深圳大南山紫園別墅地上幾層，世界上最高的樓是哪座樓

來源：整理時(shí)間：2022-12-04 00:59:43 編輯：深圳生活手機(jī)版

1，世界上最高的樓是哪座樓

目前迪拜的迪拜塔

世界上最高的樓是哪座樓

2，別墅車庫地面鋪什么好

可以環(huán)氧樹脂自流平地坪漆。深圳這邊的車庫都是做的這個(gè)油漆。

您好！鋪那種防滑的磚望采納，謝謝

別墅車庫地面鋪什么好

3，深圳賽格大廈有多高多少層

位于深圳繁華地帶——華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的賽格廣場(chǎng)。賽格廣場(chǎng)是深圳主體樓層最高的大廈，共79層,地上75層，賽格觀光位于賽格廣場(chǎng)的71、72層，登高臨望，深圳和香港的都市風(fēng)貌盡收眼底，猶如一幅美麗的畫卷。多少高不知道~

深圳賽格大廈有多高多少層

4，深圳哪里的建筑最高多少層

之前是地王.現(xiàn)在新地標(biāo)是京基百納.103層

羅湖的京基100即京基金融中心京基金融中心建成總共103層，其中地下4層，地上98層，總高度為441.28米。京基大廈1-4層為商業(yè)層、5-4層為辦公層、75-94層為酒店、95-98層為頂部蛋形觀光餐廳。其中在75層將修建一個(gè)大型游泳池，這將是深圳最高的泳池。而酒店的大堂實(shí)行“倒掛式”，設(shè)置在94層，這也將是深圳最高的酒店大堂。

5，別墅光耀將軍湖的戶型

【產(chǎn)品特點(diǎn)】 1、別墅都是共3層地上，1層地下室，除大雙拼上4層，下1層； 2、坡地式建筑； 3、戶型共xing為全贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)式全敞開地下室，直連花園，層高3米以上。 4、大雙拼靠湖，小雙拼靠玫瑰花海。什么資源可以給到你舒適、浪漫、溫馨、流連忘返？屋前是80,000㎡原生內(nèi)湖，2個(gè)天然泉眼，從沒被污染；屋后種滿60000㎡玫瑰花海；屋旁是景觀高爾夫；6萬平米山體公園，數(shù)十億負(fù)氧離子。全配備慢跑徑、觀景臺(tái)；13.5萬平米北師大教育基地；20000㎡英倫風(fēng)情街，5000㎡美格菲會(huì)所，首獲體育總局頒發(fā)5星驗(yàn)證的頂級(jí)會(huì)所。一小時(shí)生活圈，完全克服距離障礙！從項(xiàng)目到深汕高速淡水出口僅需5分鐘車程，從深圳來光耀城，可以走水官、機(jī)荷、梅觀高速（至梅林關(guān)40分鐘，南頭關(guān)50分鐘，布吉關(guān)35分鐘，龍崗區(qū)15分鐘，鹽田區(qū)30分鐘）；連接雙城正在施工的有沿海高速；地鐵3號(hào)線（從深圳紅嶺站雙龍站）、12號(hào)線（連接體育新城、龍崗中心城、東部新城等片區(qū)，并銜接廈深鐵路龍崗站），通車后將實(shí)現(xiàn)深惠1小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈。別墅沒有你想象得那么貴，但是絕對(duì)尊貴，150萬起，100多萬享受高檔人生，養(yǎng)老投資首選。如果不喜歡此盤，只要您說出您的具體需求，深圳惠州東莞所有理智為您推薦，讓您買到最適合自己的，最實(shí)惠的，真正的為您省心，省事，省時(shí),省財(cái)...

6，深圳最高的樓是多少層叫什么

對(duì),是地王,

地王大廈目前為深圳第一高層建筑，樓高383.95米，位于深南東路、解放路、寶安南路交匯的三角地帶。

最高的樓是地王大廈69層，總高度383.95米最多層數(shù)的是賽格大廈總建筑層79層，地上 75層，地下4層，總高355.8米

最高的是地王大廈，69層

信興廣場(chǎng)（地王大廈）中國深圳高度：384 米/1,260 尺樓層：69 建成日期：1996 建筑師：K.Y. Cheung 深圳市羅湖區(qū)深南中路信興廣場(chǎng)，信興廣場(chǎng)地王大廈由68層的商業(yè)大樓、32層的商務(wù)公寓、5層的購物中心及2層地下停車場(chǎng)組成，樓高384米，占地18734平方米，總建筑面積27萬平方米，總投資40億港幣

地王大廈：大廈高69層，總高度383.95米，實(shí)高324.8米賽格大廈是深圳市跨世紀(jì)的標(biāo)志性建筑。總高355.8米，總建筑層79層，地上 75層，地下4層，總建筑面積達(dá)17萬平方米。不過：市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，即將建設(shè)的蔡屋圍金融中心將高達(dá)約400米，從而取代地王大廈成為深圳第一高樓。

7，電梯房下面的架空層業(yè)主有產(chǎn)權(quán)嗎

住宅小區(qū)樓房架空層產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主所有在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行業(yè)行政管理五大方面的內(nèi)容，其各方面的內(nèi)容都有可能涉及到房地產(chǎn)權(quán)這個(gè)重要問題。本文就從現(xiàn)有的法律體系論述住宅小區(qū)樓房架空層產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主所有。（一）從建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)關(guān)系的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行分析 1、《物權(quán)法》中的有關(guān)規(guī)定第一百四十六條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。第一百四十七條建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。 2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第五十九條規(guī)定：國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 3、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依規(guī)定辦理過戶登記。 4、《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第四條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，建筑物、附著物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)與該建筑物、附著物所占用土地的使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、不得分割。《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第四條規(guī)定：依法核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)受法律保護(hù)。房地產(chǎn)證是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營、使用或者處分該房地產(chǎn)的憑證。 5、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時(shí)，該建筑物、附屬物的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移，不得分割。從上述我國法律法規(guī)的規(guī)定可以看出，作為財(cái)產(chǎn)法律權(quán)利的房地產(chǎn)權(quán)，其形式和內(nèi)容都較為特別：房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨，法定登記，確權(quán)保護(hù)。只有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與上蓋建筑物、附著物的所有權(quán)合二為一的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)并非由合同約定而確權(quán)，其須經(jīng)法定登記才得于確權(quán)和保護(hù)。只有國家確認(rèn)和保護(hù)的房地產(chǎn)權(quán)才能取得《房地產(chǎn)證》等房地產(chǎn)權(quán)證。架空層作為建筑物中公以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的一個(gè)開敞性空間層，依附于小區(qū)建筑物及其所占用的土地而存在，是地面到一樓的一段空間，只是一種附屬物，不具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，作為從物，其權(quán)利依附于主物，架空層所在的建筑物產(chǎn)權(quán)歸誰，架空層權(quán)屬也就歸誰。架空層所依附的建筑物和土地使用權(quán)都已被全體業(yè)主買走，所以其理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。因此，架空層作為房地產(chǎn)的共用部位的所有權(quán)與使用權(quán)由買方依法所有，房地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自處分。（二）對(duì)《物權(quán)法》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析 1、《物權(quán)法》第十二章建設(shè)用地使用權(quán)相關(guān)規(guī)定（1）第一百三十六條建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。此條說明建設(shè)用地可以在土地的地表、地上或地下分別設(shè)立。架空層多為首層空間屬于建設(shè)用地地表使用權(quán)，二樓以上的房屋均屬于建設(shè)用地地上使用權(quán)，且后者的存在以前者的存在為基礎(chǔ)和依附。當(dāng)然建設(shè)用地地表使用權(quán)和建設(shè)用地地上使用權(quán)是相互獨(dú)立的用益物權(quán)，但是在架空層與其以上樓房作為建筑物的共同體的情況下，后者不可以離開前者。建筑物未出售給業(yè)主之前，二者均屬于開發(fā)商所有。但是在架空層以上的樓房均出售給業(yè)主之后，根據(jù)本文建筑容積率的論述可知，土地使用權(quán)已全部轉(zhuǎn)移為業(yè)主擁有。如果架空層卻沒有隨著樓房的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的情況下，架空層是作為依附在土地之表面的建筑物，則是對(duì)樓房業(yè)主權(quán)利的侵占。因?yàn)闃I(yè)主在通過購買樓房行為自然而然地取得了該塊土地的使用權(quán)，且應(yīng)以該塊土地的地表所必須附屬的一定范圍的上下空間為權(quán)利范圍，即該塊土地的地下（地下室）、地表（架空層）和地上（樓房）的權(quán)利均屬于樓房業(yè)主擁有。（2）第一百四十二條建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人在取得建設(shè)用地使用權(quán)后，憑建設(shè)用地使用權(quán)證書及立項(xiàng)許可等其他政府批準(zhǔn)文件，申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)主管部門發(fā)放的建設(shè)許可證、開工許可證等，即可以按照批準(zhǔn)和用途，以該土地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬設(shè)施。對(duì)建成后的的房屋等不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第二款規(guī)定“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。”由此可見，在現(xiàn)行的法律模式下，建設(shè)用地使用權(quán)人在完成房屋等不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)后，有權(quán)憑借建設(shè)用地使用權(quán)證，申請(qǐng)辦理房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬證書，取得房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。因此，法律推定建設(shè)用地使用權(quán)人享有該土地范圍內(nèi)建造的房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，除非有相反證據(jù)證明該土地范圍內(nèi)建造的房屋等不動(dòng)產(chǎn)屬于他人（如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、與他人合資共建等）。即在房產(chǎn)未依法預(yù)售給業(yè)主之前，房產(chǎn)開發(fā)商通過原始取得的方式取得了房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。業(yè)主通過買售樓房，樓房依法轉(zhuǎn)讓后，依據(jù)“地隨房走、地轉(zhuǎn)房隨”的法律原則下，業(yè)主成為該塊土地的使用權(quán)人，因此建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于業(yè)主所有。架空層也是建筑物的構(gòu)件之一，當(dāng)然也屬于該樓房業(yè)主的所有。 2、不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第一百三十九條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。” 由此可見，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)經(jīng)依法登記始發(fā)生法律效力是一項(xiàng)原則，但并非所有不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都需要登記才能產(chǎn)生法律效力，“法律另有規(guī)定除外”包括兩種情況：一是無須進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如《物權(quán)法》第九條第二款規(guī)定“依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”二是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不以登記不生效要件，這又分兩種情形：一是無須登記即能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力，如《物權(quán)法》第二十八條、二十九、三十條規(guī)定。二是登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件，如《物權(quán)法》第一百二十九條的規(guī)定。而很顯然，架空層由于屬于從物，從物的法律權(quán)利依附于主物。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分割。從物不能獨(dú)立轉(zhuǎn)讓，它只能隨著房屋這一主物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，因此，架空層無須登記即發(fā)生法律效力，即產(chǎn)權(quán)自然而然地歸屬于房屋的買受者。（三）從政府與房地產(chǎn)發(fā)展商訂立《土地使用權(quán)出讓合同書》的角度進(jìn)行分析誠然，在二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方雙方當(dāng)然可以在《房地產(chǎn)買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。然而，此種約定也只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于買方。但是，政府與房地產(chǎn)發(fā)展商訂立《土地使用權(quán)出讓合同書》約定了出讓宗地號(hào)的土地面積、用途、地價(jià)、建筑容積率、開發(fā)建設(shè)完工期限等規(guī)定。同時(shí)，《土地使用權(quán)出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商除向政府給付土地使用權(quán)出讓金外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權(quán)費(fèi)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)商在土地使用年限內(nèi)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定以及合同的約定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。（3）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括土地使用權(quán)連同地上建筑物的轉(zhuǎn)讓。（4）建筑物必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同并到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理變更登記手續(xù)，按政府有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。（5）建筑物連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，新的土地使用者仍應(yīng)遵守《土地使用規(guī)則》。由此可見，依《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)首次轉(zhuǎn)讓建筑物時(shí)，必須連同土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。因此，在商品房住宅小區(qū)建筑物時(shí)首次轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將不計(jì)算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)開發(fā)商所有時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商將違反《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定，買賣合同將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定而會(huì)導(dǎo)致無效。（四）從房地產(chǎn)初始登記和轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行分析 1、初始登記。住宅建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理住宅建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)應(yīng)按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（1）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（3）將不計(jì)算容積率的建筑物（面積）的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物（面積）。從上述（二）的分析可以看出，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權(quán)面積份額，不能取得完整、獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)利，不能取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利只能依附并歸于計(jì)算容積率建筑物（面積）。目前，在房地產(chǎn)初始登記的實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)除辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》，或《房地產(chǎn)證》外，對(duì)于共有、他項(xiàng)的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不辦理。 2、轉(zhuǎn)移登記。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。而架空層的法律權(quán)利歸屬的轉(zhuǎn)移并沒能記載于房地產(chǎn)權(quán)證。如前所述，由于不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權(quán)人，由小區(qū)全部房屋的所有權(quán)人共同共有。（五）從公用面積分?jǐn)偟挠嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行分析 1、1994年9月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則》第一條第（二）款第2項(xiàng)規(guī)定：公用面積分為應(yīng)分?jǐn)偣妹娣e和不能分?jǐn)偣妹娣e兩部份。應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外平臺(tái)、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間等。不能分?jǐn)偟墓妹娣e除前款所列之外，建筑報(bào)建時(shí)未計(jì)入容積率的公共面積和在關(guān)文件規(guī)定不進(jìn)行分割的公共面積，包括機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設(shè)備用房、梁底標(biāo)高不高于2米的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為公眾休憩或交通的場(chǎng)所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應(yīng)分?jǐn)偣玫暮筒粦?yīng)分?jǐn)偟模?yīng)由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產(chǎn)權(quán)屬應(yīng)屬于建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。 2、《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》第4.3.1.1條規(guī)定：建筑物內(nèi)可供公用使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。第4.3.1.3條規(guī)定：不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：…；建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；…；建筑物地下用于人防、公共停車、放置設(shè)備的建筑空間…。根據(jù)《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程》的規(guī)定可知，首層樓房架空層的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物。依據(jù)物權(quán)法理論，計(jì)算建筑容積率的建筑物是主物，不計(jì)算建筑容積率的建筑物是從物（是住宅房屋單元的從物）。從物的法律權(quán)利依附于主物。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分割。從物的法律權(quán)利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯(lián)系的、可分離的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下只有計(jì)算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/建設(shè)用地面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。計(jì)算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房地產(chǎn)證》。對(duì)于不計(jì)算建筑容積率的建筑物，由于其沒有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因此，其權(quán)利人無須向國家交納土地使用費(fèi)，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物，不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》。不計(jì)算建筑容積率的建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。從上可知，架空層的公共開放空間的建筑面積不收取地價(jià)，不參與計(jì)算容積率，不作為共有建筑面積分?jǐn)偨o業(yè)主，也不確權(quán)給開發(fā)單位。房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，首層樓房架空層不能從計(jì)算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，也不能將首層樓房架空層的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。首層樓房架空層的產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時(shí)，樓房架空層依法不能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的房屋單元。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層的房地產(chǎn)權(quán)應(yīng)依法隨房屋單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。（六）從房屋本體維修基金管理規(guī)定進(jìn)行分析 1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定第五十四條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 2、《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定第二條規(guī)定：本體基金屬住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)及各類樓宇物業(yè)業(yè)壺的共有資產(chǎn),以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業(yè)主按各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有,本體基金的主管部門是市住宅主管部門。各區(qū)住宅管理部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理進(jìn)行具體指導(dǎo)和監(jiān)督。第三條規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起,按月向物業(yè)管理公司下屬的管理處繳交本體基金。業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所交的本體基金不予退還。《條例》實(shí)施之前已人住并超過保修期的房屋的本體基金,由業(yè)主自《條例》實(shí)施之日起按月繳交,但經(jīng)業(yè)主管委會(huì)或多數(shù)業(yè)主同意,可以緩自本規(guī)定實(shí)施之日起繳交。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發(fā)單位繳交。第六條規(guī)定：共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由管理處組織實(shí)施,其費(fèi)用從本體基金中支出。共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。從以上《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二、三條的規(guī)定及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定可以看出，本體維修基金的交納義務(wù)人是業(yè)主，因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發(fā)單位繳交。既然如果架空層屬于開發(fā)商所有，但法律卻沒有規(guī)定開發(fā)商對(duì)此要交納本體維修基金，開發(fā)商事實(shí)上也沒有交納本體維修基金。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》第六條的規(guī)定，架空層當(dāng)然屬于共用部位[“是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)”]，因此架空層的維修支出需要由本體維修基金承擔(dān)。開發(fā)商沒有理由只享受權(quán)利卻不承擔(dān)義務(wù)。同時(shí)，從《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定也可間接也認(rèn)定架空權(quán)的產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主所有。

有的