天津市土增清算文號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知的通知內(nèi)容

來(lái)源：整理時(shí)間：2022-11-28 01:21:25 編輯：天津生活手機(jī)版

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1，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知的通知內(nèi)容
2，關(guān)于土地增值稅清算事宜的請(qǐng)教
3，土地增值稅清算
4，土增稅清算對(duì)象的確定最好有對(duì)應(yīng)相關(guān)稅局的文件
5，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅如何清算
6，金稅三期如何進(jìn)行土地增值稅清算
7，合作建房土地增值稅清算

1，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知的通知內(nèi)容

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)），仍然全文有效。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知的通知內(nèi)容

2，關(guān)于土地增值稅清算事宜的請(qǐng)教

1、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積2、無(wú)新文件。

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關(guān)于土地增值稅清算事宜的請(qǐng)教

3，土地增值稅清算

非普通住宅(別墅)沒(méi)有免稅這一說(shuō),超不超都要交...

非普通住宅（別墅）的增值額雖然不超出扣除項(xiàng)目金額20%，不能免征土地增值稅。按稅法規(guī)定納稅企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項(xiàng)目金額20%的可以作為免征土地增值稅項(xiàng)目。

普通住宅才可以，非普通住宅無(wú)論是否超過(guò)20%一律要交土地增值稅

只有標(biāo)準(zhǔn)普通住宅才有增值率不超過(guò)20%，免征土地增值稅的。其余都不得免征。

土地增值稅清算

4，土增稅清算對(duì)象的確定最好有對(duì)應(yīng)相關(guān)稅局的文件

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)一、土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。　　開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文第八條規(guī)定處理清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，即在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積?

5，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅如何清算

【問(wèn)題】我公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，與其他單位聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我公司出土地，聯(lián)合開發(fā)方出資金，開發(fā)產(chǎn)品三七分成。我公司的土地增值稅清算是針對(duì)我公司分取產(chǎn)品銷售收入以及土地成本單獨(dú)進(jìn)行清算呢，還是與聯(lián)合開發(fā)方拉通計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目的收入與全部開發(fā)成本進(jìn)行土地增值稅清算，確定應(yīng)納稅金，然后在稅金總額內(nèi)由我公司與聯(lián)合開發(fā)方分?jǐn)偠惤穑?【解答】 “合作建房” 是開發(fā)商在土地實(shí)施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一，利用該種方式開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目清算中需要準(zhǔn)確把握政策的核心內(nèi)容。特別是聯(lián)合開發(fā)的協(xié)議約定以及項(xiàng)目立項(xiàng)的辦理方式，針對(duì)貴公司所描述的情況，我們認(rèn)為：一、若聯(lián)合開發(fā)方只取得房屋自用，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）文件規(guī)定：“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”因此，對(duì)你們雙方開發(fā)若是自用是暫免征收土地增值稅。若是對(duì)外銷售，就要按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。二、根據(jù)貴公司的情況，假設(shè)貴公司出地，建成后按比例分享三成，以貴公司為開發(fā)主體并且建成后進(jìn)行銷售處理，在納稅處理上就應(yīng)當(dāng)以貴單位為主體，按整個(gè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅預(yù)征和清算。貴單位所分配給聯(lián)合開發(fā)方的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按照公允價(jià)值計(jì)算繳納土地增值稅，公允價(jià)值可按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅[2006]187號(hào)）文件第三條第（一）款的要求確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定，對(duì)聯(lián)合開發(fā)方來(lái)說(shuō)相當(dāng)于用資金換取你單位建好的房產(chǎn)，貴單位相當(dāng)于提前收取了聯(lián)合開發(fā)房的預(yù)售款。貴單位應(yīng)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票給聯(lián)合開發(fā)方。三、如果貴公司不是開發(fā)主體，項(xiàng)目以聯(lián)合開發(fā)方名義主體進(jìn)行開發(fā)，則貴單位應(yīng)按照“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”進(jìn)行土地增值稅清算。分得房產(chǎn)自用暫免土地增值稅，分成后再行轉(zhuǎn)讓就要另行計(jì)算土地增值稅。

6，金稅三期如何進(jìn)行土地增值稅清算

金稅三期是國(guó)稅做的，土增是地稅征管

土地增值稅清算的條件： 1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。清算流程：一、取得土地使用權(quán)所支付金額的分配二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的分配 1、分期開發(fā)的，如果各期完工情況不同，應(yīng)按建筑面積法對(duì)各期開發(fā)成本進(jìn)行分?jǐn)? 2、在同一期開發(fā)成本中，應(yīng)按層高系數(shù)法對(duì)不同類型的房屋進(jìn)行開發(fā)成本的分配三、開發(fā)費(fèi)用的分配財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的分配房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再進(jìn)行扣除。允許扣除的只有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。地方教育費(fèi)附加能否在此項(xiàng)扣除，具體要看當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定。核定允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金金額，按轉(zhuǎn)讓不同類型房地產(chǎn)收入與稅金配比原則進(jìn)行分配。五、財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)的分配根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]第6號(hào))第七條第(六)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。即加計(jì)扣除數(shù)=(土地款+開發(fā)成本)×20%。計(jì)算出加計(jì)扣除數(shù)后也按照層高系數(shù)法對(duì)已售的不同類型的房屋進(jìn)行分?jǐn)偂? 六、匯總不同類型房屋的扣除項(xiàng)目金額 1、普通住宅扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除。 2、非普通住宅扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除。 3、商用房扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)所支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除七、計(jì)算不同類型房屋的增值額 1、普通住宅增值額=普通住宅銷售收入-普通住宅扣除金額。 2、非普通住宅增值額=非普通住宅銷售收入-非普通住宅扣除金額。 3、商鋪增值額=商鋪銷售收入-商鋪扣除金額。八、計(jì)算不同類型房屋的增值率 1、普通住宅增值率=普通住宅增值額/普通住宅扣除金額。 2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值額/非普通住宅扣除金額。 3、商鋪?zhàn)≌鲋德?商鋪增值額/商鋪扣除金額。九、查找土地增值稅稅率納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。十、計(jì)算土地增值稅土地增值稅稅額=增值額×使用稅率-扣除金額×速算扣除數(shù)

7，合作建房土地增值稅清算

合作建房，是開發(fā)商在土地實(shí)施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一。利用該方式開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如今已基本符合國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅187號(hào)）所規(guī)定的清算條件。由于《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及相關(guān)配套文件不夠細(xì)化，在清算實(shí)務(wù)中對(duì)于合作建房的判定仍存在一定問(wèn)題。本文舉例對(duì)合作建房相關(guān)土地增值稅清算問(wèn)題進(jìn)行分析。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公司”）與乙經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“乙公司”）簽訂合作建房協(xié)議，共同開發(fā)a房地產(chǎn)項(xiàng)目，甲公司負(fù)責(zé)投入資金及全部開發(fā)活動(dòng)，乙公司將其所有的土地使用權(quán)投入該項(xiàng)目，建成后乙公司分得30%的房產(chǎn)（包括住宅及商鋪），甲公司分得其余房產(chǎn)。后經(jīng)協(xié)商，乙公司將分得房產(chǎn)的住宅部分以2000元/平方米出售給甲公司，共分得價(jià)款1200萬(wàn)元，其余4000平方米商鋪?zhàn)杂茫㈤_具轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的發(fā)票給甲公司。一、若乙公司只取得房屋自用，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字48號(hào)）規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。因此，對(duì)乙公司暫免征收土地增值稅，以后該公司將分得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)首先按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算合作建房需繳納的土地增值稅，以分得房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，再對(duì)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅。其公允價(jià)值可按財(cái)稅187號(hào)文件第三條第（一）款的要求確認(rèn)： 1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。對(duì)甲公司來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于用其建好的房產(chǎn)換取土地使用權(quán)，其應(yīng)將分給乙公司房產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本，并將該部分公允價(jià)值計(jì)入銷售收入。二、若乙公司將土地使用權(quán)作價(jià)投入甲公司，換取甲公司一定股份再由甲公司開發(fā)該項(xiàng)目，根據(jù)財(cái)稅21號(hào)文件的規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字48號(hào)文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。所以，應(yīng)將乙公司所獲取甲公司股份的協(xié)議價(jià)或評(píng)估價(jià)作為轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算其應(yīng)繳土地增值稅。對(duì)甲公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)將乙公司投入的土地協(xié)議價(jià)或評(píng)估價(jià)作為取得土地使用權(quán)的成本在清算土地增值稅時(shí)予以扣除。三、若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產(chǎn)，如例中所述，乙公司得到1200萬(wàn)元現(xiàn)金及4000平方米商鋪，根據(jù)財(cái)稅字48號(hào)文件的規(guī)定，其分得的商鋪暫免征收土地增值稅，但其分得的現(xiàn)金應(yīng)征收土地增值稅。在現(xiàn)行規(guī)定下，乙公司應(yīng)進(jìn)行如下處理：（一）對(duì)于乙公司取得的現(xiàn)金部分，應(yīng)按照配比原則，與取得土地使用權(quán)的成本配比計(jì)算土地增值稅。如乙公司獲取的房產(chǎn)公允價(jià)值為2000萬(wàn)元，而該地塊土地使用權(quán)成本為1600萬(wàn)元，在不考慮其他稅費(fèi)的情況下，則允許扣除的土地使用權(quán)成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（萬(wàn)元），增值額＝1200－600＝600（萬(wàn)元），應(yīng)納土地增值稅額＝600×40%－600×5%＝210（萬(wàn)元）。（二）對(duì)于分得的房產(chǎn)部分，處理方式為分房自用，暫不征收土地增值稅，待其對(duì)外銷售后再分別按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售舊房繳納土地增值稅。對(duì)于甲公司，應(yīng)將分給乙公司的現(xiàn)金加上房產(chǎn)的公允價(jià)值作為取得土地使用權(quán)的成本計(jì)入扣除項(xiàng)目，同時(shí)將房產(chǎn)的公允價(jià)值作為銷售收入計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅。對(duì)于合作建房行為，應(yīng)界定為非貨幣資產(chǎn)交換還是投資行為是進(jìn)行土地增值稅清算處理的前提。若為非貨幣資產(chǎn)交換，則出地方按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給出資方處理；若為投資行為，則應(yīng)將出資方支付的股權(quán)價(jià)值和貨幣資金之和在該項(xiàng)目的開發(fā)成本中扣除。出資方支付給出地方的現(xiàn)金視為投資對(duì)價(jià)差異，為土地使用權(quán)的公允價(jià)值大于雙方確定的股權(quán)價(jià)值的差額。界定基礎(chǔ)應(yīng)看合作建房的協(xié)議，若出地方承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)并享有開發(fā)利潤(rùn)，應(yīng)視為投資行為；若只是獲得固定面積的房產(chǎn)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)收益的，則應(yīng)界定為非貨幣資產(chǎn)交換。從上述分析可以看出，對(duì)于合作建房進(jìn)行商品房開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，土地增值稅清算涉及出地、出資雙方，計(jì)算過(guò)程復(fù)雜，容易產(chǎn)生稅企爭(zhēng)議，對(duì)出地方清算的后續(xù)管理存在困難，如出地方再轉(zhuǎn)讓分得房產(chǎn)時(shí)，很容易忽視對(duì)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的清算，造成國(guó)家稅款流失。同時(shí)，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用關(guān)聯(lián)方合作建房來(lái)逃避或延遲土地增值稅納稅義務(wù)，給該稅種的征管帶來(lái)困難。