shè)施安排，尤其是對(duì)單元內(nèi)存在多個(gè)更新項(xiàng)目的，可以平衡各項(xiàng)目利益，保證配套設(shè)施落地，有效避免了以前按項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃的弊端。按照以前做法，舊改規(guī)劃按項(xiàng)目進(jìn)行，如某一片區(qū)內(nèi)有兩個(gè)更新項(xiàng)目，按規(guī)劃需安排一所學(xué)校時(shí)，由于無(wú)法平衡項(xiàng)目間利益，往往兩個(gè)項(xiàng)目都不愿意接收學(xué)校落地，造成公共設(shè)施建設(shè)困難，無(wú)法實(shí)現(xiàn)完善城市功能的改造目標(biāo)。三、三方面突破更新辦法主要明確了城市更新項(xiàng)目的工作程序、地價(jià)繳納標(biāo)準(zhǔn)、城市更新計(jì)劃管理等內(nèi)容，在保持與原城中村用地改造地價(jià)政策延續(xù)的基礎(chǔ)上，對(duì)特區(qū)內(nèi)外的城中村地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了統(tǒng)一，并主要是在以下三個(gè)方面進(jìn)行了較大的突破：（一）改造對(duì)象從城中村（舊村）擴(kuò)大到所有符合改造條件的建成區(qū) 按照城中村改造暫行規(guī)定，“城中村”僅覆蓋規(guī)劃國(guó)土部門(mén)已劃定的原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地、農(nóng)村住宅建成區(qū)、老屋村三類(lèi)，我區(qū)大量原農(nóng)村工業(yè)建成區(qū)域和舊城未納入改造范圍；而且從我區(qū)城市建設(shè)的現(xiàn)狀來(lái)看，原農(nóng)村建成區(qū)域并未形成獨(dú)立街區(qū)，大多數(shù)地區(qū)是舊村和舊城犬牙交錯(cuò)，村中有城，城中有村，城和村的界線根本就難以劃分，人為地劃分舊城舊村分別改造，不符合城市建設(shè)的規(guī)律。因此，更新辦法把符合改造條件的全部建成區(qū)納入更新對(duì)象，并按照城市規(guī)劃和城市建設(shè)的規(guī)律進(jìn)行改造，其突破意義是非常重大的。（二）在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮市場(chǎng)的配置作用，變事先確定為事后確認(rèn) 更新辦法出臺(tái)前，根據(jù)城中村改造暫行規(guī)定和我區(qū)相關(guān)文件精神，舊城舊村改造主要由社區(qū)集體股份公司引入合作開(kāi)發(fā)商、或街道選擇開(kāi)發(fā)商報(bào)區(qū)政府備案確定。確定后，改造主體方可開(kāi)展拆遷談判工作，拆遷補(bǔ)償完成后辦理相關(guān)行政許可手續(xù)。更新辦法在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮了市場(chǎng)的配置作用，改造主體主要通過(guò)“收購(gòu)”、“協(xié)議”等民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，由企業(yè)或個(gè)人完成補(bǔ)償收購(gòu)后報(bào)區(qū)政府確認(rèn)的方式產(chǎn)生。這種做法執(zhí)行了廣東省“三舊”改造文件的相關(guān)規(guī)定。（三）協(xié)議出讓作為一種可選的方式重新明確下來(lái) 按照市政府城中村改造暫行規(guī)定，我市在城市更新項(xiàng)目上一開(kāi)始采取的就是協(xié)議出讓方式。但由于國(guó)家規(guī)定經(jīng)營(yíng)性土地須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌等形式公開(kāi)市場(chǎng)出讓?zhuān)f改用地該采用何種方式出讓卻規(guī)定不明確。2008年底開(kāi)始市國(guó)土部門(mén)要求包括舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項(xiàng)目都要統(tǒng)一以招拍掛方式出讓土地使用權(quán)。隨后，南山光大木材廠地塊、我區(qū)的回龍埔舊村地塊、寶安寶城26區(qū)地塊以及福田錦龍新村地塊，在2008年底、2009年上半年通過(guò)掛牌方式進(jìn)行了土地使用權(quán)出讓。考慮到城市更新項(xiàng)目用地的特殊性及其土地使用權(quán)出讓的可操作性，2009年9月，廣東省出臺(tái)了省三舊改造意見(jiàn)，該意見(jiàn)明確可以采用簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)簽出讓合同的土地出讓形式，更新辦法重新明確可以采用協(xié)議出讓這種形式。另外，按照更新辦法的相關(guān)規(guī)定，政府主導(dǎo)收購(gòu)?fù)恋卣麄涞某鞘懈赂脑祉?xiàng)目，其項(xiàng)目土地使用權(quán)應(yīng)通過(guò)招拍掛方式出讓。四、主要辦理程序（一）城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃：區(qū)政府對(duì)轄區(qū)更新項(xiàng)目進(jìn)行篩選，根據(jù)城市規(guī)劃、業(yè)主意愿等情況制定年度計(jì)劃報(bào)規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)，并由市政府批準(zhǔn)；單一主體的片區(qū)還可直接向規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)申報(bào)。（二）土地及房屋確權(quán)登記，此項(xiàng)程序主要是針對(duì)更新單元范圍的土地和房屋進(jìn)行確權(quán)處理，具備合法登記的土地及房屋、權(quán)屬清晰的更新單元直接辦理后續(xù)手續(xù)。根據(jù)省三舊改造意見(jiàn)，為完善“三舊”改造涉及的各類(lèi)歷史用地手續(xù)，該意見(jiàn)規(guī)定了簡(jiǎn)易的特殊處理方式。但是，歷史用地手續(xù)的完善須在2012年前完成，2012年之后該簡(jiǎn)易處理方式不再執(zhí)行。（三）城市更新單元規(guī)劃的編制和報(bào)批，由區(qū)政府組織申報(bào)單位編制單元規(guī)劃草案，單元規(guī)劃符合法定圖則的由市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)轄區(qū)管理局批準(zhǔn)，突破法定圖則的由城市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。（四）企業(yè)、個(gè)人協(xié)議收購(gòu)更新單元內(nèi)物業(yè)，收購(gòu)?fù)瓿珊笙騾^(qū)城改辦申請(qǐng)辦理改造實(shí)施主體確認(rèn)手續(xù)。（五）改造單位辦理項(xiàng)目用地規(guī)劃行政許可，補(bǔ)簽土地出讓合同或簽訂土地出讓補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)繳地價(jià)。（六）更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。五、補(bǔ)繳地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 更新辦法第三十六條至第三十九條規(guī)定了拆除重建項(xiàng)目按照原有用地權(quán)屬和用途分成四類(lèi)情況，分別按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。（一）更新項(xiàng)目中城中村部分的用地，特區(qū)內(nèi)外采用統(tǒng)一的地價(jià)政策，即新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。本地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)所稱(chēng)城中村是指我市城市化過(guò)程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。（二）1993年7月前已經(jīng)形成的舊屋村拆除重建的，現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補(bǔ)繳地價(jià)，超出部分按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。（三）拆除原有工業(yè)區(qū)的項(xiàng)目，改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。改建為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途剩余公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)。但市政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見(jiàn)已有規(guī)定的（主要是指市政府2006年的257、258號(hào)文所規(guī)定的政策和項(xiàng)目），從其規(guī)定按照基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算應(yīng)繳地價(jià)。（四）其它情形的用地，按照其改造后的功能以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)。另外，更新辦法規(guī)定城市更新單元規(guī)劃和土地出讓合同涉及的公共設(shè)施用地的拆遷，政府均不作補(bǔ)償。結(jié)合我區(qū)的城市建設(shè)實(shí)際，區(qū)政府2010年出臺(tái)了《龍崗區(qū)城市更新拆除重建類(lèi)項(xiàng)目推進(jìn)若干措施》（深龍府〔2010〕010號(hào)），即按市政府161號(hào)令的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)補(bǔ)償公共設(shè)施用地上的拆遷。