超過(guò)10年的小區(qū)都算老小區(qū)，超過(guò)20年以上的小區(qū)算是老舊小區(qū)了，小區(qū)保持狀況比較差了，購(gòu)房時(shí)銀行貸款也很困難，超過(guò)30年的小區(qū)都拿不到銀行貸款了。從這個(gè)角度講，真正意義上的老舊小區(qū)可以看做是超過(guò)30年存在的小區(qū)，19年1月7日，山東省人民政府批復(fù)濱州市城市總體規(guī)劃（2018—2035年），是我省2035版總規(guī)獲批較早的城市之一。
從房產(chǎn)交易市場(chǎng)來(lái)看，一般購(gòu)房者買(mǎi)二手房更青睞于10年內(nèi)-5年內(nèi)的房產(chǎn)，適宜居家，房屋保持情況也比較好。所以超過(guò)10年的小區(qū)都算老小區(qū)，超過(guò)20年以上的小區(qū)算是老舊小區(qū)了，小區(qū)保持狀況比較差了，購(gòu)房時(shí)銀行貸款也很困難，超過(guò)30年的小區(qū)都拿不到銀行貸款了，從這個(gè)角度講，真正意義上的老舊小區(qū)可以看做是超過(guò)30年存在的小區(qū)。
當(dāng)然，同時(shí)還要看小區(qū)具體的保持情況，越破舊，越影響市容市貌，越容易被拆遷，需要注意的是，考慮到近幾年瘋狂飆漲的房?jī)r(jià)。現(xiàn)在拆遷小區(qū)，政府和開(kāi)發(fā)商更愿意拆遷多層或7層左右的小高層小區(qū)或棚戶區(qū)，因?yàn)橄鄬?duì)應(yīng)的住戶數(shù)不多，拆遷成本會(huì)相對(duì)低一些，同一塊地皮上，如果是高層塔樓，住戶太多，拆遷成本就會(huì)很高，開(kāi)發(fā)商也會(huì)望而生畏的，而且重新開(kāi)發(fā)出來(lái)的房?jī)r(jià)在限價(jià)政策情況下也不可能高得太離譜。
2、濱州2035年規(guī)劃出爐，哪些位置的房子有潛力？
一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和城市的總體規(guī)劃以及發(fā)展戰(zhàn)略是密不可分的，城市的未來(lái)也是老百姓心中的期待，濱州近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲緩，收入與房?jī)r(jià)倒掛比較嚴(yán)重，2019年1月份省政府批復(fù)了新版的城市總體規(guī)劃，我們來(lái)一起分析下新版總規(guī)對(duì)城市房地產(chǎn)發(fā)展的影響與未來(lái)潛力。第一，濱州高度重視城市未來(lái)戰(zhàn)略的研究和總規(guī)的編制，
2019年1月7日，山東省人民政府批復(fù)濱州市城市總體規(guī)劃（2018—2035年），是我省2035版總規(guī)獲批較早的城市之一。第二，新總規(guī)在規(guī)劃層次上分為市域、城市規(guī)劃區(qū)、中心城區(qū)，市域?yàn)闉I州所轄全部行政地域；城市規(guī)劃區(qū)為濱城區(qū)、沾化區(qū)和馬山子鎮(zhèn)（北海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）全域；中心城區(qū)包括主城區(qū)（濱城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）和沾化城區(qū)兩部分。
新版總規(guī)也是首次將沾化、北海納入城市規(guī)劃區(qū)，將沾化城區(qū)納入中心城區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，將北海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)作為北部發(fā)展重心進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，第三，新總規(guī)重新梳理了濱州市的總體發(fā)展定位。將濱州市確定為黃河三角洲中心城市、渤海灣南岸的新興制造業(yè)基地、以黃河地域文化為特色的生態(tài)文明城市，發(fā)展目標(biāo)瞄準(zhǔn)國(guó)家生態(tài)文明示范區(qū)、環(huán)渤海灣南岸新興增長(zhǎng)極。
規(guī)劃為城市未來(lái)發(fā)展指明了方向，第四，新總規(guī)突出生態(tài)文明建設(shè)。落實(shí)綠水青山就是金山銀山的綠色發(fā)展理念，堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，合理劃定空間管控邊界和生態(tài)功能區(qū)，生態(tài)環(huán)境建設(shè)和生態(tài)修復(fù)工作將是下一步的工作重點(diǎn)任務(wù)，生態(tài)濱州、宜居濱州的理念將落到實(shí)處。第五，濱州2019樓市趨勢(shì)判斷，就濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，濱州房?jī)r(jià)自2017年以來(lái)的快速上漲目前已在高位，2019年已出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)，二手房市場(chǎng)下調(diào)非常明顯。
目前大部分樓盤(pán)處在橫盤(pán)整理和下調(diào)通道，并逐步回歸理性區(qū)間，但是仍有部分區(qū)位條件好、配套資源條件好的優(yōu)質(zhì)房源還在高位震蕩運(yùn)行。第六，關(guān)注主城區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展空間，選房建議選擇優(yōu)質(zhì)好房，依據(jù)最新的2018--2035版的濱州總規(guī)，主城區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)是在一個(gè)核心、三個(gè)中心、四條軸帶和五個(gè)片區(qū)。核心是環(huán)中海核心區(qū)；三個(gè)中心是老城綜合服務(wù)中心、高鐵綜合服務(wù)中心、高新綜合服務(wù)中心；四條軸帶是黃河五路、黃河十二路、渤海五路、渤海十八路形成的“井”字型城市功能聚集軸；五個(gè)片區(qū)指新城、老城、東城、濱北、高新五大片區(qū)，
依照規(guī)劃判斷這些城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)?huì)有城市更新建設(shè)以及基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的補(bǔ)充與完善，屬于值得關(guān)注的潛力區(qū)域。新總規(guī)是未來(lái)城市發(fā)展的藍(lán)圖和戰(zhàn)略綱領(lǐng)，在規(guī)劃的指導(dǎo)下，濱州發(fā)展將邁上新臺(tái)階，濱州樓市由于近年來(lái)棚改和城市快速發(fā)展的影響，房源供應(yīng)充足，房?jī)r(jià)已在高位，不再具備投資價(jià)值，房?jī)r(jià)在震蕩中逐漸回歸理性通道，剛需建議在重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和潛力區(qū)域選擇性價(jià)比較高的優(yōu)質(zhì)房源購(gòu)買(mǎi)。
