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1，天津育紅路地塊優劣勢

項目位于河北區中山北路與養魚池路交口，河北區主干道路育紅路南側，與紅光中學一路之隔。天房中山路由A/B兩個獨立地塊組成， A地塊是純住宅，地塊坐擁內外雙大型景觀資源，外看北寧公園，內享中心花園，自然資源優越。另配備有幼兒園，社區養老院的配套資源。B地塊屬于綜合性社區，包括高層住宅公寓、商業廣場、社區型商業。1、交通方面：規劃中有地鐵6號線北寧公園站設在小區口，真正的地鐵上蓋社區，周邊公交路網密集，十分便捷。2、周圍有綜合超市、天津中醫藥大學第二附屬醫院(真理道)、兒童病院天津市第十四中學、紅光中學等。商業、醫院、教育資源配備齊全。劣勢：1、周邊無大型商業配套2、周邊臨近中環線等主干道，出行方便，但相對生活環境較嘈雜總體來說，項目比較適合考慮市內六區的剛需客戶。

天津育紅路地塊優劣勢

2，天津小海地規劃

法律分析：區域范圍方面，本輪擬出讓地塊含天津市內六區地塊12宗，涉及板塊為和平路、河西尖山、小海地、南開學府、長虹、向陽路、河東富民路、大直沽、紅橋芥園道。天津環城四區地塊17宗，重點涉及西青侯臺水西板塊、東麗張貴莊板塊、津南國展西、海教園板塊，北辰南倉板塊。天津濱海新區地塊14宗，其中華苑高新區地塊、開發區天堿、響螺灣地塊為熱度前三，其他地塊涉及塘沽灣、北塘、黃港、大港片區。天津遠郊五區地塊18宗，其中武清區占了11宗，重點關注的是武清楊村和武清商務區板塊。法律依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》第十四條城市人民政府組織編制城市總體規劃。直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規劃，由城市人民政府報省、自治區人民政府審批。第十五條縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的總體規劃，報上一級人民政府審批。其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

天津小海地規劃

3，天津第二批集中供地19宗地塊因故停牌 42宗地于10日掛牌截止

9月8日，天津市規劃和自然資源局各區分局天津市土地利用事務中心于官網發布公告，宣布2021年天津第二批61宗集中供應宅地之中19宗地塊因故停牌，剩余42宗地塊將于本周五（10日）迎來掛牌截止。據觀點地產新媒體了解，本次停牌地塊共計19宗，其中涉及市內六區7宗，濱海新區4宗，北辰區、西青區各3宗，津南區1宗，武清區1宗。市區停牌地塊包括河西區郁江道D、E兩宗地，河東區汪莊子1號地及東孫臺地塊，南開區戰備樓A、B、C三宗地塊。而濱海停牌地塊包括開發區天堿洞庭路東側地塊和響螺灣安陽道北側地塊，及1宗大港大學城地塊、1宗塘沽灣地塊。據觀點地產新媒體此前報道，9月6日晚間，天津市規劃和自然資源局發布天津市2021年第二批住宅用地集中掛牌出讓現場報價、現場競價及搖號安排的公告。此次報名時間截止為9月10日，9月11日將進行現場競價及搖號。有關搖號操作方面，當掛牌地塊達最高限價后，除最高報價人外，有一個或一個以上競買人表示接受最高限價且要參與搖號的，則掛牌出讓轉入搖號階段，不接受最高限價的競買人不得參加搖號。最高限價報價者必須進場，參加搖號，并現場宣布搖號結果。天津擬出讓地塊共61宗，分布在河西、河東、紅橋、南開黃河道、中北鎮、張家窩、辛莊、金鐘街等多個片區。出讓面積共327公頃，起始總價約533.19億元，土地出讓面積約326.86萬平方米，總規劃建筑面積約600萬平方米。其中，市級地塊20宗、出讓面積89公頃；區級地塊41宗，其中濱海新區地塊14宗、出讓面積92公頃，其他區地塊27宗、出讓面積146公頃。出讓配建自持租賃住房共4386套，合計26.32公頃，其余在第三批出讓地塊中落實。

天津第二批集中供地19宗地塊因故停牌 42宗地于10日掛牌截止

4，天津二批集中供地近九成地降最高限價競拍至限價后將搖號

8月10日，天津市規劃和自然資源局發布《天津市國有建設用地使用權掛牌出讓補充公告》，延期進行第二批集中供地活動，并調整起拍價格、競買規則。公告顯示，原本計劃于8月20日進行的第二批集中供地出讓活動延期，公告時間延長至8月31日，競買保證金到賬截止時間及競買報名截止時間調整至9月8日16:30。這是繼深圳之后，第二次有城市明確暫緩土地集中出讓。7月22日，天津市公布第二批集中供地情況，共掛牌61宗地塊，其中市內六區11宗、環城四區18宗、遠郊五區18宗、濱海新區14宗，總起始價約533億元。天津市規劃和自然資源局表示，單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人。同時，競買企業報名時，須提交自身有效的《房地產開發企業資質證書》或有效證明。天津對競買資金來源進行明確，競買企業報名時，須提交其股東未違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利的資金來源承諾和競買企業資信良好的資信證明。競買企業須由自有賬戶交納競買保證金，經審核符合要求的方可報名參加地塊競買。此外，澎湃新聞注意到，天津市下調了相關地塊的最高限價，61宗地塊中降幅超20%的有53塊，占比86.88%。出讓地塊的溢價最高為15%，此前相關地塊的最高溢價為50%，最低為20%。有多家房企人士向澎湃新聞表示，降價之舉減緩了房企的盈利壓力，對購房者而言，間接改善品質。不過，新的規則對資金要求更為嚴格，也符合“三道紅線”的精神。天津第二批集中供地的土拍規則有四方面的調整。第三方研究機構億翰智庫研究總監于小雨認為，天津土拍規則的修改主要還是為了響應中央“三穩”的要求，釋放穩定地價的預期。特別是在搖號和溢價率方面，達到最高限價后，將通過搖號方式確定競得人，且溢價率調降為15%。參考天津首次供地的情況，平均溢價率僅為11%，低于15%的溢價率要求，整體市場偏冷。而溢價率超過15%的地塊共13塊，占總數的比例僅為28.89%，且主要集中在南開等核心城區。因此設置15%的溢價率頂部對于大部分土地的出讓不會產生太大的影響，對一小部分熱點地塊的土拍將起到一定的降溫的作用。此外，對于有意爭奪熱點區域地塊的房企來說，搖號將在一定程度上保護房企的利潤，對于房企構成一定的利好。

5，天津在2021年5月10日出讓的58種土地成交情況如何

繼5月中旬首批集中土拍后，天津今年第二批集中供地出爐。近日，天津市規劃和自然資源局官網發布的《天津市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》顯示，將開展2021年度天津市第二批住宅國有建設用地使用權的公開掛牌出讓工作，此次集中供地共計61宗地塊，總起始價為533.2億元。與今年3月首批集中供地掛牌的58宗地塊、起始金額563億元相比，天津第二批集中供地的規模和起始總價相差不大。但從位置分布看，本批集中掛牌的61宗地塊中，位于天津市區及環城的地塊累計達29宗，占比近五成。起始總價533.2億元根據掛牌文件，此次掛牌的61宗地塊總起始價為533.2億元。其中，除津南黃（掛）2021-033號無最高限價外，其余60宗地塊最高總限價為785.2億元，全部地塊的保證金約為111.4億元。《每日經濟新聞》記者梳理發現，61宗地塊總面積約為326.86萬平方米，其中津西浩（掛）2021-046號、津西太（掛）2021-034號等18宗地塊規劃有自持租賃住房，總數為4386套，建筑面積約為26.32萬平方米。從位置分布看，天津市內六區地塊12宗，涉及板塊包括和平路、河西尖山、小海地、南開學府、長虹、向陽路、河東富民路、大直沽、紅橋芥園道；天津環城四區地塊17宗，涉及西青侯臺水西、東麗張貴莊、津南國展西、北辰南倉等板塊。天津濱海新區地塊14宗；天津遠郊五區地塊18宗，其中武清區占了11宗，涉及武清楊村和武清商務區等板塊。也就是說，位于天津市區及環城的地塊累計達29宗，占比近五成，未來天津新房市場高端改善需求或將成為主流。從地塊起始價來看，最高的為天津紅橋鈴鐺閣棚改地塊，掛牌起始總價34.6億元，最高限價亦達51.6億元；河西安江里地塊、西青侯臺EFT地塊、和平多倫道地塊、東麗金鐘路地塊、濱海開發區天堿地塊起始總價亦均超20億元；另有13宗地塊起始總價在10億元區間。單價方面，最高為南開區位于長虹公園北側的昌源里棚改地塊，商業住宅地塊起始樓板價約30267元/平方米（無自持）；天津市區商業住宅地塊樓板價仍主要維持在15000元/平方米以上；天津南開區地塊商業住宅單價普遍超26000元/平方米。此次天津集中供地掛牌公告日期為2021年7月21日至8月10日，各地塊掛牌開始至截止時間均自2021年8月11日至8月20日。現場競價活動時間安排于掛牌截止后另行通知。首批集中土拍平淡作為22個“雙集中”供地城市之一，天津在2021年3月末確定了首次集中供地的相應地塊，共掛牌58宗住宅用地，總面積達到了約375.5萬平方米，供應總規劃建筑面積657萬平方米，總計起始金額為563億元。不過，就在集中競價的前夜（5月12日晚間），天津市規劃和自然資源局表示，首批集中供地中的13宗地塊因故停牌，剩下45宗地塊待拍。事實上，從5月13日至15日的天津首批集中土拍的結果來看，總體表現平淡，總成交金額約498.55億元，遠低于杭州、廣州等熱點城市首批集中土拍超千億元的成交額。在成交的45宗地塊中，有16宗地塊底價成交，全程僅有4宗地塊競價達最高限價。不過，也有2宗達到競自持租賃住房建筑面積的地塊，展現了房企對天津優質資源爭奪的意愿。其中，南開區服裝街津南南（掛）2021-021號“新裕里棚改地塊”，最終被綠城中國溢價33%、自持1000平方米租賃住房建筑面積、最高限價18億元競得，成交樓面價達到了35857元/平方米，是天津首批集中土拍樓面價最高的地塊。溢價率最高地塊為南開區的津南保（掛）2021-010號“天拖二期”地塊，由招商蛇口以總價29.9億元、自持3000平方米租賃住房建筑面積的代價拿下，樓面價達到了30303元/平方米，溢價率約49%。值得一提的是，天津首批集中供地情況和天津去年以來土地市場表現基本一致。據貝殼研究院統計，2020年天津住宅用地成交平均溢價率為4.1%，2021年一季度為11.6%，2020年至2021年一季度成交地塊中達到最高限價的地塊宗數僅占總成交宗數的11.1%，可見天津地塊的活躍度較為一般。上半年房價回溫值得注意的是，2021年以來，根據國家統計局數據，天津市無論是新建商品房還是二手房，價格皆有所回溫。據2021年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，天津6月新房價格同比上漲4.2%，該數據指標成為天津市2017年9月以來的最高值。從2021年上半年來看，天津新房價格雖然同比漲幅依舊維持較溫和水平，從2021年1月同比上漲1.5%，一路緩慢上漲至5月的3.9%，再到6月的近年來的新高。但和2020年整體相比，回暖跡象明顯。2020年天津新房價格同比上漲幅度最高為2020年1月的1.3%，其中2020年4月和5月甚至連續兩月價格同比下降。二手房價格方面，同比依舊以下跌為主，但環比價格已經有止跌趨勢。據70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，2021年6月，天津二手房環比上漲0.3%，5月環比上漲0.4%，是2019年6月以來環比漲幅新高。需要注意的是，2021年以來，天津二手房價格環比一直維持在不變或是環比上漲，和2020年全年環比下跌的情況相比明顯回溫。