雖然惠州臨深區(qū)域有價格優(yōu)勢，對其相鄰的深圳區(qū)域有價格上的吸引力，但如果從整體對比條件上看，無論從樓市的健康程度、內(nèi)需驅(qū)動潛力還是地理位置的優(yōu)勢，目前東莞的條件都要比惠州更優(yōu)一些。投資惠州和東莞的房子，升值潛力都是非常大的，這兩個城市都是粵港澳大灣區(qū)的主要城市，是國家重點投資的對象，但是，本人覺得惠州的升值潛力會比東莞大。

1、臨深的東莞與惠州的房子，兩者哪個未來的潛力會大一些？

雖然惠州臨深區(qū)域有價格優(yōu)勢，對其相鄰的深圳區(qū)域有價格上的吸引力，但如果從整體對比條件上看，無論從樓市的健康程度、內(nèi)需驅(qū)動潛力還是地理位置的優(yōu)勢，目前東莞的條件都要比惠州更優(yōu)一些。下面我們可以就上述的三個背景因素作一些分析，一、東莞和惠州兩地樓市發(fā)展健康程度的對比。惠州臨近深圳的惠陽和大亞灣這些區(qū)域有一個比較明顯的特點，就是這兩個區(qū)域在過去10多年間開發(fā)了大量的住宅，在很長的一段時間內(nèi)，這些樓盤都是空置的，最近配套完善一些后有些地方才開始有了人氣，而東莞并沒有這種現(xiàn)象，

我們可以從最近五年兩地的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看一下其中的差別。1、惠州樓市開發(fā)力度比東莞大很多，惠州在過去5年的樓市開發(fā)力度遠超東莞。我們對比2018年度關于兩地房地產(chǎn)開發(fā)方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，兩者的差別非常明顯，惠州全年房地產(chǎn)開發(fā)投資投入了983.94億元，要注意的是本年度其地區(qū)生產(chǎn)總值才4103億，房地產(chǎn)投資與生產(chǎn)總值的比值是0.24左右。

而東莞2018年全年的房地產(chǎn)開發(fā)資投入是736.79億元，而同年度的地區(qū)生產(chǎn)總值卻是8278億元，比值不到0.09，對比下來，惠州的開發(fā)力度比東莞要大得多。我們可以對比一下從2014年至2017年的數(shù)據(jù)，這四年以來這個數(shù)值都是惠州以大比數(shù)領先，惠州：2014年是0.22，2015年是0.19，2016年是0.22，2017年是0.23，平均值超過了0.2。

東莞：2014年是0.09，2015年是0.09，2016年是0.09，2017年是0.09，基本維持在0.09左右。2、惠州的商品房銷售面積比東莞大很多，惠州的商品房成交量遠超東莞。2018年商品房銷售面積惠州市是1663萬平方米，其中住宅占了1575萬平方米，占了94%，東莞只有728萬平方米，其中住宅只有506萬平方米，還不到惠州的三分之一，

對比一下2014年至2017年的年度銷售數(shù)據(jù)，惠州同樣大幅領先。惠州：2014年是983萬平方米，2015年是1299萬平方米，2016年是1771萬平方米，2017年是1645萬平方米，東莞：2014年是665萬平方米，2015年是1077萬平方米，2016年是887萬平方米，2017年是811萬平方米。

這樣的數(shù)據(jù)是基于兩地巨大的經(jīng)濟和人口差距的基礎上，在下面的第二個內(nèi)容我們在內(nèi)需的驅(qū)動潛力這個因素中會詳述一下，惠州在經(jīng)濟和人口上落后于東莞很多，但最近五年的房地產(chǎn)開發(fā)力度和銷售量都遠遠高于東莞，而其開發(fā)的主要地方就是臨深片區(qū)，提前消化了很多投資的需求，因此要論可持續(xù)程度，東莞在這一點上已經(jīng)可以優(yōu)于惠州。

二、東莞具有更強的內(nèi)需的驅(qū)動潛力，臨深，就是臨近深圳。東莞和惠州兩市與深圳接壤的區(qū)域，都是近十年來接受深圳的外溢購房需求最多的地方，兩地的房價也因此而受到明顯的帶動，除了對深圳需求外溢的吸引以外，本地的購房需求支撐因素也是相當重要的。1、人口，東莞的人口總量和人口密度都要遠高于惠州。據(jù)兩地統(tǒng)計部門的年度統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年末，惠州的常住人口是483萬，面積是1.15萬平方公里，人口密度只有每平方公里426人；而東莞的常住人口在2018年末已經(jīng)達到了839萬，面積卻只有2465平方公里，人口密度達到每平方公里3403人，標準直逼一線城市，

同時在人口增量方面，在2014到2018這5年間，惠州從2014年的472萬到2018年的483萬，增加了11萬人，平均每年只增加2.2萬人左右；而東莞的人口從2014年的834萬人到2018年的839萬人，平均1年也只是增長了1萬人左右，惠州的增長雖然稍多一些，但兩者的基數(shù)差距太大，按這樣的速度，惠州長時間內(nèi)也很難在人口上爭取到比東莞更好的優(yōu)勢。