房地產(chǎn)負(fù)債如何看待房價，房地產(chǎn)負(fù)債率什么意思負(fù)債率的高低與各開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)系融資

來源：整理時間：2023-03-09 09:17:05 編輯：今日頭條手機(jī)版

1，房地產(chǎn)負(fù)債率什么 意思負(fù)債率的高低與各開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)系融資

負(fù)債與資產(chǎn)的比，融資就是借錢

房地產(chǎn)負(fù)債率什么意思負(fù)債率的高低與各開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關(guān)系融資

2，房地產(chǎn)掙錢嗎我自己負(fù)債8萬不知道怎么快速還完每天過的好壓抑

目前房地產(chǎn)不怎么賺錢，有好多房子賣不出去。8萬不算多，如果對方不怎么吹的話，不要把自己過得那么累，慢慢還吧！

總體來說是屬于消費(fèi)品，但由于其具有保值增值的性質(zhì)，很多投資人將其作為投資項(xiàng)目，使其具有了拓展功能。就像鉆石一樣，基本功能是裝飾品，但具有投資品特性。

房地產(chǎn)掙錢嗎我自己負(fù)債8萬不知道怎么快速還完每天過的好壓抑

3，應(yīng)不應(yīng)該負(fù)債買房去投資

通過中介簽定房屋買賣合同，因?yàn)榉N種因素，致使終究合同無法實(shí)行，想要回中介費(fèi)，中介公司卻不退回，索要中介費(fèi)糾紛也是多見的房產(chǎn)糾紛之一。這種狀況要具體疑問具體分析，看一下致使合同無法終究實(shí)行的因素是不是是中介方面的因素導(dǎo)致的。簽定三方協(xié)議時，能夠在協(xié)議中對中介費(fèi)的退回狀況進(jìn)行具體的約好，合同適用意思自治準(zhǔn)則，合同內(nèi)容不違背法令強(qiáng)制性規(guī)則，對合同簽定方均具有法令效力。假如購房者沒有有關(guān)經(jīng)歷，沒有事先進(jìn)行具體的查詢，不看房產(chǎn)證，沒有相應(yīng)的警惕性，很可能面對著合同免除，無法采購房產(chǎn)的法令危險。因此，在采購房產(chǎn)之前，一定要檢查房產(chǎn)證，問詢產(chǎn)業(yè)是不是有共有聯(lián)系。

你按揭是不能，你肯定已經(jīng)上了銀行的黑名單，而且你沒有及時還款。但是你妻子是沒有問題的。

應(yīng)不應(yīng)該負(fù)債買房去投資

4，你好新開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)怎么把資產(chǎn)負(fù)債率降下去

沒有辦法，對于新的地產(chǎn)公司來說，要么股東注資，要么債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)。否則，沒有辦法降下來。

這個要看《會計準(zhǔn)則》的采取問題，一般負(fù)債率的計算是，負(fù)債除以資產(chǎn)總額，資產(chǎn)=所有者權(quán)益+負(fù)債。至于地產(chǎn)公司的負(fù)債主要來自地產(chǎn)開發(fā)、籌建過程中的融資貸款。比如地產(chǎn)公司的資產(chǎn)20億=5億的負(fù)債+15億的所有者權(quán)益。則負(fù)債率為25%。負(fù)債率一般是債權(quán)人考慮的問題，關(guān)鍵看借債公司能否歸還借貸、以及歸還時間上的問題。

先看你的資產(chǎn)負(fù)責(zé)比例是否已資不抵債，若已經(jīng)超過，那必須采取措施提高資產(chǎn)比例（重點(diǎn)在固定類的資產(chǎn)比例一定要提升），同時盡可能的降低負(fù)債比例；若未超過，則保持一個接近1:1的資產(chǎn)負(fù)債比例，其實(shí)利于企業(yè)經(jīng)營最終利潤的。

5，怎樣談房價

這個和買衣服是一樣的。價格主要是你先出一個你的心里價位，然后對方出一個價格，然后就是商量。因?yàn)闆]有中介，所以價格就看你自己怎么談了。至于合同，最好是找一家中介公司給幫你辦理一個。因?yàn)樗麄兊暮贤容^規(guī)范。你到時候給他們點(diǎn)服務(wù)費(fèi)就可以了，沒多少錢，也就一千多把。租房期間業(yè)主是不能漲價的，這個在合同里邊都有。除非合同到期，業(yè)主有權(quán)利漲價，不然他不能漲價。如果他要漲價的話，你可以通過法律手段保護(hù)自己。主要還是根據(jù)合同做，其實(shí)很少有業(yè)主這么做，因?yàn)檫@么做根本沒道理，這是常識~呵呵如果還有什么不清楚的可以給萬留言，或者直接選擇給我提問題。。。。。祝你生意興隆，財源廣進(jìn)?！?/section>

看臉，人品好遇到好點(diǎn)的，不加你價還幫你砍價。如果遇到差點(diǎn)的，你會被坑。最簡單有效的就是讓他們拿出與業(yè)主簽的委托，但是一般是不愿意給你看的，能給你看委托的，你就從了吧。委托就是業(yè)主給中介公司簽的委托出售合同，上面價格是死的。其他，就是你看好一套房子，網(wǎng)上能找到的話，如果不同中介可多詢價。

談房價可以有以下幾點(diǎn)的技巧：1、查明產(chǎn)權(quán)狀況房產(chǎn)由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費(fèi)品的，“身份”比較復(fù)雜，了解其產(chǎn)權(quán)狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。 2、看清房屋結(jié)構(gòu) 房屋的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上所標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。3、考察環(huán)境和配套舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。4、了解物業(yè)管理狀況對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況和服務(wù)到位程度，看看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務(wù)態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備、公共部位維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。從這幾個方面入手找到你需要的不足，然后盡量的壓價。如有想更深入了解的可以登錄超級經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)

6，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析

應(yīng)該從公司角度和項(xiàng)目角度進(jìn)行分析.從公司角度的話,就看資金情況\土地儲備情況\凈資產(chǎn)收益率什么的.從項(xiàng)目角度的話,看銷售情況,投資情況,時間結(jié)點(diǎn),審批情況,項(xiàng)目性質(zhì),周遍環(huán)境等

總投資、啟動資金、自有資金、固定資產(chǎn)投資額、費(fèi)用、流動資金、銷售收入，總投資收益率、自有資金收益率、投資回收期、貸款償還期、凈現(xiàn)值、盈虧平衡、敏感性、平均投資利潤率、平均投資利稅率等。這些指標(biāo)，主要考察房地產(chǎn)公司和開發(fā)項(xiàng)目的生存能力、造血能力、盈利能力、風(fēng)險大小、資金使用情況等。

如何對資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行風(fēng)險解析　　1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當(dāng)期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報預(yù)計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細(xì)賬相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達(dá)賬項(xiàng)中。另外也可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況?！　?、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行明細(xì)分析，如期末應(yīng)收賬款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。　　3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入?！　?、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況?！　?、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點(diǎn)來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細(xì)賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)?。有些?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營業(yè)稅及附加的目的?！　?、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運(yùn)營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計算企業(yè)所得稅時扣除?！　?、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算，要分析收取稅費(fèi)時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項(xiàng)自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達(dá)到雙方少繳相關(guān)稅費(fèi)的目的，房屋的真實(shí)成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目?！　?、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細(xì)賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計計稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對，兩者金額應(yīng)該一致?！　?、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。如何結(jié)合風(fēng)險分析解讀損益表中的重點(diǎn)科目　　1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時間，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時才確認(rèn)，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真分析?！　?、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項(xiàng)目、分開發(fā)類型進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項(xiàng)目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進(jìn)行營業(yè)成本分析時，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分?jǐn)偟姆椒ê鸵罁?jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r期、同房型、同地段的平均水平來認(rèn)真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因?！　?、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實(shí)際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。　　4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同時期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理?　　5、期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。管理費(fèi)用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用。對于財務(wù)費(fèi)用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計利息收入。　　6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費(fèi)用是否準(zhǔn)確記錄。現(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費(fèi)用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費(fèi)計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計入營業(yè)外收入的項(xiàng)目是否屬于視同銷售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。

7，轉(zhuǎn)載淺談如何解讀房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表并進(jìn)行相關(guān)稅收

作者：袁宏書殷榮來源：江蘇省國稅局時間：2010-10-14 企業(yè)會計利潤的準(zhǔn)確與否會直接影響到企業(yè)所得稅匯繳結(jié)果的計算。在日常稅收管理特別是申報審核過程中，運(yùn)用財務(wù)會計報表對重點(diǎn)科目及其科目（項(xiàng)目）之間進(jìn)行邏輯分析，可以初步判斷企業(yè)納稅是否正常，查出稅收管理風(fēng)險點(diǎn)線索。一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的特點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點(diǎn)，其財務(wù)報表所顯示的信息與常規(guī)信息相比，往往在理解判斷上讓人產(chǎn)生較大的偏差。因此對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的解讀不能完全拘泥于一般企業(yè)財務(wù)報表的常規(guī)方法。相對于一般企業(yè)財務(wù)報表，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限性表現(xiàn)在： 1、大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是以定金或首付款等形式預(yù)收部分房款，在預(yù)收賬款科目核算。由于房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、施工、驗(yàn)收到正式銷售開發(fā)產(chǎn)品需要較長的時間周期，導(dǎo)致預(yù)收賬款長期掛賬，形成了企業(yè)名義上的長期負(fù)債，進(jìn)而造成資產(chǎn)負(fù)債率較高，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。 2、開發(fā)成本準(zhǔn)確計量和分?jǐn)傠y度較大，影響了對企業(yè)真實(shí)資產(chǎn)總量的判斷。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復(fù)雜因素的存在，開發(fā)成本準(zhǔn)確計量和分?jǐn)傠y度較大，直接影響到企業(yè)會計利潤的核算和企業(yè)所得稅的征管。不但如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間由于開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、資金狀況、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費(fèi)用的歸集與分配、成本核算周期等在企業(yè)間差異也較大。有些企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目雖已完工，但由于資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應(yīng)及時進(jìn)入開發(fā)成本核算的成本費(fèi)用未能及時列支，開發(fā)成本也就不能及時轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品，導(dǎo)致企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品賬面數(shù)與實(shí)際數(shù)有較大出入。 3、期間費(fèi)用全部計入當(dāng)期損益，影響了對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，特別是對于連續(xù)開發(fā)和滾動開發(fā)的企業(yè)，很難通過財務(wù)報表分析出企業(yè)真實(shí)的盈利水平，就勢必影響到對企業(yè)經(jīng)營情況的真實(shí)反映和主觀判斷。二、如何對資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行稅收風(fēng)險解析 1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當(dāng)期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報預(yù)計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細(xì)賬相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達(dá)賬項(xiàng)中。另外也可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況。 2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行明細(xì)分析，如期末應(yīng)收賬款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。 3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。 4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。 5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點(diǎn)來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細(xì)賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)?。有些?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營業(yè)稅及附加的目的。 6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運(yùn)營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計算企業(yè)所得稅時扣除。 7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費(fèi)。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算，要分析收取稅費(fèi)時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付的款項(xiàng)自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達(dá)到雙方少繳相關(guān)稅費(fèi)的目的，房屋的真實(shí)成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目。 8、預(yù)收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收賬款明細(xì)賬以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收賬款科目本期增加額乘以預(yù)計計稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預(yù)收賬款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收賬款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對，兩者金額應(yīng)該一致。 9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否屬于債務(wù)重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。有些企業(yè)為了降低賬面上的資產(chǎn)負(fù)債率以便于向銀行貸款，由總公司出一放棄債權(quán)的文書后，直接將向總公司的借款轉(zhuǎn)增資本公積。三、如何結(jié)合風(fēng)險分析解讀損益表中的重點(diǎn)科目 1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時間，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時才確認(rèn)，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真分析。 2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項(xiàng)目、分開發(fā)類型進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項(xiàng)目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進(jìn)行營業(yè)成本分析時，需要結(jié)合該企業(yè)的測繪報告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分?jǐn)偟姆椒ê鸵罁?jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結(jié)合當(dāng)?shù)赝瑫r期、同房型、同地段的平均水平來認(rèn)真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結(jié)合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。 3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收賬款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收賬款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實(shí)際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi)，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。 4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同時期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理？ 5、期間費(fèi)用科目分析。管理費(fèi)用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。管理費(fèi)用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)，而沒有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用。對于財務(wù)費(fèi)用，要結(jié)合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用不計利息收入。 6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費(fèi)用是否準(zhǔn)確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費(fèi)用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費(fèi)計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應(yīng)計入營業(yè)外收入的項(xiàng)目是否屬于視同銷售應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的范圍。

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