青島是嚴重依賴外貿，旅游的城市，疫情至今，大家可想而知，真沒多少人資金富裕。現在本地購房已經沒多少，基本是外來人，未來依然是青島單價最貴、支撐最強的區域，青島今年有10萬套人才住房，想想這可以幫助多少來的外地人，外地人基本都是年輕人來了就能購買起這么高價的房子嗎。
青島房價未來或出現分化走勢。下一個十年，參考樓市最重要的四個字是“人口密度”，當然人口增速也很重要，但人口增長預期要有預判，比如照此速度20年后還是明顯落后于高密度區域，那么這個區塊依然是一個表里不一的高彈性區域。未來炒預期、炒利好的時代將成為過去式，因為城市規劃越來越透明化，可供參考的同類型區塊越來越多，再像過去那樣搬出一套利好沒完沒了炒作的時代一去不復返了，
對于青島這樣的城市來說，樓市最重要的四大支撐點是人口、成交量、配套、租金。就目前情況來看，市南區、市北區、嶗山區西部依然是雷打不動的核心，雖然城建顯老，但資源聚集度很高，人口密度也很高，租金也是最貴的，未來依然是青島單價最貴、支撐最強的區域。其次是李滄南部、黃島前海區域的東部和中部，這兩個區域是近幾年來人口增速最快、土地供應量最大的區域，但目前最大問題就是住宅占比過高，周邊寫字樓、商超密集度偏低。
此區域人口總量不低，卻有近半數在主城工作，這是新區的典型特征，好在與主城的銜接性比較強，未來又有地鐵互通，同城化在提升，單價支撐就存在，但是想上漲已經不那么容易。比如黃島整體價格走勢為什么2017年漲幅最大，2018年跌幅也最大？峰會前220萬在金沙灘區塊買的房子，現在值160萬，因為黃島太大了，欠開發的區塊較多，隨便哪個街道出現一個新規劃的項目都能被幾站地以外的開發商和中介輪炒一番。
而且黃島海濱沿線絕大多數都是十年內的新盤，有長期的成交量支撐，而市南市北卻相反，主城幾乎沒空地建新盤，全都是存量房在交易，老破小比黃島新盤還貴很多，自然會導致大量人群去西海岸購房，所以這幾年黃島成為了成交量密集區。有了成交量和炒預期兩種支撐，又恰逢全國普漲，價格自然是一路高歌猛進，但是隨著調控趨緊，很多城市應聲回落，西海岸作為青島炒作最猛、成交量最大的區域，自然也就是泡沫化率最高的區域，跌幅最大也就不難理解。
千萬別忘了，黃島之所以價格高，純粹是被海濱沿線帶動的，而海濱沿線是因為新盤多以及通地鐵等預期支撐起來的，幾年后，黃島前海也沒地方建新盤了，地鐵這種利好早已兌現，那么還指望黃島內陸區域帶動房價嗎？而屆時主城區這邊大規模七八十年代的老破小都是預制板簡易結構的樓體，都已接近使用壽命50年了，大規模拆改勢在必行。
到時黃島海濱變成低供地率，市南市北反而將出現大批量新建高層，那么成交量的轉換會重回主城，至于外圍城陽和即墨等區域，以及潛在撤市劃區的膠州，距離主城核心區太遠，而自身又難以形成大規模的都市區，而且地廣人稀，那么緊隨主城價格趨勢的可能就不大了。即墨之前因為藍谷和劃區炒過頭了，看租金收益率就知道了，很多小區低租金都租不出去，主城這邊很多人2017年去即墨投資房產的都還套著呢，
2、2020年青島房價趨勢如何？剛需購房適合入手嗎？
青島房價還是有其特殊性。17,18年峰會，海事軍演把青島房價推向高潮，其背后就是消耗絕大部分本地購房能力，在那會，如果是我我也會抓緊一切機會去買，真怕買不著！所以現在本地購房已經沒多少，基本是外來人，青島是嚴重依賴外貿，旅游的城市，疫情至今，大家可想而知，真沒多少人資金富裕，而且房價還那么高。青島今年有10萬套人才住房，想想這可以幫助多少來的外地人，外地人基本都是年輕人來了就能購買起這么高價的房子嗎？所以，歸根結底，需求越來越少，新房那就不用說，成片成片的起。
