深圳一年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止600億。那為什么最近幾年廣州的新增人口快趕上深圳，甚至有趕超深圳的趨勢(shì)呢，深圳有租房需求的總?cè)丝谠?300萬(wàn)，公寓需求在600萬(wàn)，城中村容納700萬(wàn)，按照一年一個(gè)人在租房消費(fèi)4萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，深圳的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在1600億。

1、廣州人口凈流入快趕上深圳了，是什么原因？

廣州和深圳作為我國(guó)四大一線城市當(dāng)中的兩個(gè)，他們本身對(duì)人口的吸引力都是非常強(qiáng)的，最近幾年時(shí)間兩個(gè)城市每年新增的戶籍人口都達(dá)到幾十萬(wàn)。比如在2019年，深圳新增的戶籍人口達(dá)到41.22萬(wàn)人，而廣州新增的戶籍人口達(dá)到40.15萬(wàn)人，相當(dāng)于廣州新增的戶籍人口只比深圳少1萬(wàn)元左右，而且隨著廣州對(duì)落戶政策的逐漸放寬，預(yù)計(jì)2021年廣州新增的戶籍人口有可能比深圳更多。

那為什么最近幾年廣州的新增人口快趕上深圳，甚至有趕超深圳的趨勢(shì)呢？我覺(jué)得這里面主要有幾個(gè)方面的原因，第一、廣州落戶政策放寬。實(shí)際上不只是廣州，這幾年很多大城市的新增戶籍人口都非常多，比如前幾年西安一年新增的戶籍人口就達(dá)到七八十萬(wàn)，這說(shuō)明目前各大城市都在爭(zhēng)搶人才，為了吸收更多的人才，很多地方都逐漸放寬落戶政策，對(duì)廣州來(lái)說(shuō)也是一樣的道理，

比如2019年1月11日，廣州市發(fā)改委聯(lián)合廣州市人社局、市來(lái)穗人員局及市公安局共同發(fā)布了廣州市新一輪遷入戶政策體系，其中就放寬引進(jìn)人才入戶的年齡限制，學(xué)士、碩士和博士分別從35、40、45周歲調(diào)整到40、45、50周歲；另外不再將符合計(jì)劃生育政策作為戶口遷入廣州市的前置條件。在2019年廣州放寬落戶政的之后，一下戶籍人口馬上就增加了很多，

到了2020年12月份，廣州又發(fā)布《廣州市差別化市外遷入管理辦法》，準(zhǔn)備在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個(gè)區(qū)實(shí)施差別化入戶政策。進(jìn)一步放寬落戶政策之后，廣州將落戶的最低學(xué)歷門檻由本科降為大專，不出意外，2021年廣州的新增戶籍人口有可能達(dá)到50萬(wàn)以上，甚至有可能成為全國(guó)凈增人口最多的一個(gè)城市，

第二、廣州大學(xué)生數(shù)量眾多。提到中國(guó)高等教育，很多人首先可能想到的是北京，上海，南京，武漢，西安這些擁有眾多知名高校的城市，但實(shí)際上目前我國(guó)擁有在校大學(xué)生人數(shù)最多的是廣州，比如截止2019年末，廣州在校大學(xué)生數(shù)量已經(jīng)達(dá)到126.54萬(wàn)人，在校大學(xué)生人數(shù)位居全國(guó)第一，比第2名的武漢還多出11萬(wàn)左右。正因?yàn)閾碛斜姸嗟脑谛４髮W(xué)生，所以在吸引人口落戶方面就具有天然的優(yōu)勢(shì)，畢竟目前很多外地學(xué)生到廣州讀大學(xué)之后，都會(huì)直接把戶籍遷移過(guò)來(lái)，

在廣州放寬落戶政策之后，很多在廣州就讀的大學(xué)生畢業(yè)之后都有可能直接落戶在廣州，畢竟廣州的發(fā)展機(jī)會(huì)有可能要比全國(guó)絕大部分城市都要多。而相對(duì)廣州來(lái)說(shuō)，目前深圳的在校大學(xué)生數(shù)量是很少的，截止2019年，深圳在校大學(xué)生數(shù)量只有11.32萬(wàn)人，這個(gè)在校大學(xué)生人數(shù)連廣州1/10都不到，甚至比廣東省內(nèi)的佛山還要少，所以目前深圳大部分新增戶籍都是從廣州以及其他全國(guó)其他城市遷過(guò)來(lái)的，

第三、廣州房?jī)r(jià)具有一定的優(yōu)勢(shì)。在四大一線城市當(dāng)中，目前上海、北京、深圳的房?jī)r(jià)都超過(guò)6萬(wàn)以上，而目前廣州的房子均價(jià)只有4萬(wàn)左右，在個(gè)別邊遠(yuǎn)地區(qū)，比如從化、增城、花都其房?jī)r(jià)甚至只有兩萬(wàn)左右，目前廣州的整體房?jī)r(jià)只相當(dāng)于深圳的一半左右，正因?yàn)榉績(jī)r(jià)比較低，所以很多在深圳混不下去的人有可能選擇到廣州去了，而那些準(zhǔn)備去深圳發(fā)展的人，也有可能被深圳的高房?jī)r(jià)嚇到，最后還是選擇去廣州了。

2、深圳一年600個(gè)億的市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓是否迎來(lái)了“最好的時(shí)代”？

我看未必，有兩點(diǎn)我不認(rèn)同：1：深圳一年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止600億！根據(jù)目前深圳南山、福田、羅湖的公寓均價(jià)，單間在3200元左右，一室一廳在5000元左右，深圳有租房需求的總?cè)丝谠?300萬(wàn)，公寓需求在600萬(wàn)，城中村容納700萬(wàn)，按照一年一個(gè)人在租房消費(fèi)4萬(wàn)元來(lái)計(jì)算，深圳的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在1600億。