房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)如何定位

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-08-08 22:35:16 編輯：好學(xué)習(xí) 手機(jī)版

1，房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)如何定位

對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的角色定位：　　一、項(xiàng)目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)管理者要求很高，在角色定位上，既要堅(jiān)定的執(zhí)行董事會(huì)的投資意圖，在工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、成本控制、營(yíng)銷推廣上容不得半點(diǎn)差錯(cuò)；同時(shí)，身為“前線”指揮官，又必須擬定項(xiàng)目各系統(tǒng)的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃和分步執(zhí)行計(jì)劃，參與到公司決策當(dāng)中。　　特別是在公司要求與項(xiàng)目實(shí)際情況有沖突時(shí)，必須對(duì)事不對(duì)人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點(diǎn),去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實(shí)情，當(dāng)項(xiàng)目總經(jīng)理處理好了這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題后，反倒會(huì)增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護(hù)，樹(shù)立權(quán)威。承上啟下才是對(duì)的!如果項(xiàng)目總把自己當(dāng)成“領(lǐng)導(dǎo)”只去決策，或者理解為只是簡(jiǎn)單的“執(zhí)行”，角色就是錯(cuò)位。　　二、項(xiàng)目總經(jīng)理至少有50%精力去創(chuàng)造良好的外部條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策性很強(qiáng)，從發(fā)改委立項(xiàng)，到申辦五證（土地證、用地證、規(guī)證、開(kāi)工證、預(yù)售證），還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃?xì)狻⒆詠?lái)水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無(wú)不要準(zhǔn)時(shí)拿到政府批文，否則，談不上施工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，大大小小要蓋近150個(gè)公章。

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的總經(jīng)理，如何開(kāi)展工作，一般要走如下步驟；1需要熟悉本負(fù)責(zé)項(xiàng)目的概況和地塊及人文+自然資源，交通通勤等；如果產(chǎn)品已定，需要了解產(chǎn)品（整體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀、戶型配比、附加價(jià)值，及產(chǎn)品是否存在硬傷）；2需了解地塊周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)，格局、均價(jià)、流量、銷售手段、營(yíng)銷水平，最好有自己的數(shù)據(jù)庫(kù)，以便監(jiān)控銷量，制定自己的戰(zhàn)略，了解主要成交客群，客源地、承受總價(jià)的能力及對(duì)產(chǎn)品的偏好等；3制定銷售策略、推廣策略、蓄客策略，組建銷售團(tuán)隊(duì)（如果你是開(kāi)發(fā)公司，那這些工作是代理公司需要做的，你需要的是具備戰(zhàn)略眼光、根據(jù)公司資金要求進(jìn)行把控就可）；4.而后就是按部就班地銷售、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整戰(zhàn)略，還需要注意項(xiàng)目工期、主要銷售節(jié)點(diǎn)、推廣節(jié)點(diǎn)、開(kāi)盤活動(dòng)等重大事項(xiàng)的把控；以上純屬技術(shù)層面，不涉及與各部門協(xié)調(diào)資源等等。如跟工程部要求工期，跟財(cái)務(wù)部要求各種費(fèi)用審批，請(qǐng)主管領(lǐng)導(dǎo)定項(xiàng)目推廣基調(diào)，請(qǐng)求主管領(lǐng)導(dǎo)做專訪為項(xiàng)目增分等等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)如何定位

2，房地產(chǎn)項(xiàng)目如何做市場(chǎng)定位

先是對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃定位，包括景觀，朝向，主入口擺放，人車道設(shè)置等。其次是對(duì)產(chǎn)品的定位，產(chǎn)品類別（高層，小高層或是別墅），產(chǎn)品規(guī)模，戶型面積和所占的比重等。然后回到推廣的環(huán)節(jié)，這里包括一是目標(biāo)受眾的定位，二是項(xiàng)目形象的定位

定位決定了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。一個(gè)正確的定位往往能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)滾滾的財(cái)源，而錯(cuò)誤的定位很可能會(huì)導(dǎo)致巨額資產(chǎn)血本無(wú)歸。很多地產(chǎn)項(xiàng)目在建筑、設(shè)計(jì)、銷售招商準(zhǔn)備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯(cuò)誤或者有偏差是一個(gè)很重要的原因。以前，包括現(xiàn)在，很多開(kāi)發(fā)商不懂地產(chǎn)，他們的專長(zhǎng)在融資、建筑等純技術(shù)的層面，他們懂開(kāi)發(fā)，但不懂市場(chǎng)。因此，在目前開(kāi)發(fā)商還未完全成熟起來(lái)之前，熟悉市場(chǎng)的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產(chǎn)項(xiàng)目的定位關(guān)系復(fù)雜，從宏觀和微觀的市場(chǎng)調(diào)研，再到消費(fèi)者分析，商圈分析(商業(yè)地產(chǎn))，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，最后到產(chǎn)品分析，每一個(gè)步驟出現(xiàn)偏差，都可能導(dǎo)致產(chǎn)品定位不準(zhǔn)或者完全錯(cuò)誤。(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本程序和內(nèi)容1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包含項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的分析與選擇等。具體來(lái)說(shuō)，主要按以下流程進(jìn)行:市場(chǎng)調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位(戶型、面積、檔次等)租售價(jià)格定位征詢意見(jiàn)方案調(diào)整成本與費(fèi)用測(cè)算預(yù)測(cè)租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案。2.市場(chǎng)定位的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面:①確立開(kāi)發(fā)理念。基于企業(yè)的價(jià)值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌建設(shè);②明確用途功能。在市場(chǎng)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開(kāi)發(fā)類型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能;③篩選目標(biāo)客戶。在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作;④進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容;⑤測(cè)算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ǎC合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格;⑥根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營(yíng)銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本原則1.與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則。這里的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，體現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，使得企業(yè)的產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。2.經(jīng)濟(jì)性原則。市場(chǎng)定位的經(jīng)濟(jì)性原則首先是指產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性價(jià)比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價(jià)格合理;第二，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，做到效益最大化;最后，在成本和費(fèi)用測(cè)算、效益測(cè)算基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到社會(huì)平均水平，確定項(xiàng)目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可行性。3.適應(yīng)性原則。市場(chǎng)定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義:一與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)，二與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)，三和經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，四與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)。4.可行性原則。市場(chǎng)定位的可行性原則包括項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性兩方面。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化和發(fā)展，市場(chǎng)定位必須考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，避兔出現(xiàn)無(wú)個(gè)性、難租售的現(xiàn)象，要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特性和本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來(lái)分析入市的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。同時(shí)，要運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，分析各經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是否可行。項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)模式和項(xiàng)目進(jìn)度受到經(jīng)濟(jì)實(shí)力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，它們?nèi)菀锥ㄐ缘y以定量，在市場(chǎng)定位時(shí)如何量力而行，這個(gè)問(wèn)題在市場(chǎng)定位時(shí)就應(yīng)該得到解決。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位中存在的主要問(wèn)題及原因1.市場(chǎng)定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場(chǎng)定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個(gè)體業(yè)主等，但由于我國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個(gè)人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場(chǎng)定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測(cè)等部分內(nèi)容，同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒(méi)有針對(duì)性。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足分析的需要。2.運(yùn)用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場(chǎng)差異化等，差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤(rùn)源泉的觀點(diǎn)已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。但在市場(chǎng)定位時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)這樣兩種情況;一種是過(guò)分強(qiáng)調(diào)差異化，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)特點(diǎn)、生活習(xí)慣，往往會(huì)導(dǎo)致滯銷;另一種情況是簡(jiǎn)單拷貝，適當(dāng)修改，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營(yíng)銷廣告、營(yíng)銷策略，到開(kāi)發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項(xiàng)目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場(chǎng)定位形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般化局面。3.偏離市場(chǎng)定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)概念式定位。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，不是根據(jù)市場(chǎng)定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了軟住宅的定位概念。一條臭河浜成為水景，還未立項(xiàng)的地鐵成為交通便利的工具，虛擬的生活方式成為賣點(diǎn)，媒體炒作成為市場(chǎng)定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種虛、空、媒體化的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、規(guī)范發(fā)展。4.目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。由于市場(chǎng)調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對(duì)地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化認(rèn)識(shí)不夠，對(duì)開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)影響力估計(jì)過(guò)高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同質(zhì)化產(chǎn)品可能帶來(lái)的影響度估計(jì)不足，對(duì)目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無(wú)法把握，同時(shí)對(duì)在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)能力的分析預(yù)測(cè)發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場(chǎng)定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。

房地產(chǎn)項(xiàng)目如何做市場(chǎng)定位

3，房地產(chǎn)項(xiàng)目如何定位求具體定位方案

這個(gè)東西策劃公司是要拿來(lái)賣錢的，你在這里問(wèn)，地方和方式都欠妥。如果目的是學(xué)習(xí)方案的制作，建議最好找個(gè)代理公司，在實(shí)踐中學(xué)習(xí)。如果目的是想找人幫你做方案，那就去找個(gè)專業(yè)代理公司，給錢做吧，行有行規(guī)。你問(wèn)人要現(xiàn)成的方案，這些東西都和開(kāi)發(fā)商簽訂了保密協(xié)議，違約要遭追究責(zé)任的。何況你連懸賞分都沒(méi)得，別人何必多事……

房地產(chǎn)項(xiàng)目如何定位求具體定位方案