前幾年深圳的寫字樓存量只有500多萬平方米，而到了2019年底深圳寫字樓存量面積已經超過700萬平米，2019年全年，深圳甲級寫字樓累計新增供應面積同比擴大近五成，至107.7萬平方米。過去幾年深圳大量新建了很多寫字樓，比如羅湖，福田，南山前海、后海都有大量的寫字樓，另外在龍崗中心城、寶安中心城、龍華、坪山、鹽田等其他區都有自己的寫字樓，特別是最近幾年，新入市的寫字樓是非常多的。

1、一方面深圳寫字樓空置率提高到24.6%，寫字樓租金大幅下跌，另一方面以寶安為代表的房價暴漲，你如何看待2020年的魔幻深圳樓市？

感謝邀請，我說下自己的觀點。這種狀態表露出很多深層的不健康的存在，首先，股市仍然不健康，人們不敢不愿往里投資，轉而投入樓市。其次，經濟可能進入下行通道，人們找不到跑贏通脹的投資渠道，被迫轉投房產，還有就是中國人的攀比心理，在加上深圳是靠近香港的一線城市，環境和氣候相比其它一線城市優越，越貴越有攀比意義。

2、為何深圳寫字樓空置率變高，住宅房價卻不斷上漲？

我覺得深圳寫字樓的空置率高跟住宅價格上漲并不矛盾，因為寫字樓跟商品住宅根本就是兩種不同性質的東西，首先、深圳的寫字樓空置率比較高，這里面的原因是比較復雜的。最近兩三年時間，深圳寫字樓的空置率確實比以前高了不少，目前深圳的寫字樓總體空置率已經超過20%左右，對應的寫字樓的租金也出現了一定的下降，而深圳寫字樓之所以出現較高的空置率，這里面主要有幾個方面的原因，

第一、寫字樓供應增加。過去幾年深圳大量新建了很多寫字樓，比如羅湖，福田，南山前海、后海都有大量的寫字樓，另外在龍崗中心城、寶安中心城、龍華、坪山、鹽田等其他區都有自己的寫字樓，特別是最近幾年，新入市的寫字樓是非常多的，前幾年深圳的寫字樓存量只有500多萬平方米，而到了2019年底深圳寫字樓存量面積已經超過700萬平米，2019年全年，深圳甲級寫字樓累計新增供應面積同比擴大近五成，至107.7萬平方米。

而且目前還有大量的寫字樓在建設當中，預計未來會有更多的寫字樓投入到市場當中，第二、金融業的影響。大家都知道深圳是我國重要的金融中心之一，這里面有大量的金融企業，金融業也是深圳的支柱型產業之一，比如2019年深圳金融業增加值就達到了3667.63億元，單是金融業增加值就可以超過很多城市的GDP，而一直以來金融業都是寫字樓最主要的需求行業之一，但是過去兩年時間，隨著我國網貸、P2P行業的整頓，深圳有很多金融企業都關門了，所以導致大家對寫字樓的需求逐漸減少。

第三、外貿出口的影響，深圳是一個對外貿易依賴度比較高的城市，也是我國外貿出口最大的一個城市，比如2019年深圳外貿出口總額就達到1.67萬億元。但是最近兩年時間，受到國際貿易爭端的影響，再加上最近一段時間新型擴張病毒疫情的發生，深圳的外貿出口受到了一定的影響，外貿行業對寫字樓的需求量也逐漸下降，第四、產業升級的影響。

從2008年之后，深圳就開始大力進行產業結構調整升級，重點發展一些先進制造業和高端制造業，對應的開始淘汰一些落后產業，以此騰龍換鳥，在這種背景之下，過去幾年有很多深圳企業都開始外遷到東莞，惠州，中山甚至是江西、湖南等其他地方。而企業的遷移不僅僅帶走的是大家對寫字樓的需求，還會把相應的產業鏈也帶走，所以這在一定程度上也對深圳的寫字樓產生了一定的影響，

其次，深圳住宅價格上漲也是有自己的原因的。深圳作為我國四大一線城市之一，GDP規模位居全國第三，與之對應的是深圳只有2000平方公里的管轄面積，在這么小的面積上，既要保證產業發展使用的土地，又要保證實際管理的2000萬人口的住房需求，所以在土地矛盾越來越緊張的情況下，深圳最近幾年用于住宅開發的土地供應是很少的，所以深圳的商品房也很少，目前全市商品房存量只有181萬套左右。

但在房子存量和房子供應量都有限的情況下，深圳每年新增的人口卻很多，深圳目前仍然是我國人口凈流入最多的城市之一，比如2019年凈流入的人口就達到40萬左右，相當于一個中型城市城鎮人口的數量了，正因為人口眾多而商品房供應量有限，所以導致深圳的房價一直處于上升的趨勢，在這種背景之下，很多資本又紛紛進入到深圳樓市當中，這進一步加劇了房價上漲的動力。