深圳一年的長租公寓市場，遠遠不止600億。那為什么最近幾年廣州的新增人口快趕上深圳，甚至有趕超深圳的趨勢呢，深圳有租房需求的總人口在1300萬，公寓需求在600萬，城中村容納700萬，按照一年一個人在租房消費4萬元來計算，深圳的長租公寓市場在1600億。

1、廣州人口凈流入快趕上深圳了，是什么原因？

廣州和深圳作為我國四大一線城市當中的兩個，他們本身對人口的吸引力都是非常強的，最近幾年時間兩個城市每年新增的戶籍人口都達到幾十萬。比如在2019年，深圳新增的戶籍人口達到41.22萬人，而廣州新增的戶籍人口達到40.15萬人，相當于廣州新增的戶籍人口只比深圳少1萬元左右，而且隨著廣州對落戶政策的逐漸放寬，預計2021年廣州新增的戶籍人口有可能比深圳更多。

那為什么最近幾年廣州的新增人口快趕上深圳，甚至有趕超深圳的趨勢呢？我覺得這里面主要有幾個方面的原因，第一、廣州落戶政策放寬。實際上不只是廣州，這幾年很多大城市的新增戶籍人口都非常多，比如前幾年西安一年新增的戶籍人口就達到七八十萬，這說明目前各大城市都在爭搶人才，為了吸收更多的人才，很多地方都逐漸放寬落戶政策，對廣州來說也是一樣的道理，

比如2019年1月11日，廣州市發改委聯合廣州市人社局、市來穗人員局及市公安局共同發布了廣州市新一輪遷入戶政策體系，其中就放寬引進人才入戶的年齡限制，學士、碩士和博士分別從35、40、45周歲調整到40、45、50周歲；另外不再將符合計劃生育政策作為戶口遷入廣州市的前置條件。在2019年廣州放寬落戶政的之后，一下戶籍人口馬上就增加了很多，

到了2020年12月份，廣州又發布《廣州市差別化市外遷入管理辦法》，準備在白云區、黃埔區、花都區、番禺區、南沙區、從化區和增城區7個區實施差別化入戶政策。進一步放寬落戶政策之后，廣州將落戶的最低學歷門檻由本科降為大專，不出意外，2021年廣州的新增戶籍人口有可能達到50萬以上，甚至有可能成為全國凈增人口最多的一個城市，

第二、廣州大學生數量眾多。提到中國高等教育，很多人首先可能想到的是北京，上海，南京，武漢，西安這些擁有眾多知名高校的城市，但實際上目前我國擁有在校大學生人數最多的是廣州，比如截止2019年末，廣州在校大學生數量已經達到126.54萬人，在校大學生人數位居全國第一，比第2名的武漢還多出11萬左右。正因為擁有眾多的在校大學生，所以在吸引人口落戶方面就具有天然的優勢，畢竟目前很多外地學生到廣州讀大學之后，都會直接把戶籍遷移過來，

在廣州放寬落戶政策之后，很多在廣州就讀的大學生畢業之后都有可能直接落戶在廣州，畢竟廣州的發展機會有可能要比全國絕大部分城市都要多。而相對廣州來說，目前深圳的在校大學生數量是很少的，截止2019年，深圳在校大學生數量只有11.32萬人，這個在校大學生人數連廣州1/10都不到，甚至比廣東省內的佛山還要少，所以目前深圳大部分新增戶籍都是從廣州以及其他全國其他城市遷過來的，

第三、廣州房價具有一定的優勢。在四大一線城市當中，目前上海、北京、深圳的房價都超過6萬以上，而目前廣州的房子均價只有4萬左右，在個別邊遠地區，比如從化、增城、花都其房價甚至只有兩萬左右，目前廣州的整體房價只相當于深圳的一半左右，正因為房價比較低，所以很多在深圳混不下去的人有可能選擇到廣州去了，而那些準備去深圳發展的人，也有可能被深圳的高房價嚇到，最后還是選擇去廣州了。

2、深圳一年600個億的市場，長租公寓是否迎來了“最好的時代”？

我看未必，有兩點我不認同：1：深圳一年的長租公寓市場，遠遠不止600億！根據目前深圳南山、福田、羅湖的公寓均價，單間在3200元左右，一室一廳在5000元左右，深圳有租房需求的總人口在1300萬，公寓需求在600萬，城中村容納700萬，按照一年一個人在租房消費4萬元來計算，深圳的長租公寓市場在1600億。