天津市土增清算文號，國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知的通知內容

來源：整理時間：2022-11-28 01:21:25 編輯：天津生活手機版

本文目錄一覽

1，國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知的通知內容
2，關于土地增值稅清算事宜的請教
3，土地增值稅清算
4，土增稅清算對象的確定最好有對應相關稅局的文件
5，房地產聯合開發項目土地增值稅如何清算
6，金稅三期如何進行土地增值稅清算
7，合作建房土地增值稅清算

1，國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知的通知內容

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號），仍然全文有效。

國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知的通知內容

2，關于土地增值稅清算事宜的請教

1、清算后再轉讓房地產的處理：《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）八、清算后再轉讓房地產的處理在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積2、無新文件。

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關于土地增值稅清算事宜的請教

3，土地增值稅清算

非普通住宅(別墅)沒有免稅這一說,超不超都要交...

非普通住宅（別墅）的增值額雖然不超出扣除項目金額20%，不能免征土地增值稅。按稅法規定納稅企業建造普通標準住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的可以作為免征土地增值稅項目。

普通住宅才可以，非普通住宅無論是否超過20%一律要交土地增值稅

只有標準普通住宅才有增值率不超過20%，免征土地增值稅的。其余都不得免征。

土地增值稅清算

4，土增稅清算對象的確定最好有對應相關稅局的文件

國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發[2006]187號一、土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。　　開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

根據國稅發〔2006〕187號文第八條規定處理清算后再轉讓的房地產，即在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積?

5，房地產聯合開發項目土地增值稅如何清算

【問題】我公司是房地產開發公司，與其他單位聯合開發房地產項目，我公司出土地，聯合開發方出資金，開發產品三七分成。我公司的土地增值稅清算是針對我公司分取產品銷售收入以及土地成本單獨進行清算呢，還是與聯合開發方拉通計算整個項目的收入與全部開發成本進行土地增值稅清算，確定應納稅金，然后在稅金總額內由我公司與聯合開發方分攤稅金？【解答】 “合作建房” 是開發商在土地實施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一，利用該種方式開發的房地產項目清算中需要準確把握政策的核心內容。特別是聯合開發的協議約定以及項目立項的辦理方式，針對貴公司所描述的情況，我們認為：一、若聯合開發方只取得房屋自用，根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）文件規定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”因此，對你們雙方開發若是自用是暫免征收土地增值稅。若是對外銷售，就要按規定計算繳納土地增值稅。二、根據貴公司的情況，假設貴公司出地，建成后按比例分享三成，以貴公司為開發主體并且建成后進行銷售處理，在納稅處理上就應當以貴單位為主體，按整個項目為單位進行土地增值稅預征和清算。貴單位所分配給聯合開發方的開發產品應按照公允價值計算繳納土地增值稅，公允價值可按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅[2006]187號）文件第三條第（一）款的要求確認： 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定，對聯合開發方來說相當于用資金換取你單位建好的房產，貴單位相當于提前收取了聯合開發房的預售款。貴單位應開具銷售不動產發票給聯合開發方。三、如果貴公司不是開發主體，項目以聯合開發方名義主體進行開發，則貴單位應按照“轉讓土地使用權”進行土地增值稅清算。分得房產自用暫免土地增值稅，分成后再行轉讓就要另行計算土地增值稅。

6，金稅三期如何進行土地增值稅清算

金稅三期是國稅做的，土增是地稅征管

土地增值稅清算的條件： 1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； 3、直接轉讓土地使用權的。清算流程：一、取得土地使用權所支付金額的分配二、房地產開發成本的分配 1、分期開發的，如果各期完工情況不同，應按建筑面積法對各期開發成本進行分攤 2、在同一期開發成本中，應按層高系數法對不同類型的房屋進行開發成本的分配三、開發費用的分配財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。四、與轉讓房地產有關的稅金的分配房地產企業在轉讓房產時繳納的印花稅因列入管理費用中，故不允許單獨再進行扣除。允許扣除的只有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。地方教育費附加能否在此項扣除，具體要看當地稅務機關的規定。核定允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金金額，按轉讓不同類型房地產收入與稅金配比原則進行分配。五、財政部規定的加計20%扣除數的分配根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]第6號)第七條第(六)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除。即加計扣除數=(土地款+開發成本)×20%。計算出加計扣除數后也按照層高系數法對已售的不同類型的房屋進行分攤。六、匯總不同類型房屋的扣除項目金額 1、普通住宅扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。 2、非普通住宅扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。 3、商用房扣除項目金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除七、計算不同類型房屋的增值額 1、普通住宅增值額=普通住宅銷售收入-普通住宅扣除金額。 2、非普通住宅增值額=非普通住宅銷售收入-非普通住宅扣除金額。 3、商鋪增值額=商鋪銷售收入-商鋪扣除金額。八、計算不同類型房屋的增值率 1、普通住宅增值率=普通住宅增值額/普通住宅扣除金額。 2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值額/非普通住宅扣除金額。 3、商鋪住宅增值率=商鋪增值額/商鋪扣除金額。九、查找土地增值稅稅率納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。十、計算土地增值稅土地增值稅稅額=增值額×使用稅率-扣除金額×速算扣除數

7，合作建房土地增值稅清算

合作建房，是開發商在土地實施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一。利用該方式開發的房地產項目，如今已基本符合國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（財稅187號）所規定的清算條件。由于《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》及相關配套文件不夠細化，在清算實務中對于合作建房的判定仍存在一定問題。本文舉例對合作建房相關土地增值稅清算問題進行分析。甲房地產開發公司（以下簡稱“甲公司”）與乙經濟開發公司（以下簡稱“乙公司”）簽訂合作建房協議，共同開發a房地產項目，甲公司負責投入資金及全部開發活動，乙公司將其所有的土地使用權投入該項目，建成后乙公司分得30%的房產（包括住宅及商鋪），甲公司分得其余房產。后經協商，乙公司將分得房產的住宅部分以2000元/平方米出售給甲公司，共分得價款1200萬元，其余4000平方米商鋪自用，并開具轉讓土地使用權的發票給甲公司。一、若乙公司只取得房屋自用，根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字48號）規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。因此，對乙公司暫免征收土地增值稅，以后該公司將分得的房產轉讓應首先按轉讓土地使用權計算合作建房需繳納的土地增值稅，以分得房產當時的公允價值作為轉讓土地使用權的收入，再對轉讓的房產按轉讓舊房及建筑物征收土地增值稅。其公允價值可按財稅187號文件第三條第（一）款的要求確認： 1、按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2、由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。對甲公司來說，相當于用其建好的房產換取土地使用權，其應將分給乙公司房產的公允價值計入開發成本，并將該部分公允價值計入銷售收入。二、若乙公司將土地使用權作價投入甲公司，換取甲公司一定股份再由甲公司開發該項目，根據財稅21號文件的規定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產）作價投資入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規定，應按規定繳納土地增值稅。所以，應將乙公司所獲取甲公司股份的協議價或評估價作為轉讓收入，按轉讓土地使用權計算其應繳土地增值稅。對甲公司來說，應將乙公司投入的土地協議價或評估價作為取得土地使用權的成本在清算土地增值稅時予以扣除。三、若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產，如例中所述，乙公司得到1200萬元現金及4000平方米商鋪，根據財稅字48號文件的規定，其分得的商鋪暫免征收土地增值稅，但其分得的現金應征收土地增值稅。在現行規定下，乙公司應進行如下處理：（一）對于乙公司取得的現金部分，應按照配比原則，與取得土地使用權的成本配比計算土地增值稅。如乙公司獲取的房產公允價值為2000萬元，而該地塊土地使用權成本為1600萬元，在不考慮其他稅費的情況下，則允許扣除的土地使用權成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（萬元），增值額＝1200－600＝600（萬元），應納土地增值稅額＝600×40%－600×5%＝210（萬元）。（二）對于分得的房產部分，處理方式為分房自用，暫不征收土地增值稅，待其對外銷售后再分別按轉讓土地使用權和銷售舊房繳納土地增值稅。對于甲公司，應將分給乙公司的現金加上房產的公允價值作為取得土地使用權的成本計入扣除項目，同時將房產的公允價值作為銷售收入計算應繳納土地增值稅。對于合作建房行為，應界定為非貨幣資產交換還是投資行為是進行土地增值稅清算處理的前提。若為非貨幣資產交換，則出地方按轉讓土地使用權給出資方處理；若為投資行為，則應將出資方支付的股權價值和貨幣資金之和在該項目的開發成本中扣除。出資方支付給出地方的現金視為投資對價差異，為土地使用權的公允價值大于雙方確定的股權價值的差額。界定基礎應看合作建房的協議，若出地方承擔項目開發的風險并享有開發利潤，應視為投資行為；若只是獲得固定面積的房產，不承擔風險收益的，則應界定為非貨幣資產交換。從上述分析可以看出，對于合作建房進行商品房開發項目來說，土地增值稅清算涉及出地、出資雙方，計算過程復雜，容易產生稅企爭議，對出地方清算的后續管理存在困難，如出地方再轉讓分得房產時，很容易忽視對其轉讓土地使用權的清算，造成國家稅款流失。同時，很多房地產開發企業利用關聯方合作建房來逃避或延遲土地增值稅納稅義務，給該稅種的征管帶來困難。