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重慶市土地轉(zhuǎn)讓管理條例，關于工業(yè)用地使用權轉(zhuǎn)讓有哪些規(guī)定

來源：整理 時間：2023-02-25 17:46:16 編輯：重慶生活 手機版

1，關于工業(yè)用地使用權轉(zhuǎn)讓有哪些規(guī)定

工業(yè)用地必須實施招標拍賣掛牌出讓，并堅決執(zhí)行全國最低價標準。1公布出讓計劃，確定供地方式2編制、確定出讓方案3地價評估，確定出讓底價4編制出讓文件5發(fā)布出讓公告6申請和資格審查7招標拍賣掛牌活動實施8簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果9核發(fā)《建設用地批準書》，交付土地10辦理土地登記11資料歸檔
工業(yè)用地上建筑物分割轉(zhuǎn)讓,必須取得當?shù)赝凉懿块T的同意,并合法補交了商業(yè)費用后,在取得當?shù)赝凉懿块T的同意后,辦理相關物權證件后,方可出售.

關于工業(yè)用地使用權轉(zhuǎn)讓有哪些規(guī)定

2，關于重慶地票制度的詳細政策

所謂“地票”，指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設用地，經(jīng)過復墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后產(chǎn)生的指標，以票據(jù)的形式通過重慶農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣。 地票購買者包括土地儲備機構(gòu)、園區(qū)建設單位、民營企業(yè)、國有企業(yè)、自然人。 地票”交易制度是“先造地后用地”，農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出，先把農(nóng)村建設用地轉(zhuǎn)化成耕地之后，才在城市新增建設用地，對耕地的保護力度更大、保護效果更好。同時，“地票”交易制度創(chuàng)新可以有效解決當前城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加速期，城市建設用地緊張的矛盾，而城鄉(xiāng)建設用地總量不增加、耕地總量不減少。
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關于重慶地票制度的詳細政策

3，重慶安置房買賣政策

一、如果已領好房屋所有權證的：在購買前，請注意查看土地證，現(xiàn)拆遷安置房，分為集體土地和國有土地二種。在購買前，千萬注意查看土地證。一般來講，城區(qū)（含城西、城東）大多樓盤均為國有土地，而如果你所購買的拆遷安置房是集體土地的，請注意其中的風險，現(xiàn)在的政策規(guī)定集體土地上的住宅房是不允許過戶的（有很多限制條件）二、如果是購買沒有領好房屋所有權證的拆遷安置房 這風險就比較大了，建議這種房屋不要購買，確實需要，一定要注意合同條款宜細不宜粗，比如說因為牽涉到二次辦證，辦證的費用如何承擔，各種稅收的承擔者，還有房屋的面積、座落、價格、交付日期、違約金等等合同因素要十分確定。最后要提醒樓主，簽訂合同的主體中的甲方必須是有權處置房屋的并且是法律上承認的有行為能力的個人。未取得雙證的拆遷安置房特別要注意的是：1、合同中應詳細說明費用由誰承擔，不可預料的費用的承擔者。關于不可預料的費用的具體承擔，最好雙方本著友好的態(tài)度協(xié)商。如果現(xiàn)在寫明這費用一定要單方承擔的話，因為不可預見，估計買賣雙方誰也不能接受，房子也談不下來了。從政策趨勢來看，今年出臺的不管是營業(yè)稅、個人所得稅，如果合同無約定，一般來講，應該是賣方承擔。但從實際情況來看，這部分不可預料的費用由買主承擔居多，也有買賣雙方各承擔一半的。2、協(xié)議中還應說明，一旦“此房滿足辦理房屋產(chǎn)權證條件，出賣人應該在二十個有效工作日內(nèi)辦妥雙證，取得雙證后，賣方無條件配合買受人辦理過戶手續(xù)”。3、 關于公證。（個人理解，如理解有誤，請專家指正）我個人認為，一份詳盡的合同比公證可能更有效。對買賣合同進行公證后，只是擴大了合同的效力，并沒有多大的作用。在不違背合同法的前提下，只要雙方真實意愿的體現(xiàn)，公證并無多大作用

重慶安置房買賣政策

4，重慶農(nóng)村醫(yī)保

　　歷史以來，農(nóng)民如果是完全自愿的進入城市戶口，那是個好事情。但是，重慶市現(xiàn)在的這個做法根本就是對“中央”和“農(nóng)民”的雙重欺騙。即：以“自愿”欺騙中央，以“有償”欺騙農(nóng)民，但實際上，這就是一個騙局：　　原因如下：　　一、現(xiàn)在大規(guī)模的強制在渝農(nóng)村學生轉(zhuǎn)戶口，已經(jīng)戳破了其大肆宣稱的“自愿”原則?！　《⑺^“保留土地三年”更是對農(nóng)民徹頭徹尾的欺騙?！　∫驗楦鶕?jù)我國土地管理法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬于村集體所有，因此與農(nóng)民的戶籍是一個捆綁在一起的關系。一旦農(nóng)民的戶籍遷到城市，他就完全失去了對村集體土地的任何權益?！　≈劣谥貞c市政府宣稱的“可以保留土地三年”的規(guī)定，是違背土地管理法的，因此是非法和無效的。這并非重慶市政府不懂法，而是他們給農(nóng)民們故意留下的陷阱，因為三年之后可以再宣布這個規(guī)定違法，到那時，那些手里“保留”著土地并進入了城市戶籍的“農(nóng)民”們必須無償放棄土地?！　∪訖C：重慶市政府這種行為的動機來源于城市規(guī)劃從現(xiàn)有的1000平方公里左右大規(guī)模擴張到3000平方公里之后，未來涉及的農(nóng)村拆遷面積達2000平方公里之巨，而且絕大多數(shù)是農(nóng)民集體所有的土池，這樣，需要的農(nóng)村征地費用將是一個巨大的天文數(shù)字：按照即使現(xiàn)有價格計算，這筆征地費用也將達1萬億元之巨，而通過這種欺騙農(nóng)民進城的方式，他們自己也說了，最多不過3000億就可以搞定。——這就是重慶市政府這種不可理喻行為的根本原因所在?！　∷?、強制遷出戶口的行為將會涉及的范圍：全重慶，而不僅僅是那些已經(jīng)進入城市規(guī)劃的2000平方公里的農(nóng)村。因為其他地區(qū)退出的土地可以通過“地票”的方式作為指標“流轉(zhuǎn)”到重慶市政府需要的任何地方，到時候農(nóng)民就只有哭的份了?！　V大農(nóng)民朋友們，只有團結(jié)起來堅決抵制這種欺騙行為，你們的合法權益才會得到真正的保障。　　我們要團結(jié) 團結(jié) 團結(jié) 再團結(jié) 不轉(zhuǎn) 不轉(zhuǎn) 堅決不轉(zhuǎn).....................

5，農(nóng)村同村村民間的房屋買賣合同能否以違背 國土地管理法 第六十二條

1、農(nóng)村同村村民的房屋買賣合同是有效的，國家法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村同村村民之間房屋買賣轉(zhuǎn)讓行為是合法的。你的問題中的兩個村民簽訂的房屋買賣合同，是自愿簽訂的，不存在欺詐、脅迫等情形。2、土地管理法第62條的規(guī)定，是國家土地管理部門為了防止宅基地超標占用而做出的規(guī)定，是國家行政管理性規(guī)定，是管理性規(guī)定，并不是強制性規(guī)定、效力性規(guī)定，并不能導致兩個村民簽訂的房屋買賣合同就無效。3、換句話說，A與B村民簽訂的房屋買賣合同時有效的，但因為A村民有兩處宅基地了，是超標了，土地管理部門可以處罰A村民。但處罰是行政處罰，并不能干預A與B簽的房屋買賣合同的效力，并不能導致房屋買賣合同無效。4、A村民買了B村民的房屋，可以憑房屋買賣合同去辦理房產(chǎn)證和土地證過戶的，拆遷補償款應該由A領取的。B不得要求領取補償款的，也不得主張合同無效。
我的觀點是合同還是有效，只是不能履行過戶，因為一戶一一宅的限制。這種情形下，法院不應該支持無效的主張。僅供參考。再看看別人怎么說的。
此案首先爭議的是A B雙方的合同是否屬于真實意思的表示，其次合同是否違反相關的法律規(guī)定。第三，如何處理的問題?！　?、雙方轉(zhuǎn)讓宅基地房屋，且屬于同村村民，轉(zhuǎn)讓涉案房屋的過程中也經(jīng)村委會的見證，是雙方真實意思的表示。不存在欺詐和脅迫。　　2、本合同違反《土地管理法》第六十二條規(guī)定和本直轄市的規(guī)定，沒有辦理過戶等法定手續(xù)，應當屬于無效合同。 3、我國對農(nóng)村房屋買賣至今未進行專門立法，但村民使用宅基地如上所述法律有明確的規(guī)定。因此，就本案中，買賣房屋行為本身就違反法律法規(guī)，可視為無效合同，但不需返還。理由是出賣方的行為本身可以視為對宅基地使用權的一種放棄，而法律并不禁止這種放棄行為。而買方不能執(zhí)行無效合同，且違反“一戶一宅”的規(guī)定，此房屋應由村集體收回，并對買方按照房屋增值價格予以補償。
此案首先爭議的是A B雙方的合同是否屬于真實意思的表示，其次合同是否違反相關的法律規(guī)定。第三，如何處理的問題?！　?、雙方轉(zhuǎn)讓宅基地房屋，且屬于同村村民，轉(zhuǎn)讓涉案房屋的過程中也經(jīng)村委會的見證，是雙方真實意思的表示。不存在欺詐和脅迫?！　?、本合同違反《土地管理法》第六十二條規(guī)定和本直轄市的規(guī)定，沒有辦理過戶等法定手續(xù)，應當屬于無效合同。 3、我國對農(nóng)村房屋買賣至今未進行專門立法，但村民使用宅基地如上所述法律有明確的規(guī)定。因此，就本案中，買賣房屋行為本身就違反法律法規(guī)，可視為無效合同，但不需返還。理由是出賣方的行為本身可以視為對宅基地使用權的一種放棄，而法律并不禁止這種放棄行為。而買方不能執(zhí)行無效合同，且違反“一戶一宅”的規(guī)定，此房屋應由村集體收回，并對買方按照房屋增值價格予以補償。

6，私人土地使用權轉(zhuǎn)讓的條件程度手續(xù)知道的請詳細說說

具體情況具體對待，各地方需要的手續(xù)不一樣，具體的事宜到各地土地部門檢詢
非國有土地不得轉(zhuǎn)讓．國有土地轉(zhuǎn)讓程序及所需手續(xù)如下： 1、雙方申請（填寫土地轉(zhuǎn)讓登記表） 需《土地使用權轉(zhuǎn)讓合同》原《土地使用證》身份證明、結(jié)婚證明。 2、土地價格評估 3、繳納稅費并復印稅單 4、審核、發(fā)證
根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，國有土地使用權轉(zhuǎn)讓是指以出讓或劃撥方式獲得國有土地使用權的土地使用者通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為。勿庸置疑，國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同即是轉(zhuǎn)讓方與受讓方之間訂立的約定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權并明確相互權利義務關系的協(xié)議。法律禁止集體土地使用權轉(zhuǎn)讓，一般所謂土地使用權轉(zhuǎn)讓均指向國有土地。土地使用權轉(zhuǎn)讓合同作為一種特殊的買賣合同，其效力認定首先要滿足合同有效的一般要件：即主體適格、意思表示真實、內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。法律對土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的主體未作限制性規(guī)定，意思表示是否真實對轉(zhuǎn)讓合同效力影響不大，合同內(nèi)容是否違反法律與行政法規(guī)的強制性規(guī)定成為認定土地使用權轉(zhuǎn)讓合同效力的關鍵。 　　目前，規(guī)范土地使用權轉(zhuǎn)讓行為的主要法律法規(guī)是《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下稱《條例》）。最高人民法院此前公布的《關于審理國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同及相關糾紛案件適用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》（以下稱《解釋（征求意見稿）》），對有關國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)與效力的認定及處理提出了初步指導性的意見。現(xiàn)筆者根據(jù)有關法律規(guī)定，結(jié)合執(zhí)業(yè)實踐，就國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同無效的情形試作歸納分析，并就有關立法與解釋的制訂提出個人建議。 一、轉(zhuǎn)讓方未按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。 　　我國實行的是土地有償使用制度。根據(jù)法律規(guī)定，以出讓方式取得國有土地使用權的，土地使用者須與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同，并按照出讓合同的約定繳納土地出讓金，即支付取得土地使用權的對價?！稐l例》第十六條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權?！笨梢?，土地使用者只有在繳納全部土地出讓金后，才能辦理土地使用權登記，依法取得國有土地使用權。 二、轉(zhuǎn)讓方未依法取得土地使用權證書的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。 　　根據(jù)有關規(guī)定，土地使用證是用地者取得土地使用權的唯一合法憑證。以出讓方式取得土地使用權證書的一般程序為，簽訂國有土地使用權出讓合同，受讓人按出讓合同約定繳納土地出讓金和有關稅費，然后申領國有土地使用證。以劃撥方式取得土地使用權的，只需持有政府劃撥土地的批文，即可辦理國有土地使用證。 　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：…（六）未依法登記領取權屬證書的；…”可見，無論是以出讓還是劃撥方式取得土地土地使用權的轉(zhuǎn)讓方，在未依法取得土地使用權證書之前，與他人簽訂國有土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，違反了法律的強制性規(guī)定，應屬于無效合同。 根據(jù)物權公示原則，土地使用權在法定登記機關的登記簿上記載的行為，即是一種登記行為。登記作為一種公示行為，一經(jīng)完成，用地者即取得了合法的土地使用權。土地使用證只是政府部門頒發(fā)一份權利憑證，用地者是否實際取得和持有，應不影響其經(jīng)依法登記而取得的權利。故法律規(guī)定必須取得土地使用證書方可轉(zhuǎn)讓，與有關物權公示理論不相符合。實踐中，由于行政機關的辦事程序等原因，用地者遲延取得土地使用證的情況并不少見，如此規(guī)定對轉(zhuǎn)讓方也不公平。建議將土地使用權登記作為取得土地使用權的標志和進行轉(zhuǎn)讓的前提條件，淡化權屬證書在實際操作中的作用。

7，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要滿足什么條件

商品房的轉(zhuǎn)讓一般是指房屋的買賣，其一般流程為：一、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案。二、制定合同。三、買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同，支付定金給中介公司。四、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委托擔保公司辦理相關事務。五、買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司)，約7~8個工作日左右。六、贖樓：買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右。七、房屋過戶：買方同擔保公司去xx市房地產(chǎn)產(chǎn)權登記中心,簽訂，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔保公司領取回執(zhí)，需5個工作日。八、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第一百三十條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要方式1.房地產(chǎn)買賣：轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權并支付相應價款。這種行為貫徹平等、自愿、等價有償?shù)脑瓌t。必須注意，城市房地產(chǎn)買賣中的地產(chǎn)只能轉(zhuǎn)移使用權，所有權仍屬于國家。2.房地產(chǎn)贈與：城市公有房屋的所有權屬于國家，使用單位或者個人不得進行贈與;土地使用權的贈與也不涉及土地所有權問題。3.其他合法方式：①以房地產(chǎn)作價人股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權;②另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屆發(fā)生變更的;③因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的;④以房地產(chǎn)抵債的;⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序(1)簽定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽定書面合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應具備以下條款:合同當事人的姓名或名稱、住所;房地產(chǎn)權屬證書名稱和編號;房屋坐落繪制、面積、四至界限;土地宗地號、土地使用權年限及取得方式;房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);成交價格及支付方式;房地產(chǎn)交付使用的時間;違約責任;雙方約定的其他事項。(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓權屬登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，否則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無法律效力。新的房地產(chǎn)產(chǎn)權人領取變更后的房屋所有權證書，并憑該證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。同級人民政府土地管理部門核實以后，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓注意事項房地產(chǎn)交易客體其有合法性，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為合法的基本前提。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:以出讓方式取得土地使用權的，不符合法定條件的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;依法收回土地使用權的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需要滿足哪些條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須滿足以下哪些條件推薦回答1：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，還應當持有房屋所有權證書，形成工業(yè)用地或者其它建設用地條件，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;2，并取得了土地使用權證書。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的.按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，屬于成片開發(fā)土地的。推薦回答2：房改中出售公有住宅的，才能進行轉(zhuǎn)讓。②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，對于房屋建設的：轉(zhuǎn)讓后仍屬于劃撥土地使用范圍的(國家機關用地和軍事用地城市基礎設施公益事業(yè)能源、交通：①按照出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權出讓合同，經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外可以有兩種處理方式：①由受讓方補辦土地使用權出讓手續(xù)。經(jīng)批準可以這們處理的情形有，應形成工業(yè)或其他建設用地條件方可轉(zhuǎn)讓。②可以不辦理出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓方應將獲得的收益中的土地收益收繳國家或作其他處理。未經(jīng)備案或超過期限備案的轉(zhuǎn)讓行為無效;縣級政府規(guī)定的其他暫時無法或不需要出讓的其他情形，繳納了土地使用權出讓金后，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應當自土地使用變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，原拆遷人安置補償合同中有關的權利。項目轉(zhuǎn)讓人應當書面通知被拆遷人，屬于成片開發(fā)土地的。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應審查受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件。以劃撥方式取得土地使用權的開發(fā)項目要轉(zhuǎn)讓的前提是、義務隨之轉(zhuǎn)給受讓人;轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目、年限和其他條件的，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓：經(jīng)有批準權的人民政府審批才能轉(zhuǎn)讓。若未完成拆遷安置補償?shù)?同一宗土地部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權不可分割的，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案、水利等項目用地及經(jīng)濟適用房用地)，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的。望采納你好。只要合同成立才能轉(zhuǎn)讓商品房轉(zhuǎn)讓應具備的條件推薦回答：轉(zhuǎn)讓的條件如下：1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效?！?、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓的主體資格。3、預售商品房轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預售商品房轉(zhuǎn)讓，應按商品房買賣關系處理，同時預售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預售的商品房提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。4、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經(jīng)全部履行商品房預售合同規(guī)定的全部義務，對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人，轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。5、預售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預購人，新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉(zhuǎn)讓合同應依法繳納有關稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權轉(zhuǎn)讓，還是權利義務轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權利義務并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權轉(zhuǎn)讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權的處分權，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。6、商品房預購人如果已經(jīng)履行了法定義務，單純權利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過商品房預售方的同意，只要通知預售方即可，如預購方已經(jīng)按照合同支付了全部房價款后轉(zhuǎn)讓預購合同的行為。否則，必須征得原商品房預售合同預售方的認可和同意。由于商品房預售合同是雙務合同。雙方當事人互相享有權利和承擔義務。因此，預購人將預購合同轉(zhuǎn)讓給第三人時，多數(shù)情況下，是將預售商品房合同的權利和義務一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預購人成為全部或部分債權的受讓人和全部或部分債務的承擔人;商品房預售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當事人，而承擔債務的第三人是否具備償還債務的能力，商業(yè)信譽如何，又與其享有的權利是否能夠?qū)崿F(xiàn)，緊密相關。因此，為了保護商品房預售方的合法利益，上述情況必須征得預售方的同意。以下幾種情況，預售商品房的轉(zhuǎn)讓行為不應支持。第一、預售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進行登記的;第二、商品房預購方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房價款三分之二的;第三、預售商品房合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的;第四、預售商品房轉(zhuǎn)讓合同雙方對該行為有重大誤解的;第五、預售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場的。
1、已經(jīng)取得房產(chǎn)證和土地證，或者房產(chǎn)土地雙證合一的不動產(chǎn)證。2、房產(chǎn)沒有限制情況，例如查封、抵押、異議登記等權利限制。3、土地性質(zhì)為國有土地可自由交易，集體土地只能賣給本村村民。
答：（1）房地產(chǎn)共有人；（2）房地產(chǎn)承租人；（3）一項房地產(chǎn)買賣合同同時具有上列當事人時，按上述次序依次享有優(yōu)先購買權。
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